第一篇：買賣合同司法解釋解讀

《買賣合同解釋》考點解讀

第一部分 買賣合同的成立及效力

知識點 1：合同關系之證明

第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發(fā)票

等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習

慣以及其他相關證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認定。

對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事

人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推 翻的除外。

知識點 2：預約合同之效力

第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，

約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請 求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)模�人民法�?應予支持。

知識點 3：無權處分合同之效力

第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為

由主張合同無效的，人民法院不予支持。（無權處分的買賣合同由效力待定改成有效。） 無論善意惡意，合同均有效。均可以追究物權處分人的違約責任。

合同有效，善意取得依然成立。合同一定是有效的，第三人是善意，則第三人有機會構成善意取得。（106條）（三個要件：善意。合理對價。交付，三者缺一不可，如未交付，不一定可以取得物權。但可以追究出賣人的違約責任）

如第三人是惡意，則合同依然有效。但不能善意取得。無論是否交付，物權所有人要是不追認，必須交還。但買受人仍然可以要求追究出賣人的違約責任。）

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉(zhuǎn)移，買受人要求

出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模�人民法院應予支持�?/p>

第二部分 標的物交付和所有權轉(zhuǎn)移

知識點 4：電子信息產(chǎn)品的交付

如電子書，眾合錄音，無實物載體。兩種方式電子信息產(chǎn)品或者權利憑證即

第五條 標的物為無需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的

電子信息產(chǎn)品或者權利憑證即為交付。

知識點 5：超過約定數(shù)量交付的處理

第六條 根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部分標的

物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合

理費用的，人民法院應予支持。（代為保管的合同費用，可以要求出賣人支付）

買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的 損失的，人民法院應予支持。

原因是出賣人的瑕疵履行。出賣人是受益者，買方是善意協(xié)助義務。

知識點 6：交付義務已履行之證明

第八條 出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標

的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據(jù)證明交付標的物的事實。 合同約定或者當事人之間習慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票

證明已經(jīng)履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

區(qū)分了增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票，增值稅發(fā)票一般不能作為付款的憑證，普通發(fā)票沒有例外可以作為已經(jīng)交付的憑證。因為其開稅時間有任意性。因為先開發(fā)票后交付的情形存在。因此增值稅發(fā)票不能作為其已經(jīng)履行交付的憑證。普通發(fā)票具有收據(jù)的功能，一般不存在先開票后交貨的情形，前提是合同約定，和當事人之間習慣

知識點 7：多重買賣場合下的履行規(guī)則

第九條 出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情

況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

（先行受領交付，先行支付價款，依法成立在先合同）

（一）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應予支

持；

（二）均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等

合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣

人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持

第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產(chǎn)訂立多重買賣合同，

在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形

分別處理：（先行受領交付的，先行辦理所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的。交付優(yōu)先于登記）

（一）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合

行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未受領交付，也未辦理所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的

買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務的，人

民法院應予支持；

（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉(zhuǎn)移

登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應

予支持。

第三部分 標的物風險負擔

前提風險負擔非歸因于任何一方當事認定的原因?qū)е略摌说奈餁�損滅失。

知識點 8：代辦托運之認定

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規(guī)定的“標的物需要運

輸?shù)摹保�是指標的物由出賣人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之

外的運輸業(yè)者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五 條的規(guī)定處理。

代表托運的界定。（約定了交付地點，交付地點后所有權和風險都轉(zhuǎn)移給買方。沒有約定交付地點，貨交第一承運人后，所有權和風險都轉(zhuǎn)移給買方）

第一百四十一條 出賣人應當按照約定的地點交付標的物。

當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：

（一）標的物需要運輸?shù)�，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人；

（二）標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物；不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標的物。

第一百四十五條 當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規(guī)定標的物需要運輸?shù)模�出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

知識點 9：標的物需運送場合的風險負擔

第十二條 出賣人根據(jù)合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給

承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。 約定了交付地點，無論是將交付給買受人還是承運人，風險均轉(zhuǎn)移）

