第一篇：商品房買賣合同解釋

商品房買賣合同解釋(全文

商品房買賣合同解釋

【發(fā)布單位】最高人民法院

【發(fā)布文號】法釋[201*]7號

【發(fā)布日期】201*-04-28

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

(法釋[201*]7號)

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于２００３年３月２４日由最高人民法院審判委員會第１２６７次會議通過。現(xiàn)予公布，自２００３年６月１日起施行。

二○○三年四月二十八日

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審

判實踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者

已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是

在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違

約責任。

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人

雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。

第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同

無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主

要義務，對方接受的除外。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求

優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責

任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無

法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起

由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核

驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承

擔。

第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同

有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合

同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還

買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除

外。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當

事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。

第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)

額。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償

額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評

定的同地段同類房屋租金標準確定。

第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約

定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的

金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求

解除合同和賠償損失的，應予支持。

第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的

除外。

第二十一條 出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支

持，但當事人另有約定的除外。

第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可

以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法

實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另

行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收

受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)�，不應�?/p>

追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。

第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施

行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布

施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《最

高人民法院〈關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解〉》。

第二篇：買賣合同解釋3

《買賣合同解釋》與司法考試（一）

每個領域均有其王者。買賣合同是合同之王。所以呀，除了《商品房買賣合同解釋》，現(xiàn)在又有了《買賣合同解釋》。將來還會出現(xiàn)《電子商務買賣合同解釋》、《網(wǎng)絡虛擬財產(chǎn)買賣合同解釋》、《商品房買賣合同解釋（二）》、《關于器官移植條例若干問題的解釋》等調(diào)整買賣合同的法律規(guī)范。

201*年5月10日最高人民法院頒布了《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》），該解釋于201*年7月1日生效。201*年的司法考試不會直接考到《買賣合同解釋》，但很可能間接考到它。因為《買賣合同解釋》確立的規(guī)則多為民法領域的通說觀點，在涉及買賣合同的司法考試考題中，出題人也許會不由自主地（或下意思地）考察到《買賣合同解釋》確立的規(guī)范內(nèi)容。

《買賣合同解釋》制定的規(guī)范可大別為三類：第一類，前所未有的規(guī)范。如：①保留所有權買賣（第34—37條）；②送交買賣合同風險負擔規(guī)則（第12條）。第二類，對此前規(guī)范的細化與補充。如：①在途貨物買賣合同風險負擔規(guī)則（第13條）；②買受人及時檢驗并通知的義務（第15—20條）；③動產(chǎn)一物數(shù)賣中的實際履行規(guī)則（第9—10條）；④試用買賣（第41—43條）。第三類，對此前規(guī)范的修改。如：①因無權處分訂立的買賣合同的效力（第三條）；②買受人檢驗并通知的合理期間與最長期間（第17條）。

根據(jù)司法考試的規(guī)律，前所未有的規(guī)范和對此前規(guī)范予以修改補充的規(guī)范皆為司法考試的重中之重，加之許多朋友十分關心該司法解釋。鐘某不揣淺陋，結合司法考試的特點，根據(jù)自己的理解，擬陸續(xù)對《買賣合同解釋》的幾個最重要制度予以解讀，期能有助于各位朋友的備考。喜兮樂，快兮爽！

一、因無權處分訂立的買賣合同的效力

《買賣合同解釋》

第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院應予支持�?/p>

一、規(guī)則內(nèi)涵

《買賣合同解釋》第3條規(guī)定的意思是：若無其他效力瑕疵，因無權處分訂立的買賣合同有效，但是（即使動產(chǎn)已經(jīng)交付或者不動產(chǎn)已經(jīng)辦理過戶登記）所有權變動的效果效(小編推薦你關注好范文 網(wǎng)www.7334dd.comdash;種任意性的指導性意見，而不具有強制力，只是作為當事人的—種參考。

