第一篇：精品住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告

紹興精品住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告

1.項(xiàng)目名稱(chēng)：紹興鏡湖新區(qū)洋江西路5號(hào)地塊(精品住宅小區(qū))

2.承辦單位概況：

紹興海星置業(yè)有限公司系由股東海亮地產(chǎn)近控股集團(tuán)有限公司、浙江巨星控股集團(tuán)有限公司共同出資組建的股份制有限責(zé)任公司，于是201*年9月19日取得紹興市工商行政管理局核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)資本10000萬(wàn)元，公司堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)為龍頭，質(zhì)量為根本的開(kāi)發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)方針，尊崇“誠(chéng)信、品質(zhì)、責(zé)任、拼搏”的企業(yè)精神，全力打造海星品牌。

3．可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

1、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；

2、建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；

3、政府主管部門(mén)批準(zhǔn)的資源報(bào)告、國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃；

4、有關(guān)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)及工程技術(shù)方面法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等

5、政府主管部門(mén)規(guī)定用于項(xiàng)目評(píng)價(jià)的參數(shù)和指標(biāo)。

6、有關(guān)市場(chǎng)需求調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)資料等

4. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展�，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展�，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)精品住宅小區(qū).

隨著紹興新行政中心北移，紹興明顯加快了鏡湖新區(qū)的建設(shè)步伐，它正成為紹興城市建設(shè)的一大新熱點(diǎn)，一批有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)入，已形成了新一輪的開(kāi)發(fā)熱潮。由此，一幅鏡湖新區(qū)核心區(qū)塊的新藍(lán)圖，正在越來(lái)越清晰地呈現(xiàn)。鏡湖核心區(qū)塊東至中興大道和外直江，西至大越路，南至蕭甬鐵路，北至于越路。在不遠(yuǎn)的將來(lái)，一個(gè)百萬(wàn)人口的紹興城市，在它的繁華中心區(qū)域，如詩(shī)如畫(huà)般展現(xiàn)出一望無(wú)際、碧水浩瀚的水面。

板塊作為紹興鏡湖大城市的核心區(qū)塊，意義不只在于占據(jù)市中心的繁華，盡享濕地資源的奢侈，更是起到一種人居地標(biāo)的引領(lǐng)作用，鏡湖新區(qū)的“城市綠心”，是紹興城市建設(shè)的新亮點(diǎn)，是紹興樓市的新地標(biāo)，新“西湖 ”。

精品住宅小區(qū)選擇此處規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)鏡湖高新

熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善鏡湖開(kāi)發(fā)區(qū)的面貌

第二篇：國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地可行性研究報(bào)告

附件1

國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地可行性研究報(bào)告

（編 寫(xiě) 格 式）

1企業(yè)（試點(diǎn)城市）慨況

1.1申報(bào)企業(yè)（試點(diǎn)城市）發(fā)展?fàn)顩r

1.2聯(lián)盟企業(yè)的基本情況（僅開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)盟型編寫(xiě)）

1.3具備的基本條件與優(yōu)勢(shì)（產(chǎn)業(yè)化程度）

2目的、意義及必要性

2.1產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)施的目的意義

2.2產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)施的必要性

3主要技術(shù)領(lǐng)域發(fā)展趨勢(shì)及技術(shù)水平

3.1國(guó)外的技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)與水平

3.2國(guó)內(nèi)的技術(shù)發(fā)展水平及基礎(chǔ)條件

4產(chǎn)業(yè)化基地的總體目標(biāo)、主要內(nèi)容和計(jì)劃安排

4.1產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)施的目標(biāo)

4.2產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)施的核心技術(shù)與主要內(nèi)容

4.3產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的組織模式與生產(chǎn)方式（僅開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)盟型編寫(xiě)）

4.4產(chǎn)業(yè)化基地核心技術(shù)的整體技術(shù)解決方案

4.5產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)施的進(jìn)度計(jì)劃安排

5產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)施的政策措施與組織管理

5.1政策措施保障

5.2組織管理與運(yùn)行機(jī)制

6產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)施的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益綜合分析

6.1經(jīng)濟(jì)效益分析

6.2對(duì)提高住宅建設(shè)質(zhì)量（包括功能質(zhì)量、工程質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量）和產(chǎn)業(yè)化程度所發(fā)揮的作用