知識點 10：出賣人的貨損告知義務

第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈�，在合同成立時知道或

者應當知道標的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的

物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

第十四條 當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運

單據(jù)、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，

買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

（風險負擔應該以標的物的特定化為前提）

第四部分 違約責任（

標的物的檢驗違約責任

知識點 12：質(zhì)量瑕疵的違約責任承擔

（權利瑕疵擔保責任、質(zhì)量瑕疵擔保責任。檢驗期合同法157、158）

第二十三條 標的物質(zhì)量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的

規(guī)定要求減少價款的，人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實

際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。

質(zhì)量瑕疵減價的計算（考法交付時：以交付時的市場價值與符合約定的標的物的差價）

價款已經(jīng)支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。

（如果數(shù)額全部支付了，返還減價后多出部分價款）

知識點 13：逾期付款的違約責任

第二十四條 買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款

違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。

（起算點是變更后的。不影響逾期付款

違約金）

買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款

違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。

（接受付款不影響逾期付款違約金的主張）

買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責任，

出賣人根據(jù)對賬單、還款協(xié)議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金

的，人民法院應予支持，但對賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數(shù) 額或者已經(jīng)變更買賣合同中關于本金、利息等約定內(nèi)容的除外。

（對逾期付款違約金條款的變更，對賬單、還款協(xié)議變更的以這個為準，沒有以原合同為準）

幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。

（本金+損失（約定，沒有約定幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準）

知識點 14：合同解除后的違約金責任

第二十六條 買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款

重大變化;合同解除后違約金責任和違約損害賠償金可以并存。合同解除，不影響清理合同、結算合同的條款）合同法規(guī)定損害賠償金和違約金不能并用

的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以

參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。

知識點 15：定金與賠償金的并用

第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請

求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總 和不應高于因違約造成的損失。

（不是合同總價款）注意定金和損害賠償金可以并用

知識點 16：違約中的與有過失

第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有

過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。

(損害賠償?shù)降资芎θ诉^錯減輕規(guī)則;注意不是損害的擴大，而是損害的發(fā)生，過失相抵）

第五部分 所有權保留

知識點 17：所有權保留買賣的適用范圍

第三十四條 買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規(guī)定適用于不動產(chǎn)的，人民法院不予支持。（所有權保留不適用不動產(chǎn)）

所有權保留含義約定不以交付為物權變動的條件

知識點 18：出賣人取回標的物的情形及限制

第三十五條 當事人約定所有權保留，在標的物所有權轉(zhuǎn)移前，買受人有下

列情形之一，對出賣人造成損害，出賣人主張取回標的物的，人民法院應予支持：

（一）未按約定支付價款的；

（三）將標的物出賣、出質(zhì)或者作出其他不當處分的。

取回的標的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應予

支持。

第三十六條 買受人已經(jīng)支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主

張取回標的物的，人民法院不予支持。

在本解釋第三十五條第一款第（三）項情形下，第三人依據(jù)物權法第一百零

六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回標的物

的，人民法院不予支持。

知識點 19：標的物的回贖及另行出賣

第三十七條 出賣人取回標的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的

回贖期間內(nèi)，消除出賣人取回標的物的事由，主張回贖標的物的，人民法院應予

支持。

買受人在回贖期間內(nèi)沒有回贖標的物的，出賣人可以另行出賣標的物。

出賣人另行出賣標的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易

費用、利息、未清償?shù)膬r金后仍有剩余的，應返還原買受人；如有不足，出賣人

要求原買受人清償?shù)模�人民法院應予支持，但原買受人有證據(jù)證明出賣人另行出 賣的價格明顯低于市場價格的除外。

第六部分 特種買賣

知識點 20：分期付款買賣

（至少分三次才是試用買賣，未付款達到五分之一，可以要求剩余價款全部一次付清或者解除合同，如果約定未付款達到十分之一，可以要求剩余價款全部一次付清或者解除合同，約定無效。約定大于等于五分之一都有效，小于五分之一無效。）