具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并不要求具備全部內(nèi)容，只需要對合同的主要內(nèi)容作出約定的，再加上第二個條件，就可以認定為實為商品房買賣合同，至于哪些是合同的主要內(nèi)容，可以參照合同法的相關規(guī)定確定，一般包括商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、交付、付款方式等。

“出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款”的內(nèi)涵為：認購書已經(jīng)實際履行，出賣人已經(jīng)收取了購房款。既包括全款，也包括部分購房款；對付款方式?jīng)]有要求，既包括一次性付清，又包括分期付款，還包括住房貸款方式。

三、認購書中的定金問題

在商品房銷售市場上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人訂約前向其收取一定費用的情形較為普遍。這種費用常被冠以“定金、“訂金、“押金、“保證金”等名稱，而且一般對返還問題都沒有明確規(guī)定。在購房實務中，因為購房人對該房屋不滿意，或對購房合同磋商不成功時，購房人要求返還定金或所交預定款，而開發(fā)商往往以購房人違約為借口，拒絕返還定金。認購所交定金在以后的處理成了現(xiàn)實中的難題，如何破解？

一）、《商品房銷售管理辦法》第二十二條“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。”

依據(jù)上述規(guī)定，可以分為三種情形來處理：

一是符合商品房銷售條件的，所預交款項又明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的，由于購房人的當方面原因導致未能訂立商品房買賣合同的，定金不返還。由于開發(fā)商單方面原因導致未能訂立商品房買賣合同的，雙倍返還定金。 二是符合商品房銷售條件的，所預交款項沒有明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的，無論誰的原因導致未能訂立商品房買賣合同的，開發(fā)商都應當向買受人返還所收費用。

三是不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。那么，收取的費用都應當返還。

二）、《擔保法》司法解釋第115條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方，拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；接受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。”

《解釋》第四條 “出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

值得注意的是：1、怎么理解“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的”？

通常理解為：簽訂認購書后，開發(fā)項目被政府行政決定取消、緩建、開發(fā)商的主體資格喪失、自然災害導致開發(fā)項目滅失等。

2、當事人不能就商品房買賣合同的內(nèi)容協(xié)商一致，是否就可推論是一方拒絕訂立合同呢？是否均應適用定金罰則？

對于這一問題，一般認為，只要當事人在協(xié)商的主合同里沒有特別約定，則不能認為是任何一方當事人違反預約合同拒絕訂立主合同，不能適用定金罰則。

如有一個案件，雙方簽訂了認購書，交付了定金，后在這正式簽訂商品房買賣合同時，買方發(fā)現(xiàn)合同文本中增加了11條補充條款（是有關延期交款和交房責任等方面的規(guī)定），買方意欲刪除，被告不同意，后因未協(xié)商一致而未簽訂商品房買賣合同。

后買方起訴要求雙方返還定金。一審判被告有過錯，雙倍返還定金。二審法院認為，在簽訂認購合同時，被告未出示銷售合同的補充條款，致原告不能接受此時出示的合同補充條款，雙方對認購書約定的買賣房屋的意思表示未能達成一致，雙方均不存在違約，被告應返還原告定金。

案例二：一消費者許高訴中鴻天房地產(chǎn)公司認購合同糾紛案。xx年1月8日雙方簽訂soho現(xiàn)代城認購書一份，約定認購預售商品房一套，1月21日至30日簽預售合同，交付定金3萬元作為合同擔保。在簽訂預售合同時，中鴻天未取得商品房銷售許可證。許高提出取證后再簽，中鴻天拒絕，引發(fā)糾紛。一審法院認為，認購合同無效，違反法律強制性規(guī)定。無效后，定金失去擔保效力，一次性返還3萬元。許高不服上訴。二審認為，雙方當事人簽訂的認購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔保的特點，應視為有效。該認購書中約定的立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就已存在，許高已交納定金，該認購書的效力自其交付定金后即已存在，且對雙方均有約束力。該定金條款只在認購書中約定的條件、范圍內(nèi)對是否簽訂主合同發(fā)生擔保效力，對該認購書以外的情況并無約束力。被告抗辯主合同無效并不成立。根據(jù)擔保法司法解釋115規(guī)定：當事人約定以交付定金作為主合同擔保的，適用定金罰則。二審改判，雙倍返還定金。