6.3對(duì)地方和全國(guó)的示范和輻射作用

附可行性研究報(bào)告的編寫(xiě)打印要求

（1）可行性研究報(bào)告一律用a4紙打印。

（2）章節(jié)標(biāo)題用4號(hào)黑體字，正文用4號(hào)宋體字。

（3）封面按提供的樣式打印。

（4）提交建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心一式4份。

第三篇：商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

文章標(biāo)題：商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄

一、總論

二、市場(chǎng)分析

三、建設(shè)內(nèi)容

四、環(huán)保與市政配套

五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

六、建設(shè)進(jìn)度安排及物料供應(yīng)

七、資金籌措

八、效益分析

九、研究結(jié)論與建議

一、總論

（一）項(xiàng)目背景

1項(xiàng)

目名稱(chēng)：“聯(lián)想高科•經(jīng)典都市”居住小區(qū)

2承辦單位概況：

“世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司。

由于其他的在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用大量資金，且本項(xiàng)目工程量大，建設(shè)周期長(zhǎng)。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，“世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想•世紀(jì)高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。

公司注冊(cè)資本1億元（“世紀(jì)地產(chǎn)”3000萬(wàn)元，武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司3000萬(wàn)元，北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4000萬(wàn)元）流動(dòng)資金2400萬(wàn)元（滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）。

武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營(yíng)和管理武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)。集團(tuán)注冊(cè)資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢•中國(guó)光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國(guó)有控股集團(tuán)。

成立于201*年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專(zhuān)門(mén)設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個(gè)重要棋子。

3可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

（2）《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》

（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

（二）項(xiàng)目概況

1地塊位置：

關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì)處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長(zhǎng)江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區(qū)，不僅未來(lái)發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商場(chǎng)、菜場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)眾多，大專(zhuān)院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)�！奥�(lián)想高科•經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場(chǎng)、關(guān)山市場(chǎng)、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市場(chǎng)、電信數(shù)碼港、長(zhǎng)江樂(lè)園、東湖新技術(shù)開(kāi)區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。

2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：270畝（180090平方米）

容積率：1.75（本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行800米即達(dá)武黃高速公路，是武漢光谷的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來(lái)此購(gòu)房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）

建筑面積：314528平方米

開(kāi)發(fā)周期：7至8年

土地價(jià)格：5400萬(wàn)（高科集團(tuán)儲(chǔ)備土地，作為股本投入）

3周?chē)�環(huán)境與設(shè)施

（1）步行約2分鐘可至586、521、715等公交車(chē)站；

（2）魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費(fèi)場(chǎng)所均幾步之遙；

（4）華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞；

（3）武漢光谷cbd中心??光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)

4項(xiàng)目投入資金及效益情況

項(xiàng)目總投資：33597.28萬(wàn)元

自有資金投入：12400萬(wàn)元

住宅銷(xiāo)售價(jià)格：201*元/平米起

項(xiàng)目銷(xiāo)售收入：59104.00萬(wàn)元

項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額：16127.14萬(wàn)元

項(xiàng)目毛利潤(rùn)潤(rùn)：27.28％

項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：25.39％

（三）項(xiàng)目建設(shè)緣由

1項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)拓發(fā)展

公司自成立以來(lái)，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開(kāi)發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，占據(jù)光谷cbd區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹(shù)立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。

2項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對(duì)光谷建設(shè)的精神

國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬(wàn)平方米的住宅，五年共建3000萬(wàn)平方米，用五年的時(shí)間解決30萬(wàn)居

民的住房問(wèn)題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣(mài)舊買(mǎi)新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件

正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購(gòu)房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。

根據(jù)201*年第二季度武房指數(shù)報(bào)告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項(xiàng)目為主，武珞路沿線以商務(wù)寫(xiě)字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱“中國(guó)光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著中國(guó)光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，在未來(lái)的5年內(nèi)，中國(guó)光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋�(gè)科工貿(mào)年收入超過(guò)1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長(zhǎng)江樂(lè)園的帶動(dòng)效應(yīng)，一大批第三產(chǎn)業(yè)會(huì)在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。