第三十八條 合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買受

人將應付的總價款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付。

分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規(guī)定，損害買

受人利益，買受人主張該約定無效的，人民法院應予支持。

第三十九條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領

返還超過部分的，人民法院應予支持。

當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當?shù)赝�類標的物�?/p>

租金標準確定。

知識點 21：樣品買賣

（樣品有隱蔽性瑕疵，按同種物的標準交付，交付合同約定的樣品質(zhì)量與文字說明不一致，樣品為準，樣品發(fā)生變化，以文字說明為準。）

第四十條 合同約定的樣品質(zhì)量與文字說明不一致且發(fā)生糾紛時當事人不

能達成合意，樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)沒有發(fā)生變化的，人民法院應當以樣品

為準；外觀和內(nèi)在品質(zhì)發(fā)生變化，或者當事人對是否發(fā)生變化有爭議而又無法查

明的，人民法院應當以文字說明為準。

知識點 22：試用買賣

試用買賣核心特征買不買取決于買家，試用期出賣人說了算。試用期內(nèi)標的物毀損滅失歸賣方，試用買賣試用期滿后沉默等于買，用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價款的視為買，出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的視為買；試用期沒有約定的，出賣人說了算。保證合同沒有約定6個月。試用期滿，無約定，無償。

第四十一條 試用買賣的買受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價款的，人民法

院應當認定買受人同意購買，但合同另有約定的除外。

在試用期內(nèi)，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行

為的，人民法院應當認定買受人同意購買。

第四十二條 買賣合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買賣。買受人

主張屬于試用買賣的，人民法院不予支持：

（一）約定標的物經(jīng)過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物；

（二）約定第三人經(jīng)試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物；

（三）約定買受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標的物；

（四）約定買受人在一定期間內(nèi)可以退還標的物。不是返還，試用期內(nèi)標的物毀損滅失歸賣方

第四十三條 試用買賣的當事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主

張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。

第二篇：買賣合同司法解釋理解

一、買賣合同的成立及效力

第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認定。

理解：

1.送貨單、收貨單等交貨憑證作為間接證據(jù)僅能夠證明相對人收到貨物的事實，不能排除送貨人基于其他法律關系或者事實接受貨物的可能，因此不能獨立證明買賣合同的成立。

2.實踐中沒有書面合同的買賣交易大量存在，如果相對人簡單否認收貨事實與買賣合同有關，或者以簽收人非其工作人員、不認可簽收人員有權代表其簽字為由，否認買賣關系的存在，人民法院直接據(jù)此否定買賣合同成立的事實，不僅陷出賣人于不公境地，而且不利于鼓勵買賣交易和引導買賣合同誠信履約行為。

3.在無書面買賣合同的情況下，就買賣合同成立的事實而言，主張合同成立的乙方的舉證能力較弱，否認合同成立的乙方舉證能力較強。就舉證責任分配而言，一方當事人提出送貨單、收貨單等交貨憑證，可視為其已經(jīng)完成對合同成立并履行的舉證責任。人民法院要求相對人就否認買賣合同成立的事實承擔舉證責任，亦無不公。

4.交易方式：指某一類買賣合同締結與履行所通行的共同方式。

5.交易習慣：指交易中的慣常做法。具體包括：1）行業(yè)慣例和地區(qū)慣例。2）為當事人之間經(jīng)常使用的慣常做法。交易習慣由提出主張的一方當事人承擔舉證責任。

對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。 理解：

1.沒有記載債權人名稱不影響其記載內(nèi)容的真實性。債務人出具的對賬確認函等足以證明債務人承認債務存在的事實。在無相反證據(jù)證明的情況下，債權人持有該憑證，即推定為合法的債權人，雙方間存在明確的債權債務關系。