四、商品房買賣合同主要內(nèi)容有哪些？

(1)當事人名稱或者姓名和住所；

一般包括，買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。

(2)商品房基本狀況；

有關房屋的情況是對買賣合同標的物的基本描述，也是標的物特定化的過程，這主要包括以下內(nèi)容：a．房屋的坐落位置、朝向、日照時間、采光通風等；b．所買賣房屋的面積，應注明實際建筑面積和所分攤的公用建筑面積分別多少；巳房屋是現(xiàn)房還是預售的商品房；d．房屋的配套設施和裝修標準。

(3)商品房的銷售方式；

在房地產(chǎn)市場中商品房銷售的方式有很多，不同的銷售方式下,當事人之間的權利義務也就有所不同，所以明確銷售方式也是非常重要的，譬如是現(xiàn)房銷售，還是商品房預售，或者是商品房包銷等方式。

(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

—般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付給賣方�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)交易價格管理暫行規(guī)定》第4條規(guī)定，國家對房產(chǎn)交易價格實行直接管理與間接管理相結合的原則，建立主要由市場形成價格的機制。保護正當?shù)膬r格競爭，禁止壟斷、哄抬價格�！渡唐纷≌瑑r格管理暫行規(guī)定》中也規(guī)定了商品房價格實行市場調(diào)節(jié)價格，銷售方與購買方可以考慮房屋結構質量低和市場行情等因素對房屋價格在合同中確定�！渡唐贩夸N售管理辦法》第18條規(guī)定，商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。在簽定合同中要避免暫定價格的形式，盡量確定價格，否則日后出現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格波動較大或者是因為國家政策調(diào)整、建筑材料漲價等，就會導致房地產(chǎn)開發(fā)商變更價格。在合同中不僅要標明每平方米的價格，而且要寫明總價款。一旦當事人之間因為價格問題發(fā)生糾紛時，應該按照以下原則進行調(diào)解和解決：a.除國家規(guī)定必須執(zhí)行國家定價的以外，當事人根據(jù)房地產(chǎn)市場價格議定的價格應該予以保護。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關的稅費為由要求變更合同約定的價格的，可以支持。—方以建筑材料或商品房市場價格變化為由要求變更合同約定價格的，一般不予支持。b.合同雙方約定的商品房銷售價格，同時又約定商品房銷售價格以主管部門的核定價格為準的，—方要求按照核定價格為準的應該予以支持。c.合同雙方約定的商品房銷售價格不明確的，或者在合同履行中發(fā)生不可抗力等情況的，合同雙方當事人可以另行約定商品房銷售價格；協(xié)商不成的，參照當?shù)卣�府公布的價格、房地產(chǎn)部門認可的評估價格或者當?shù)赝�期同類質量房屋的市場價格處理。d.在逾期交付商品房的同時，因為商品房銷售價格變化造成的損失由過錯方承擔。

(8)權利瑕疵擔保責任條款。

賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權。如果房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權利糾紛，由賣方承擔全部責任。

(9)購房者知情權條款。

一般包括，了解施工進程，并查看設計、勘察、施工、監(jiān)理測量質量監(jiān)管物業(yè)管理等機構的資格證書；了解與商品房相關的設計資料、建筑材料的質量等。購房者有權查看一切與房屋有關的原文件，并可以請求復印。

(10)違約責任條款。

買賣雙方都應切實履行合同中所約定的義務，如果買賣雙方有任何一方違反合同的約定，則應承擔違約責任并在合同中應明確約定買方有按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應承擔的違約責任，以及賣方‘所交付房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等等。