因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時(shí)的短缺，我們選取武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)和北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經(jīng)過(guò)協(xié)商，達(dá)成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想•世紀(jì)高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司共同開(kāi)發(fā)高科集團(tuán)270畝儲(chǔ)備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。

3由于市區(qū)可開(kāi)發(fā)土地稀缺，三方合作開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開(kāi)發(fā)策略

從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和自90年代中期以來(lái)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。類(lèi)似本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應(yīng)市場(chǎng)的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過(guò)去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣(mài)、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)不利。

本項(xiàng)目由武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)提供土地使用權(quán)，為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開(kāi)發(fā)潛力的地塊，有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營(yíng)銷(xiāo)策略，穩(wěn)步樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多見(jiàn)。項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。

4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)所在

世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù)

高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的土地儲(chǔ)備

融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢(shì)

（四）市場(chǎng)分析

1武漢概況

武漢市是中國(guó)六大中心城市之一。在1992年國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中，武漢名列第六。201*年，武漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比201*年增長(zhǎng)12。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元,同比增長(zhǎng)21.8,占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1。自1992年以來(lái),武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔?chē)道,全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng),高于全國(guó)、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開(kāi)局。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過(guò)數(shù)千年的開(kāi)拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

中華人民共和國(guó)成立后，武漢經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門(mén)類(lèi)齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國(guó)內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國(guó)221個(gè)地級(jí)以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國(guó)的特大中心城市之一。改革開(kāi)放以來(lái)，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國(guó)中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資63.7億美元，外資來(lái)自全球五大洲40多個(gè)國(guó)家或地區(qū)，全球500強(qiáng)跨國(guó)公司有35家來(lái)漢投資，另有45家設(shè)立了代表處。

邁向世界超級(jí)城市世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國(guó)《未來(lái)學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來(lái)的超級(jí)城市》的文章，預(yù)言中國(guó)的上海、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。

超級(jí)城市是指具有下列3項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過(guò)100萬(wàn)；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來(lái)超級(jí)城市必不可少的10個(gè)因素：水源；國(guó)際機(jī)場(chǎng)；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。

未來(lái)的十大超級(jí)城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國(guó)）；上海（中國(guó)）；曼谷（泰國(guó)）；丹佛（美國(guó)）；亞特蘭大（美國(guó)）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì)。

2光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析

（1）“光谷地區(qū)”概況

信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類(lèi)社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來(lái)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專(zhuān)家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)決策，力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國(guó)家科技部、國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡(jiǎn)稱(chēng)“武漢•中國(guó)光谷”）。

“武漢•中國(guó)光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國(guó)內(nèi)外知名的專(zhuān)家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持；以武漢烽火科技集團(tuán)、長(zhǎng)飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢•中國(guó)光谷”依托國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)-----武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所，65個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科，10個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，7個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬(wàn)名各類(lèi)專(zhuān)業(yè)科技人員，35萬(wàn)在校大學(xué)生，每年有5萬(wàn)余名大學(xué)生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。

（2）建筑類(lèi)型

武漢市（光谷地區(qū)）住宅類(lèi)建筑其類(lèi)型現(xiàn)狀：

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來(lái)越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢(shì)。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)片以及漢陽(yáng)地區(qū)的沌口開(kāi)發(fā)區(qū)，無(wú)論樓盤(pán)規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開(kāi)發(fā)的主要建筑形式。從最近新開(kāi)樓盤(pán)來(lái)看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開(kāi)盤(pán)，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好。此外，近期開(kāi)盤(pán)的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安•公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。

●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤(pán)的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤(pán)紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹(shù)立江城樓市的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。

●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來(lái)看，別墅市場(chǎng)中無(wú)論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看，towww.7334dd.com)項(xiàng)目在價(jià)格定位非常謹(jǐn)慎，充分考慮到武漢家庭的普遍承受力。

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文章標(biāo)題：商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

此外我們將對(duì)我們的目標(biāo)銷(xiāo)售區(qū)域?qū)Ρ緲潜P(pán)進(jìn)行充分的宣傳，積極搶占武漢住宅的高端市場(chǎng)。