2.沒有完整寫明債權人憑證的所有內(nèi)容，責任在于債務人。因此債權人持有該債務憑證，即完成證明其享有買賣合同中的合法債權的舉證責任。如債務人欲否認應負舉證責任。

第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來

一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院應予支持�?/p>

理解

1. 預約的效力主要存在四種學說：必須磋商說、應當締約說、內(nèi)容決定說、視為本約說（預

約已具備本約之要點時）。司法解釋采取了“應當締約說”。因為設立預約制度的目的在于締結本約，而非促使雙方進行磋商。當然，“應當締約說”并不意味著必須確保每個預約均能促成本約，根本目的仍在于保護善意預約人，促使誠信談判，如經(jīng)善意磋商最終未能締結本約，不構成對其中一方當事人利益的損害。

2. 關于違約責任：依據(jù)合同法107條，承擔違約責任的方式包括繼續(xù)履行、采取補救措施

或者賠償損失等。鑒于預約合同履行標的為締結本約的行為，并無交易內(nèi)容，故采取補救措施等不適用。僅繼續(xù)履行、賠償損失、支付違約金或適用定金罰則存在可能性。其中關于能否繼續(xù)履行，即強制締結本約，征求意見稿中曾有肯定說、否定說兩種意見，本解釋并未明確態(tài)度，待實踐中進一步檢驗。

3. 關于賠償范圍：預約違約損失賠償應以本約的信賴利益為限。信賴利益通常包括所受損

失和所失利益。所受損失至少應包含四項：1）訂立預約合同所支付的各項費用，如交通費、通訊費2）準備為簽訂買賣合同所支付的費用，如考察費、餐飲住宿費。3）已付款項的法定孳息；4）提供擔保造成的損失。所失利益：司法解釋未支持。因機會損失目前難以界定，預約合同僅為喪失訂立合同的機會并無可得利益損失。

第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模�人民法院應予支持�?/p>

1. 依據(jù)合同法第51條規(guī)定，“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權

的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效�！蹦敲�，若事后未取得追認也未取得處分權的，合同是否有效？從司法解釋該條表述看，合同仍為有效。

2. 我國學界通說盡管并未完全接受德國法上的物權行為獨立性和無因性理論，但已經(jīng)接受

了處分行為與負擔行為的概念。如物權法第15條關于“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規(guī)定。因此，在解釋《合同法》第132條魚51條關系時，應特別區(qū)分負擔行為和處分行為。第51條的“處分”應定位為處分行為，不包括負擔行為。第51條后半段實際上應是“??該處分行為有效”。

第四條人民法院在按照合同法的規(guī)定認定電子交易合同的成立及效力的同時，還應當適用電子簽名法的相關規(guī)定。

理解：電子簽名法與合同法中關于電子合同的相關規(guī)定是互補關系，如果雙方當事人對合同是否成立及生效發(fā)生爭議，則更多地適用《合同法》中相關規(guī)定，如涉及到合同簽約主體的身份認定以及電子采購單的證據(jù)效力等問題，則會更多的依據(jù)電子簽名法。目前我國電子交易合同在證據(jù)上也屬于書證的一種。針對電子合同簽約主體的身份認定，電子簽名法規(guī)定了可靠的電子簽名的認定條件，并明確規(guī)定可靠的電子簽名與手寫簽名或者蓋章具有同等的法律效力。就數(shù)據(jù)電文的證據(jù)效力問題，電子簽名法明確規(guī)定了數(shù)據(jù)電文作為原件使用應符合的要求，并在第三條第二款規(guī)定當事人約定使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的文書，不得僅依其采用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的形式而否定其法律效力。

第三篇：買賣合同司法解釋的相關文件解讀

最高院民二廳關于買賣合同的答記者問

201*年5月10日，最高人民法院公告發(fā)布了《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）。該《解釋》自201*年7月1日施行。最高人民法院民二庭負責人近日在接受記者采訪時表示，買賣合同是所有有償合同的典范，是社會經(jīng)濟生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式。《解釋》的公布實施，對于鼓勵市場交易，促進市場經(jīng)濟發(fā)展，維護公平交易秩序，推動誠信體系建設，維護法律適用統(tǒng)一等，均具有重要意義。