(11)合同雙方認為應當約定的其他事項

a.裝飾、設備標準承諾；供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；另外，所購樓的樓號、房l單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明之作為附件;b．關于不可抗拒力。房產(chǎn)銷售合同有關違約責任的條件；一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任。”這樣表述。我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、火災、戰(zhàn)爭等。”依照此法，房產(chǎn)買賣合同中設定了有關延伸、擴張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。c．售后物業(yè)管理的條款。這是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容。目前我國對物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)及相關政策尚不健全，房產(chǎn)買賣雙方責任不好界定，但購房人還是可以從以下幾個方面進行把握，如：業(yè)主、物業(yè)管理公司的選擇權利；業(yè)主對物業(yè)管理方式確定的權利；物業(yè)管理公司的職責范圍；物業(yè)管理費標準的制定等。保證購房人人住后水、電、氣供應，保安、房屋維修、公用設施、郵政、通訊等服務到。并按規(guī)定收取物業(yè)管理費；d、公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；辦理產(chǎn)權登記有關事宜；解決爭議的方法等。

第四篇：商品房買賣合同解釋

《商品房買賣合同解釋》第十四條適用要點 i．法律法規(guī)： ．法律法規(guī)： 1. 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十四條： 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積 不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以 下原則處理： （一） 面積誤差比絕對值在３％以內(nèi) （含３％） 按照合同約定的價格據(jù)實結算， ， 買受人請求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利 息的， 應予支持。 買受人同意繼續(xù)履行合同， 房屋實際面積大于合同約定面積的， 面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足， 面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面 積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息 由出賣人返還買受人， 面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受 人。 產(chǎn)權登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝─────────────×１００％ 合同約定面積 ii．深層導讀： ．深層導讀： 本條解釋主要解決的問題是“商品房買賣糾紛面積誤差的處理原則”。 一、常見商品房房屋面積種類及計算 面積就是長寬之積。 但在商品房買賣中面積是房屋使用價值和房屋交易價格的基 礎。 在商品房買賣合同中面積的約定很復雜， 經(jīng)常會見到的有關面積方面的述語， 大概就有這樣幾個：銷售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)使用面積、公攤 面積或公用建筑面積等。 銷售面積：來源于建設部制定的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī) 則》，商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi) 建筑面積)與應分攤公用建筑面積之和。即： 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積 建筑面積：亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積 之和。 它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。 它包括三項， 即使用面積、 輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結算數(shù)據(jù)，所以對于購 房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。 套內(nèi)建筑面積：就是俗稱的“地毯面積”，陽臺如果是不封閉的，按照一半面積 算，如果是封閉的（包括飄窗）按照全部面積算。即成套房屋的套內(nèi)建筑面積＝ 套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺面積。 套內(nèi)使用面積：是指實際的房屋利用面積，

即使用面積。套內(nèi)使用面積的計算應 符合下列規(guī)定：(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、 假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和；(2)躍層住宅中的房內(nèi)樓梯按 自然層樓的面積總和計入使用面積；(3)不包含在結構面積內(nèi)的煙囪、通氣道等 面積。

公攤面積：公攤面積指的是直接為居住服務的公共空間，比如過道、樓梯等，這 部分空間分攤到每套房中，由買房人共攤，所以稱之為公攤面積。房屋銷售面積 一般都是由兩部分組成：一部分是室內(nèi)面積，另一部分叫“公攤面積”。在消費 者購買商品房發(fā)生的糾紛中，公攤面積糾紛占有相當數(shù)量。針對這一點，建設部 頒布了《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》，該通知針對 因開發(fā)商多算分攤公共使用面積而引起的糾紛事件， 詳細制定出了一定的計算標 準，從而讓百姓在購房時心中有數(shù)。 以上面積種類繁多，購買人根本很難弄明白。 二、本條司法解釋對商品房買賣合同中面積的約定是怎樣規(guī)定的？ 本條司法解釋對商品房買賣合同中面積僅以“房屋套內(nèi)建筑面積”或者“建筑面 積”兩種形式。 房屋的套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺面積。 1、套內(nèi)使用面積的計算應符合下列規(guī)定：(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、 廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和；(2) 躍層住宅中的房內(nèi)樓梯按自然層樓的面積總和計入使用面積；(3)不包含在結構 面積內(nèi)的煙囪、通氣道等面積。 2、套內(nèi)墻體面積的計算：新建住宅各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有 公用墻和非公用墻兩種。 新建住宅各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括外 山墻)均為公用墻，公墻墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。 3、陽臺建筑面積的計算：(1)原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算 建筑面積；(2)挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；(3) 凹陽臺按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計算建筑面積；(4)半挑半凹陽臺， 挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積， 凹進部分按其凈面積的一 半計算建筑面積。 三、“房屋套內(nèi)建筑面積”和“建筑面積”有什么區(qū)別？ 很明顯，“房屋套內(nèi)建筑面積”作為計價標準的，排除了公攤面積。而“建筑面 積”則在“房屋套內(nèi)建筑面積”的基礎上，另外加上了“公攤面積”。近來，一 些城市