2目標(biāo)市場(chǎng)定位

（1）目標(biāo)區(qū)域

地塊周邊3公里半徑內(nèi)主要為中低素質(zhì)商品和康居住宅、自然村，高素質(zhì)住宅較少。新近開(kāi)盤(pán)的名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)。同時(shí)顯示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場(chǎng)前景。

（2）目標(biāo)客戶即物業(yè)管理的方案

由于光谷cbd的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學(xué)歷、高知識(shí)、高素質(zhì)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者、周邊高校的教師以及工作者為居民的主要構(gòu)成。

“聯(lián)想高科•經(jīng)典都市”是為了適應(yīng)光谷附近的白領(lǐng)階層和各高校的老師購(gòu)房和適應(yīng)光谷住房需求而開(kāi)發(fā)的，具有商務(wù)、智能化和人文品位高的基本特征，進(jìn)而要求住房具有舒適性、健康性、智能化、文化性。舒適性是以人為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過(guò)渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。健康性就是綠色住宅的概念�，F(xiàn)在不但要講“以人為本”的觀念，也要講發(fā)展到講人與自然的和諧共存，發(fā)展。所以提出一種口號(hào)：建設(shè)綠色住宅，營(yíng)造健康家園。智能化體現(xiàn)在小區(qū)以聯(lián)想集團(tuán)為依托的網(wǎng)路系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)及安全系統(tǒng)的齊備。文化講的是人文環(huán)境�，F(xiàn)在很多住宅，最后出現(xiàn)差異往往是文化品位決定了住宅的檔次。

（3）購(gòu)買(mǎi)力分析

根據(jù)設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目戶均面積126.82平方米，每套住宅銷(xiāo)售均價(jià)約為28.26萬(wàn)元。一般情況下購(gòu)房者首付20％房款，約5萬(wàn)元左右，余款向銀行分30年按揭償還，按照購(gòu)房貸款利率每月償還1200元左右，占家庭月收入的30％，我們制定的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象完全有能力支付。如果能夠得到部分公積金貸款，每月還款額還將有所下降。

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第四篇：住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)(代可行性研究報(bào)告)綱要

住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）綱要

**住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)

（代可行性研究報(bào)告）

***建筑設(shè)計(jì)研究院

二oo四年八月

目錄

第一章總論

1.1項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位

1.2編制依據(jù)

1.3編制原則

1.4項(xiàng)目建議書(shū)的工作范圍

1.5項(xiàng)目建議書(shū)的工作概況

1.6項(xiàng)目建議書(shū)

第二章社會(huì)和市場(chǎng)調(diào)查與需求預(yù)測(cè)

2.1社會(huì)和市場(chǎng)調(diào)查

2.2項(xiàng)目發(fā)展概況

2.3設(shè)計(jì)理念

2.4市場(chǎng)預(yù)測(cè)

2.5項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

2.6市場(chǎng)定位

第三章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案

3.1總平面規(guī)劃

3.2建筑工程

3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

3.4給排水設(shè)計(jì)

3.5暖通設(shè)計(jì)

3.6電氣工程設(shè)計(jì)

第四章建設(shè)條件及氣象條件

4.1場(chǎng)地水、暖、電供應(yīng)條件

4.2地質(zhì)條件

4.3場(chǎng)地氣象條件

第五章消防

5.1消防系統(tǒng)

5.2消防報(bào)警

第六章環(huán)境保護(hù)

6.1本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響

6.2環(huán)境保護(hù)

6.3三廢治理方案

第七章抗震、土地利用及綠化

7.1抗震

7.2土地利用

- 1 -

7.3綠化

第八章節(jié)能

8.1建筑、結(jié)構(gòu)

8.2給排水供暖

8.3電氣

第九章經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理與招投標(biāo)

9.1經(jīng)營(yíng)管理

9.2物業(yè)管理

9.3招投標(biāo)

第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

10.1項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容

10.2實(shí)施進(jìn)度

第十一章投資估算與資金籌措

11.1投資估算范圍

11.2編制依據(jù)

11.3編制方法及各部分費(fèi)用確定

11.4估算投資總額及其構(gòu)成

11.5資金籌措及投資計(jì)劃

第十二章經(jīng)濟(jì)效益分析

12.1評(píng)價(jià)依據(jù)