問：最高人民法院在201*年5月10日公告發(fā)布了《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），請您談談為何要出臺該《解釋》？

答：買賣合同是所有有償合同的典范，是社會經(jīng)濟生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式。人民法院司法統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，民商事糾紛案件中的很多案件是買賣合同糾紛；即便是201*年全球金融危機蔓延過程發(fā)生的民商事糾紛，買賣合同糾紛數(shù)量也是位居首位。無論是交易實踐還是審判實務，均表明：買賣合同是現(xiàn)實經(jīng)濟生活中最基本、最常見、也最重要的交易形式。合同法第九章通過46個條文規(guī)定了買賣合同法則，居于合同法分則規(guī)定的有名合同之首，買賣合同案件審理中需要遵循的原則和判斷標準亦常為其他有名合同所借鑒，因此，在合同法分則中占據(jù)統(tǒng)領地位的買賣合同章堪稱合同法的“小總則”。

然而，由于合同法第九章的46個條文難以涵蓋買賣合同關系的復雜性和多樣性以及市場交易日新月異的變化，特別是在合同法施行以來，各級人民法院在貫徹適用合同法第九章的過程中，遇到諸多新情況和新問題。對買賣合同相關規(guī)定的不同理解，導致民商事審判實踐對合同法買賣合同章及相關規(guī)定的適用上存在較大差異，從而影響了司法的嚴肅性和統(tǒng)一性。為了及時指導各級人民法院公正審理買賣合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，規(guī)范市場交易行為，提高買賣合同法則的可操作性，最高人民法院于201*年3月正式立項，決定制定關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋，并委派民二庭負責起草。

最高人民法院民二庭對該司法解釋進行了深入調(diào)研和充分論證，廣泛征求了各級人民法院、全國人大法工委、國務院法制辦、商務部、工商總局、住房和城鄉(xiāng)建設保障部、中國人民銀行等各部門意見。特別是多次征求合同法起草人梁慧星教授、王利明教授、崔建遠教授以及合同法專家韓世遠教授、王軼教授、劉凱湘教授、李永軍教授的意見。為了使司法解釋更符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人的合法權益，我們還通過最高人民法院網(wǎng)向社會公開征求意見。該司法解釋起草工作歷時十二年，起草十二稿。201*年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了該司法解釋。

《解釋》包括8個部分，總計46條，主要對買賣合同的成立及效力、標的物交付和所有權轉(zhuǎn)移、標的物毀損滅失的風險負擔、標的物的檢驗、違約責任、所有權保留、特種買賣等方面如何具體適用法律作出明確的規(guī)定。

問：合同的效力認定對于市場交易發(fā)展和交易秩序穩(wěn)定影響甚巨，請問《解釋》在買賣合同效力的認定方面有何新的進展？

答：現(xiàn)代合同法或買賣法最為重要的基本精神或價值目標就是鼓勵合同交易，增進社會財富。市場交易越頻繁，市場經(jīng)濟越能充分發(fā)展，社會財富和國家財富越能迅速增加。實踐不斷證明，隨著社會關系的日益復雜和市場經(jīng)濟日益繁榮，不適當?shù)匦�告合同無效，不僅增加交易成本、阻礙經(jīng)濟發(fā)展，而且不利于對當事人意志的尊重，甚至導致民事主體對民商法的信仰危機。合同法頒行之后，為了保障交易的安全順利進行，保障我國經(jīng)濟順利轉(zhuǎn)型，提升國家經(jīng)濟實力，最高人民法院貫徹“鼓勵交易、增加財富”的原則，發(fā)布《合同法解釋（一）》和《合同法解釋（二）》等司法解釋，嚴格規(guī)制對合同的無效認定。例如，其特別強調(diào)，人民法院確認合同無效的依據(jù)，只能是全國人大及其常委會制訂的法律和國務院制定的行政法規(guī)，絕對不能再以地方性法規(guī)、行政規(guī)章作為依據(jù)。并對合同法第52條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”做出限縮性解釋，即“強制性規(guī)定是指效力性強制性規(guī)定”，進一步減少了認定合同無效的事由。