市出臺了按“套內(nèi)面積”計價的新規(guī)定，解除了“公攤面積”的紛擾。 四、建設部《新商品房買賣合同示范文本》對面積約定是怎樣的？ 《新商品房買賣合同示范文本》第五條 面積確認及面積差異處理 ： 根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條 款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。 當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。 合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準。 商品房交付后，產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿種方式進行處理： 1．雙方自行約定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 2．雙方同意按以下原則處理： （1）面積誤差比絕對值在 3％以內(nèi)（含 3％）的，據(jù)實結算房價款； （2）面積誤差比絕對值超出 3％時，買受人有權退房。 買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起 30 天內(nèi)將買受人已付款退還給 買受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。 （含 買受人不退房的， 產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時， 面積誤差比在 3％以內(nèi) 3％）部分的房價款由買受人補足；超出 3％部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權 歸買受人。 產(chǎn)權登記面積小于合同登記面積時， 面積誤差比絕對值在 3％以內(nèi) （含 3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出 3％部分的房價款由出賣 人雙倍返還買受人。 產(chǎn)權登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝─────────────×１００％ 合同約定面積 因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。

律師提醒：按不同面積標準計算房屋銷售價格的，差別會很大。所以當您聽到房 律師提醒 屋價格時，要查看一下“根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】 【套內(nèi)建筑面積】 本條款中均簡稱面積） （ 為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。 ” 中，勾是打在哪個面積上，叉掉得是哪個面積。 還要注意一個問題是：產(chǎn)權登記是按建筑面積進行登記的；物業(yè)管理費等其他費 用也是按建筑面積收取的。 五、住宅公攤面積計算有什么新的規(guī)定？ 發(fā)展商在向業(yè)主交房時， 常常為房高、 外裝主體、 斜面結構屋頂、 不規(guī)范維護物、 變形縫、非垂直墻體、公共通道中的面積測量引起糾紛，為了解決這些問題，

國 家建設部日前下發(fā)了通知。通知指出，自 201* 年 5 月起，對已有的《房產(chǎn)測量 規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的部分，按《通知》新的規(guī)定進行房屋測量�！锻� 知》中明確規(guī)定：凡是計算建筑面積的房屋，層高均應在 2．20 米以上（含 2．20 米，下同）。房屋屋頂斜面結構的，層高 2．20 米以上的部位計算建筑面積。房 屋墻體向外傾斜以及陽臺、挑廊等水平投影超出底板外沿的，以投影計算建筑面 積。 對傾斜、 弧狀等非垂直墻體的房屋， 層高 2． 米以上的部位計算建筑面積。 20 房屋套內(nèi)具有使用功能但層高低于 2．20 米的部分，在房屋權屬登記中應明確其 相應權利的歸屬。依照規(guī)定，同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主 墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分 別計算。 樓梯已計算建筑面積的， 其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。 臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維 護結構，均不計算建筑面積。