12.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

12.3

12.4

12.5

12.6盈利能力分析不確定性分析臨界點(diǎn)分析綜合評(píng)價(jià)

第十三章結(jié)論

13.1社會(huì)效益分析

13.2經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

13.3評(píng)價(jià)結(jié)論

13.4建議

附 錄

第一章總論

1.1項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位

1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)：**住宅小區(qū)

1.1.2承辦單位：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司

法人代表：

1.1.3 擬建場(chǎng)址：

項(xiàng)目擬建場(chǎng)址位于

1.1.4單位概況：

1.2編制依據(jù)

1.3編制原則

1.4項(xiàng)目建議書(shū)的工作范圍

1.5項(xiàng)目建議書(shū)的工作概況

1.6項(xiàng)目建議書(shū)

1.6.1建設(shè)方案

（詳見(jiàn)方案圖）

1.6.2建設(shè)規(guī)模

一期：

1.6.3 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1.6.4 投資估算與資金籌措

1.6.5綜合評(píng)價(jià)結(jié)論

本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。

第二章社會(huì)和市場(chǎng)調(diào)查與需求預(yù)測(cè)

2.1社會(huì)和市場(chǎng)調(diào)查

2.1.1產(chǎn)業(yè)政策

2.1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性

2.2項(xiàng)目發(fā)展概況

2.3設(shè)計(jì)理念

2.4市場(chǎng)預(yù)測(cè)

2.5項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

2.6市場(chǎng)定位

第三章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案

3.1總平面規(guī)劃

3.1.1總平面規(guī)劃原則

3.1.2總平面規(guī)劃綜述

1、平面布置

2、 通組織

3.1.3建設(shè)規(guī)模

一期：

3.2建筑工程

3.2.1建筑立面設(shè)計(jì)

3.2.2小區(qū)內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)

3.2.3戶型設(shè)計(jì)

3.2.4內(nèi)外裝修

3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

3.3.1設(shè)計(jì)依據(jù)

3.3.2工程概況

3.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

⑴地上部分

⑵基礎(chǔ)部分

3.3.4主要活荷取值

3.4給排水設(shè)計(jì)

3.4.1設(shè)計(jì)依據(jù)

3.4.2工程概況

3.4.3系統(tǒng)設(shè)計(jì)

3.4.4管材

3.4.5有待落實(shí)問(wèn)題

3.5暖通設(shè)計(jì)

3.5.1設(shè)計(jì)依據(jù)

3.5.2工程概況

3.5.3系統(tǒng)設(shè)計(jì)

3.5.4采暖系統(tǒng)

采暖設(shè)計(jì)負(fù)荷估算如下：

3.5.5采暖熱媒及系統(tǒng)定壓

3.5.6通風(fēng)系統(tǒng)

3.5.7消防設(shè)計(jì)

3.5.8環(huán)保與節(jié)能設(shè)計(jì)

3.6電氣工程設(shè)計(jì)

3.6.1設(shè)計(jì)依據(jù)

3.6.2主要設(shè)計(jì)內(nèi)容

1、變配電系統(tǒng)：

2、照明及電力系統(tǒng)：

3、有線電視及通信信息系統(tǒng)：

4、防雷接地系統(tǒng)：

5、安防系統(tǒng)：

6、外線工程：

第四章建設(shè)條件及氣象條件

4.1場(chǎng)地水、暖、電供應(yīng)條件

4.4.1供水：

4.4.2排水：

4.4.3供暖：

4.4.4供電：

4.2地質(zhì)條件

從上至下分三層：

第一層：

第二層：

第三層：

地基承載力：

第一層：

第二層：

第三層：

4.3場(chǎng)地氣象條件

1、氣溫：

2、濕度：

3、降雨量：

4、年平均風(fēng)速：

5、凍土深度：

6、冬至日射角：

第五章消防

5.1消防系統(tǒng)

5.2消防報(bào)警

第六章環(huán)境保護(hù)

6.1本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響

6.2環(huán)境保護(hù)

6.3三廢治理方案

6.3.1污水

6.3.2生活垃圾

第七章抗震、土地利用及綠化

7.1抗震

7.2土地利用

7.3綠化

第八章節(jié)能

8.1建筑、結(jié)構(gòu)