鑒于買賣合同是社會經(jīng)濟生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，買賣合同的效力不僅事關交易關系的穩(wěn)定和當事人合法權益之保護，而且關涉市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。因此，《解釋》繼續(xù)遵循該原則和司法立場，針對在市場交易活動中存在形形色色的預約，諸如認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預約的法律效力，明確承認其獨立契約效力，固定雙方交易機會，制裁惡意預約人。對于實務中常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權或處分權的買賣合同的效力問題，明確地予以肯定，旨在防止大量買賣合同遭遇無效認定之命運，更周到地保護買受人之權益，明晰交易主體之間的法律關系，強化社會信用，維持交易秩序，確保市場交易順暢，推動市場經(jīng)濟更加健康有序地發(fā)展。

問：在當前買賣合同交易實踐中，違背誠信、有失公平的行為屢見不鮮，請問《解釋》在維護誠信原則，保護當事人合法權益，保障市場公平交易秩序方面有何具體體現(xiàn)？

答：在買賣合同交易實務中，經(jīng)常出現(xiàn)當事人在買賣合同中訂入不公平條款或有違誠信之內(nèi)容，這既侵害了對方當事人的合法權益，也損害了社會公共利益和市場交易秩序。有鑒于此，《解釋》在制定中，始終在對雙方當事人平等保護的前提下，注重規(guī)制和制裁違背誠信之行為，以實現(xiàn)雙方權益平衡，維護公平交易秩序。試舉幾例:第一，在動產(chǎn)一物數(shù)賣情形中，各買受人均要求實際履行合同的，《解釋》基于誠實信用原則，否定了出賣人的自主選擇權。第二，在路貨買賣中，出賣人在締約時已經(jīng)知道風險事實卻故意隱瞞風險事實的，《解釋》規(guī)定風險由出賣人負擔。第三，對標的物檢驗期間或者質(zhì)量保證期約定過短導致買受人難以在檢驗期間內(nèi)完成全面檢驗的情形，《解釋》明確規(guī)定人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據(jù)本解釋規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間，以此彰顯對處于弱勢地位的買受人利益的保護。第四，對標的物異議期間經(jīng)過后的出賣人自愿承擔違約責任后又翻悔的，《解釋》明確規(guī)定出賣人自愿承擔違約責任后，不得以期間經(jīng)過為由翻悔，意在體現(xiàn)和維護誠實信用原則。第五，對出賣人明知標的物有瑕疵而故意不告知買受人時的瑕疵擔保責任減免特約的效力認定問題，《解釋》認為，雖然買賣合同當事人可以通過特約減免出賣人的瑕疵擔保責任，但在出賣人明知標的物有瑕疵而故意或者因重大過失而不告知買受人時，屬于隱瞞事實真相的欺詐行為，有悖誠實信用原則，因此對于這種特約的效力，人民法院不予支持。第六，對當事人特約違反合同法第167條第1款規(guī)定時的效力認定等問題，鑒于合同法第167條第1款的目的在于保護買受人的期限利益，

旨在體現(xiàn)分期付款買賣的制度功能。因此，如果當事人的特約違反上述規(guī)定，損害了買受人的期限利益的，《解釋》規(guī)定不應承認該約定的效力。因此，《解釋》的公布和實施，對于保護買賣合同當事人的合法權益，維護社會主義市場經(jīng)濟公平交易秩序，具有十分重要的意義。

問：在現(xiàn)實生活中，存在有大量的以無實物載體的電子信息產(chǎn)品為標的物的買賣合同。此類買賣合同是否適用該《解釋》？如何認定這些電子信息產(chǎn)品的交付方式？