六、房屋計量有哪些規(guī)定？ 商品房面積“缺斤短兩”一直是消費者投訴的熱點。為此建設部制定了《商品房 銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，國家質量技術監(jiān)督管理部門也制定了 《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應合理 分攤的公用建筑面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應規(guī)定。 最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本 》均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層 高在 2.20 米 （含 2.20 米） 以上的房屋外墻水平投影面積。 套內(nèi)建筑面積由套 （單 元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。 （一）計算全部建筑面積的范圍： 1．永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平 面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 2．穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。 3．樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。 4．封閉的陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算。 （二）計算一半建筑面積的范圍： 1．與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構 外圍水平投影面積一半計算。 2．獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投 影面積的一半計算。 3．未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。 （三）不計算建筑面積的范圍： 1

．凸出房屋墻面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。 2．半園柱的雨篷。 3．房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。 （四）應分攤的共有建筑面積： 1．各產(chǎn)權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共 門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均 作為共有部位計算建筑面積。 2．套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投 影面積的一半，為共有建筑面積。 （五）不應分攤的共有建筑面積： 1．從屬于人防工程的地下室、半地下室。 2．供出租或出售的固定車位或專用車庫。 七、商品房買賣雙方因面積誤差產(chǎn)生糾紛的原因 商品房買賣合同約定的面積與產(chǎn)權證的面積常有誤差。其主要原因有：1.雙方簽 訂房屋買賣合同后因商品房開發(fā)項目的設計變更造成的房屋面積誤差；2.因產(chǎn)權 登記時露臺�煒琼斊脚_ 不計算為房屋建筑面積， 而買賣雙方在房屋買賣合同中 將獨立或不獨立使用的露臺�煒琼斊脚_ 面積計入房屋建筑面積造成的面積誤 差；3.適用的測量規(guī)則標準不同造成的面積誤差。上述原因造成的面積誤差比絕 對值一般在 3％以上，買賣雙方往往因此產(chǎn)生糾紛。另外，由于施工、測繪規(guī)則 允許的誤差而造成的面積誤差在所難免， 因誤差比值較小， 雙方一般能協(xié)商解決。

八、什么是面積誤差？什么是面積誤差比？ 面積誤差，是指房屋在嚴格按照規(guī)劃核準、設計的要求進行建設，竣工后實測面 積與預測面積產(chǎn)生的誤差。 房屋的面積誤差比，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》相關規(guī)定，房屋的面積誤差比 的計算公式為： 產(chǎn)權登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝─────────────×１００％ 合同約定面積 九、購房人怎么發(fā)現(xiàn)面積誤差？ “很難發(fā)現(xiàn)�？梢哉f公攤面積方面的誤差幾乎無法發(fā)現(xiàn)，第一合同中往往不寫明 公攤部分在什么地方，沒有辦法確定總測量對象與總面積；第二消費者拿不到設 計與施工圖紙，連墻厚都不知道，怎么測量建筑面積？第三、測量就要將全樓測 量，每樓的最低測量費用大概不低于 3 萬元，哪個消費者會出 3 萬元來為一個整 樓進行測量呢，所以說讓消費者核實面積誤差不可能的。（著名房產(chǎn)律師秦兵） 十、發(fā)現(xiàn)面積誤差，怎么處理？ 現(xiàn)在，有不少房產(chǎn)開發(fā)商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少于圖紙上住 房面積的情況出現(xiàn)。由于購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。 面積誤差的處理原則： 第一、依據(jù)合同約定的處理原則處理。 購房時應在合同中寫明銷售房屋包括套內(nèi)面