8.2給排水供暖

8.3電氣

第九章經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理與招投標(biāo)

9.1經(jīng)營(yíng)管理

9.2物業(yè)管理

9.3招投標(biāo)

第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

10.1項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容

10.2實(shí)施進(jìn)度

項(xiàng)目計(jì)劃周期3年，建設(shè)期2年（一期、二期各1年）

第十一章投資估算與資金籌措

11.1投資估算范圍

11.2編制依據(jù)

11.3編制方法及各部分費(fèi)用確定

1、

2、

3、其他費(fèi)用

4、基本預(yù)備費(fèi)

5、建設(shè)期貸款利息

該費(fèi)用詳見(jiàn)附表1

11.4估算投資總額及其構(gòu)成

本項(xiàng)目總投資：萬(wàn)元，

其中：

11.5資金籌措及投資計(jì)劃

本項(xiàng)目總投資元，其中自籌萬(wàn)元，籌資

第十二章經(jīng)濟(jì)效益分析

12.1評(píng)價(jià)依據(jù)

12.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

11.2.1經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

12.2.2實(shí)施進(jìn)度

12.2.3投資構(gòu)成及分年度用款計(jì)劃

12.2.4收入估算

萬(wàn)元，其余利用預(yù)售房款。

具體計(jì)算依據(jù)如下：

銷(xiāo)售收入：價(jià)格定為： 12.2.5成本構(gòu)成及估算

項(xiàng)目的總成本由建設(shè)投資、財(cái)務(wù)費(fèi)用、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用組成。具體計(jì)算依據(jù)如下：

1、建設(shè)投資

2、銷(xiāo)售費(fèi)用：

3、稅金：

12.2.6基準(zhǔn)收益率

12.2.7本項(xiàng)目建設(shè)期

12.3盈利能力分析

12.3.1根據(jù)損益表計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：

12.3.2據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：

12.4不確定性分析

12.5臨界點(diǎn)分析

12.6綜合評(píng)價(jià)

項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

第十三章結(jié)論

13.1社會(huì)效益分析

13.2經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

13.3評(píng)價(jià)結(jié)論

因此該項(xiàng)目是可行的。

13.4建議

第五篇：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》（基本內(nèi)容）

csc/pdp/002/a001

一、項(xiàng)目概況

包括但不限于以下內(nèi)容：

1.1 項(xiàng)目背景：含項(xiàng)目來(lái)源、土地性質(zhì)、權(quán)屬情況，項(xiàng)目合作方情況介紹等。

1.2地塊位置、素質(zhì)及現(xiàn)狀：含地理位置、四至范圍、土地面積、地面現(xiàn)狀、

宗地形狀、地勢(shì)地貌、地質(zhì)水文狀況、景觀資源、地下情況、規(guī)劃控制條件等。

1.3周邊環(huán)境：包括人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)生活配套，治安情況、空氣

狀況、各類(lèi)污染情況、各種危險(xiǎn)源等，以及周邊土地用途規(guī)劃等。

1.4 市政配套設(shè)施：道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展情況；供水、排水、供電、通訊、

燃?xì)�、供熱情況。

1.5 項(xiàng)目宗地分析結(jié)論。

1.6 項(xiàng)目獲取及合作模式：

土地獲取方式與路徑；主要合約條款、投資各方股權(quán)比例；付款進(jìn)度及與土地過(guò)戶程序的配合；項(xiàng)目涉及的法律問(wèn)題，合法合規(guī)性分析；法律可行性分析結(jié)論。

如屬收購(gòu)的項(xiàng)目，需詳細(xì)說(shuō)明相關(guān)公司的法律及財(cái)務(wù)盡職調(diào)查情況，盡職調(diào)查報(bào)告中不清楚、未經(jīng)查明、風(fēng)險(xiǎn)較大的事項(xiàng)，相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施；相關(guān)公司的債權(quán)債務(wù)情況、資產(chǎn)抵押情況、股權(quán)或產(chǎn)權(quán)過(guò)戶程序。 如屬工程換土地項(xiàng)目，需詳細(xì)說(shuō)明土地過(guò)戶相關(guān)程序等。