答：近二三十年來，隨著信息技術的發(fā)展和網(wǎng)絡的普及，以電子信息產(chǎn)品為交易對象的買賣合同的數(shù)量和交易額日益增加，成為買賣合同中越來越重要的交易類型。傳統(tǒng)的買賣合同的標的物均為有體物，而電子信息產(chǎn)品卻與此不同，它既可以存儲于特定的實物載體，如刻錄在光盤上的音樂作品；也可以脫離于有體物，以數(shù)字化編碼的形式存儲于計算機系統(tǒng)中。對于標的物是有物質(zhì)載體的電子信息產(chǎn)品的買賣合同而言，在交付規(guī)則上，與一般的買賣合同無異，應適用合同法及《解釋》的規(guī)定。對于標的物是無實物載體的電子信息產(chǎn)品的買賣合同而言，雖然買賣雙方并未實際交付有體物，但仍是以出賣人向買受人交付電子信息產(chǎn)品、買受人給付價款的方式履行合同。因此，在我國未就電子信息產(chǎn)品的買賣交易制定專門的法律法規(guī)以前，應當適用合同法及《解釋》的規(guī)定。

無實物載體的電子信息產(chǎn)品具有顯著區(qū)別于傳統(tǒng)買賣合同標的物的特征，例如不以實物承載為必要、使用后無損耗、其本身易于復制并可迅速傳播等等。因此，對于標的物是無實物載體的信息產(chǎn)品買賣合同而言，其法律規(guī)則具有一定的特殊性。就交付問題而言，合同法中有關買賣合同的交付方式的規(guī)定均以有體物的交付為原型，但信息產(chǎn)品已經(jīng)逐步脫離了實物載體的束縛，更多的是以電子化的方式傳送，以在線接收或者網(wǎng)絡下載的方式實現(xiàn)交付，買賣雙方都不接觸實物載體，這與傳統(tǒng)的買賣合同中，出賣人向買受人轉(zhuǎn)移對標的物的占有，并轉(zhuǎn)移標的物所有權的交付方式有較大差異。

那么如何認定無實物載體的電子信息產(chǎn)品的交付呢？《解釋》對此作出專門規(guī)定。首先，如果買賣雙方對交付問題有約定的，遵照其約定；沒有約定或者約定不明的，當事人可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。如果按照上述規(guī)則仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權利憑證即為交付。換言之，《解釋》根據(jù)電子信息產(chǎn)品的特點，確定了兩種具體的交付方式：一是交付權利憑證，二是以在線網(wǎng)絡傳輸?shù)姆绞浇邮栈蛘呦螺d該信息產(chǎn)品。

對第一種交付方式而言，買賣雙方交付的并非電子信息產(chǎn)品本身，而是僅交付電子信息產(chǎn)品的權利憑證，比如訪問或使用特定信息產(chǎn)品的密碼。在此情形下，買受人取得權利憑證后，即可自由決定取得、使用該電子信息產(chǎn)品的時間，因此，不宜以買受人收到該電子信息產(chǎn)品為標準來確定交付是否完成，買受人收到該電子信息產(chǎn)品權利憑證的，即應認定出賣人已完成交付義務。

對第二種交付方式而言，買賣雙方以電子數(shù)據(jù)在線傳輸方式實現(xiàn)電子信息產(chǎn)品的交付。信息產(chǎn)品的傳輸過程包括出賣人發(fā)出信息產(chǎn)品和買受人接收信息產(chǎn)品兩個不同階段。由于技術、網(wǎng)絡、計算機系統(tǒng)的原因，出賣人發(fā)出電子信息產(chǎn)品并不必然引起買受人收到信息產(chǎn)品的后果。因此，如果以出賣人發(fā)出電子信息產(chǎn)品為交付標準，有可能產(chǎn)生買受人雖未能實際接收