積和公攤面積在內(nèi)的暫測總建筑面 積，并明確約定：“預售時根據(jù)甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面 積為準”。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。 第二、據(jù)實結算。 如合同無約定或者約定不明確，面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%），按照 合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。 第三、退房還款。面積誤差比絕對值超過 3%，買受人請求解除合同，返還已付 購房款及利息的，應予支持。 第四、不退房，分別對待。如買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同 約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價由買受人按照約定的 價格補足，面積誤差比超出 3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人。 第五、還款與雙倍返還。房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在 3% 以內(nèi)（含 3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過 3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 附一：秦兵律師對本條的釋義： 釋義：中國的商品房買賣合同中會出多少個面積方面的述語，據(jù)我所知大概有以 下五個：銷售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)實用面積、公攤面積，其實 面積就是長寬之積，為什么要做得這么復雜呢？其中一個重要的基本原理是：將 簡單的事情復雜化后就可以獲得暴利。所以說北京現(xiàn)在的業(yè)主，幾乎人人都知道 自己房屋的建筑面積是多少， 但是能夠知道自己的建筑面積中分攤的公用面積是 多少、公用部位又在何處的人可以說是萬里挑一。為什么實用面積這么簡單的內(nèi) 容推廣不開，而建筑面積這么復雜的概念卻大行其事，就是因為實用面積太容易

核實了，開發(fā)企業(yè)很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來也可 以以“由第三方測量”為理由開脫責任；所以說中國的房地產(chǎn)市場是欺詐者的天 堂，再老實的企業(yè)到中國搞房地產(chǎn)也要學著搞點小動作，而且往往從面積開始。 這個司法解釋早就開始準備了，我本來以為會在面積問題上有所突破，例如：業(yè) 主是否有權選擇測量單位、 測量失誤的責任是否應當由開發(fā)企業(yè)與測量企業(yè)共同 承擔、面積測量報告是否應當附圖等具體問題上進行規(guī)定，但是很顯然，司法解 釋依然沒有說清楚這一點，例如：如果套內(nèi)實用面積減少 10%，但總建筑面積僅 減少 2%，能不能解除合同？看來這又給我們留下了很多工作；中國消費者維權 的道路已經(jīng)很漫長了，中國商品房消費者維權的道路會更加漫長。 附二： 《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》 建住房[201*]74 號 各省、自

第五篇：《買賣合同解釋》考點解讀

《買賣合同解釋》考點解讀

《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》）經(jīng)過12年的醞釀，12稿增刪修訂，最終于201*年6月5日公布，并將于7月1日起施行。這部司法解釋對買賣合同的成立及效力、標的物交付和所有權轉移、標的物毀損滅失的風險負擔、標的物的檢驗、違約責任、所有權保留、特種買賣等具體適用法律問題作出了明確細致的規(guī)定。為了讓大家更好地理解這部司法解釋，進而加深對合同法制度的掌握，我們?yōu)榇蠹覂A心打造了這次《買賣合同解釋》的集體解讀。需要說明的是，由于這部司法解釋并未納入201*年司法考試大綱，因此直接以該司法解釋的條文命題的可能性較小。但由于《買賣合同解釋》中的大部分條文其實是對于之前已形成通說的學理的落實和條文化，因此，即使沒有這部司法解釋，今年的考試中以其中的條文所涉知識命題，嚴格來說亦不超綱。由此言之，準確掌握這部司法解釋，對于201*年的司法考試就有了直接的現(xiàn)實意義。至于極少數(shù)與《合同法》考點相沖突的條文，根據(jù)以往的命題規(guī)律，這樣的知識點通常會被有意識地回避，不會出現(xiàn)在考試之中，大家無需過慮。

第一部分 買賣合同的成立及效力

知識點1：合同關系之證明

第一條當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認定。對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

知識點2：預約合同之效力

第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院應予支持�?/p>

知識點3：無權處分合同之效力

第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模�人民法院應予支持�?/p>

第二部分 標的物交付和所有權轉移

知識點4：點子信息產(chǎn)品的交付

第五條標的物為無需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權利憑證即為交付。

知識點5：超過約定數(shù)量交付的處理

第六條根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。

知識點6：交付義務已履行之證明

第八條出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據(jù)證明交付標的物的事實。合同約定或者當事人之間習慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