1.7 項(xiàng)目手續(xù)辦理情況：

土地使用權(quán)辦理程序、所需時(shí)間；如涉及土地變性，需說(shuō)明相關(guān)程序、

問(wèn)題及所需時(shí)間等；如涉及規(guī)劃更改，需說(shuō)明相關(guān)問(wèn)題或障礙、所需時(shí)間等；其它手續(xù)問(wèn)題。

附圖：地塊位置示意圖，地形圖

地塊現(xiàn)狀與周邊景觀照片或圖例

地塊周邊土地用途規(guī)劃圖

交通狀況示意圖

商業(yè)、生活配套分布圖

市政配套設(shè)施的管線走向、容量及接口位置示意圖

(以上信息可以在一張或多張圖紙上同時(shí)反映)

項(xiàng)目交易流程、股權(quán)結(jié)構(gòu)圖（如交易程序復(fù)雜，需提供相關(guān)示意圖）

二、市場(chǎng)調(diào)查

包括但不限于以下內(nèi)容：

2.1地塊所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：所在城市的人口、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、主要產(chǎn)業(yè)，

近幾年城市經(jīng)濟(jì)總量、居民收入與消費(fèi)情況、固定資產(chǎn)投資等。

2.2 地塊所在城市的規(guī)劃發(fā)展方向。

2.3 地塊所在城市及地塊周邊的土地市場(chǎng)狀況：土地供需情況及價(jià)格走勢(shì)，

須提供最近一年土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)成交情況匯總表；周邊可比樓盤(pán)的拿地時(shí)間及拿地價(jià)格等。

2.4 地塊所在城市及片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：主要消費(fèi)群體分析；近幾年房地

產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售情況，同類(lèi)物業(yè)供給、需求及價(jià)格走勢(shì)等；可供租售的同類(lèi)物業(yè)面積、庫(kù)存率、空置率等；現(xiàn)時(shí)的及潛在的競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)情況。

2.5可比樓盤(pán)分析：選取同區(qū)域若干可比樓盤(pán)進(jìn)行介紹，包括但不限于項(xiàng)目

位置、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)類(lèi)型、建筑規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目特征、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、銷(xiāo)售價(jià)格、戶型結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售情況等。

2.6同類(lèi)物業(yè)的平均建筑成本分析：結(jié)合當(dāng)?shù)卦�材料價(jià)格、人工成本等因素，

詳細(xì)說(shuō)明同類(lèi)物業(yè)建筑成本情況。

2.7政策因素分析：國(guó)家及地方關(guān)于該類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)法規(guī)和特

殊政策，地方政府給本項(xiàng)目的優(yōu)惠政策或特殊限制等。

2.8 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論。

附圖：地塊與可比樓盤(pán)的位置示意圖

三、開(kāi)發(fā)規(guī)劃和營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃

包括但不限于以下內(nèi)容：

3.1基本數(shù)據(jù)：包括土地面積、容積率、總建筑面積、建筑密度；各功能部

分的樓面面積、戶型結(jié)構(gòu)、車(chē)位數(shù)量；可售面積、公建面積、經(jīng)營(yíng)性公建面積等指標(biāo)。

3.2規(guī)劃的要求與限制：包括代征地、代征道路占地面積，公建物業(yè)占地面

積和建筑面積，退紅線要求及建筑物限高等；結(jié)合人防工程和車(chē)位配置要求對(duì)地下面積做一專(zhuān)項(xiàng)說(shuō)明。

3.3 開(kāi)發(fā)方案的初步設(shè)想：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析報(bào)告作為附件，就項(xiàng)目的規(guī)劃

設(shè)計(jì)可行性、基本建筑形態(tài)做初步分析。

3.4 計(jì)劃開(kāi)發(fā)期：包括從項(xiàng)目開(kāi)始投資到項(xiàng)目竣工全部投入使用的全部周

期。

3.5 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析：從地段、環(huán)境、交通、配套設(shè)施、設(shè)計(jì)、景觀、規(guī)

模、品質(zhì)等方面將本項(xiàng)目與可比樓盤(pán)進(jìn)行比較。

3.6 目標(biāo)市場(chǎng)的確定和開(kāi)發(fā)定位：目標(biāo)客戶群分析、產(chǎn)品定位、預(yù)計(jì)售價(jià)等；