知識點7：多重買賣場合下的履行規(guī)則

第九條 出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

（一）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經(jīng)轉移的，人民法院應予支持；

（二）均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。

第十條出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

（一）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續(xù)等合同義務的，人民法院應予支持；

（二）均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續(xù)的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續(xù)等合同義務的，人民法院應予支持；

（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法予支持。

第三部分 標的物風險負擔

知識點8：代辦托運之認定

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規(guī)定的“標的物需要運輸?shù)摹保�是指標的物由出賣人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五條的規(guī)定處理。

知識點9：標的物需運送場合的風險負擔

第十二條 出賣人根據(jù)合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。

知識點10：出賣人的貨損告知義務

第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈�，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

知識點11：種類物特定化前的風險負擔

第十四條當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運單據(jù)、加蓋標記、

通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

第四部分 違約責任

知識點12：質量瑕疵的違約責任承擔

第二十三條標的物質量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價款的，人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。價款已經(jīng)支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。

知識點13：逾期付款的違約責任

第二十四條買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責任，出賣人根據(jù)對賬單、還款協(xié)議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應予支持，但對賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數(shù)額或者已經(jīng)變更買賣合同中關于本金、利息等約定內(nèi)容的除外。買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。

知識點14：合同解除后的違約金責任

第二十六條買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。

知識點15：定金與賠償金的并用

第二十八條買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應高于因違約造成的損失。

知識點16：違約中的與有過失

第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。

第五部分 所有權保留

知識點17：所有權保留買賣的適用范圍

第三十四條買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規(guī)定適用于不動產(chǎn)的，人民法院不予支持。

知識點18：出賣人取回標的物的情形及限制

第三十五條當事人約定所有權保留，在標的物所有權轉移前，買受人有下情形之一，對出賣人造成損害，出賣人主張取回標的物的，人民法院應予支持：

（一）未按約定支付價款的；

（二）未按約定完成特定條件的；

（三）將標的物出賣、出質或者作出其他不當處分的。取回的標的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應予支持。

第三十六條買受人已經(jīng)支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。在本解釋第三十五條第一款第（三）項情形下，第三人依據(jù)物權法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。

知識點19：標的物的回贖及另行出賣

第三十七條出賣人取回標的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內(nèi)，消除出賣人取回標的物的事由，主張回贖標的物的，人民法院應予支持。買受人在回贖期間內(nèi)沒有回贖標的物的，出賣人可以另行出賣標的物。出賣人另行出賣標的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償?shù)膬r金后仍有剩余的，應返還原買受人；如有不足，出賣人要求原買受人清償?shù)模�人民法院應予支持，但原買受人有證據(jù)證明出賣人另行出賣的價格明顯低于市場價格的除外。

第六部分 特種買賣

知識點20：分期付款買賣

第三十八條合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買受人將應付的總價款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付。分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規(guī)定，損害買受人利益，買受人主張該約定無效的，人民法院應予支持。

第三十九條分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額，買受人請求返還超過部分的，人民法院應予支持。當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當?shù)赝�類標的物的租金標準確定。

知識點21：樣品買賣

第四十條合同約定的樣品質量與文字說明不一致且發(fā)生糾紛時當事人不能達成合意，樣品封存后外觀和內(nèi)在品質沒有發(fā)生變化的，人民法院應當以樣品為準；外觀和內(nèi)在品質發(fā)生變化，或者當事人對是否發(fā)生變化有爭議而又無法查明的，人民法院應當以文字說明為準。

知識點22：試用買賣

第四十一條試用買賣的買受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價款的，人民法院應當認定買受人同意購買，但合同另有約定的除外。在試用期內(nèi)，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的，人民法院應當認定買受人同意購買。

第四十二條買賣合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買賣。買受人主張屬于試用買賣的，人民法院不予支持：

（一）約定標的物經(jīng)過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物；

（二）約定第三人經(jīng)試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物；

（三）約定買受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標的物；

（四）約定買受人在一定期間內(nèi)可以退還標的物。

第四十三條試用買賣的當事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。

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