項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位報(bào)告作為附件。

3.7 租售方案：項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售速度和消化期等。

3.8 主要營(yíng)銷(xiāo)策劃和促銷(xiāo)手段。

附件：初步市場(chǎng)定位報(bào)告

規(guī)劃設(shè)計(jì)分析報(bào)告

四、開(kāi)發(fā)成本

包括但不限于以下內(nèi)容：

4.1 稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：所在區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)稅費(fèi)及征收標(biāo)準(zhǔn)。

4.2土地費(fèi)用：包括政府土地有償出讓價(jià)、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施等、拆遷補(bǔ)償

費(fèi)、土地辦證費(fèi)、合作方補(bǔ)償費(fèi)（收購(gòu)溢價(jià)）、中介費(fèi)、物業(yè)分成或分利費(fèi)用在內(nèi)的土地費(fèi)用。

4.3 前期費(fèi)用：包括三通一平費(fèi)、調(diào)研評(píng)估費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)規(guī)報(bào)建費(fèi)、

開(kāi)辦費(fèi)等。

4.4建筑安裝費(fèi)：包括前期工程費(fèi)，可售物業(yè)、不可售物業(yè)以及地下建筑的

建筑安裝費(fèi)，紅線內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)、配套工程費(fèi)，室外工程費(fèi)用、精裝修工程費(fèi)等。

4.5 其它直接費(fèi)：包括工程管理費(fèi)、項(xiàng)目（地盤(pán)）管理費(fèi)、水電增容費(fèi)、物

業(yè)管理基金等。

4.6 銷(xiāo)售費(fèi)用：包括項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、售后服務(wù)費(fèi)等。

4.7 其它間接費(fèi)用：包括公司管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)（利息等）等。

4.8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：由不確定因素引起的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

4.9 成本分析：總投資構(gòu)成和各部分所占比重分析，與以往已開(kāi)發(fā)完工的項(xiàng)

目或其它公司的項(xiàng)目做橫向比較。

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

包括但不限于以下內(nèi)容：

5.1 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算。

5.2 項(xiàng)目各項(xiàng)稅金測(cè)算。

5.3 項(xiàng)目成本利潤(rùn)分析。

5.4 項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用分析。

5.5 項(xiàng)目資金回收與貸款償還分析。

5.6 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析與效益預(yù)測(cè)。

5.7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。

六、風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策

包括但不限于以下內(nèi)容：

6.1 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析。

6.2 項(xiàng)目敏感性分析。

6.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析：包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、

管理風(fēng)險(xiǎn)等。

6.4 風(fēng)險(xiǎn)分析基本結(jié)論及應(yīng)對(duì)措施。

七、綜合分析與建議

包括但不限于以下內(nèi)容：

7.1 綜合分析：項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅（swot分析），可從以下方

面論述：項(xiàng)目宗地情況；市政配套、生活配套；地區(qū)優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃；地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)；本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)和特征、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況；項(xiàng)目合作方式；項(xiàng)目資金平衡、經(jīng)濟(jì)效益；啟動(dòng)速度、開(kāi)發(fā)進(jìn)度；本企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、戰(zhàn)略規(guī)劃等。

7.2 基本結(jié)論。

7.3 存在的問(wèn)題。

7.4 投資建議。

八、附件

8.0 項(xiàng)目地形圖、交通圖等

8.1 項(xiàng)目可比樓盤(pán)調(diào)查表

8.2 項(xiàng)目與可比樓盤(pán)定價(jià)因素比較表

8.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表

8.4 項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度及收入估算表

8.5 項(xiàng)目成本及盈利測(cè)算表

8.6 項(xiàng)目成本科目說(shuō)明

8.7 項(xiàng)目投資支出與資金籌措計(jì)劃表

8.8 項(xiàng)目借款還本付息計(jì)劃表

8.9 項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表

8.10 項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表（全投資）

8.11 項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表（自有資金）

8.12 項(xiàng)目投資各方現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表（股東甲）

8.13 項(xiàng)目敏感性分析表

8.14 項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位報(bào)告

8.15 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析報(bào)告

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