到該電子信息產(chǎn)品，仍須承擔給付價款的合同義務的法律后果，難免有失公允�？紤]到電子信息產(chǎn)品的出賣人在電子信息產(chǎn)品的制作及傳輸方式選擇方面有更明顯的優(yōu)勢地位，《解釋》規(guī)定，以買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品為完成交付的標準。

問：買賣合同成立后標的物如果出現(xiàn)毀損、滅失的情況，應由哪一方當事人承擔損失，一直是困擾審判實踐的疑難問題，司法解釋對標的物的風險負擔有什么新的規(guī)定？

答：風險負擔制度是在合同雙方當事人之間對標的物毀損、滅失的不幸損害進行合理分配的制度，一直被視為買賣合同中的核心制度。在買賣合同中，風險由誰負擔就意味著誰將承擔不利的后果，關涉買賣雙方當事人最根本之利益，對買賣雙方關系重大。特別需要指出的是，對因標的物毀損、滅失所造成的損失，還面臨著誰有權向加害人索賠或向保險人理賠的問題。因此，各國立法對如何在當事人之間適當分配風險，均設計了相應的風險負擔制度規(guī)則，我國《合同法》在買賣合同章也對此作出專門規(guī)定。

隨著我國社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，經(jīng)濟貿(mào)易日益活躍，合同雙方當事人因風險負擔問題發(fā)生糾紛的案件數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢。針對審判實踐中反映出來的法律適用問題，《解釋》通過四個條文對《合同法》的相關規(guī)定進行解釋和補充：其一，明確了送交買賣中“標的物需要運輸?shù)摹鼻闆r下承運人的身份。承運人是指獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者。這種情況下的承運人不是出賣人或買受人的履行輔助人，這就有別于賣方送貨上門的赴償之債和買方自提的往取之債。其二，補充了特定地點貨交承運人的風險負擔規(guī)則。合同約定在買受人指定地點將標的物交付給承運人的，出賣人將標的物運送至指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。其三，對路貨買賣中出賣人隱瞞風險發(fā)生事實的風險負擔作出補充規(guī)定。出賣人在合同成立時知道或應當知道標的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人的，買受人不承擔合同成立之前的標的物毀損、滅失風險。其四，對大宗貨物買賣中出賣人批量托運貨物以履行數(shù)份合同或托運超量貨物去履行其中一份合同情況下的風險負擔進行了明確，規(guī)定如果出賣人未以裝運單據(jù)、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將作為標的物的種類物特定于買賣合同項下，標的物毀損、滅失的風險由出賣人負擔。

問：可得利益損失的認定既可謂買賣合同違約糾紛中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，也堪稱民商審判實務難點問題。請問《解釋》在認定可得利益損失方面有何精神？對此是如何規(guī)定的？

答：的確，可得利益損失的認定是買賣合同違約責任認定中的疑難問題。多年來，由于相關認定規(guī)則比較模糊并難以把握，致使審判實踐口徑不一，不少法官在判決中并不支持可得利益損失。為此，《解釋》根據(jù)合同法的規(guī)定、民法原理以及審判實踐經(jīng)驗，對可得利益損失的認定作出了具有可操作性的解釋和規(guī)定。具體而言，買賣合同違約后可得利益損失計算通常運用四個規(guī)則，即合同法第113條規(guī)定的可預見規(guī)則、第119條規(guī)定的減損規(guī)則、與有過失規(guī)則以及損益相抵規(guī)則，《解釋》通過三個條文對此進行明確規(guī)定。特別是《解釋》

第30條關于“與有過失規(guī)則”和第31條關于“損益相抵規(guī)則”的規(guī)定，填補了合同法在相關規(guī)則方面的空白和漏洞。值得注意的是，可得利益損失的計算和認定，與舉證責任分配密切相關。最高人民法院曾于201*年發(fā)布《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問

題的指導意見》，該指導意見對可得利益損失認定提出舉證責任的分配規(guī)則，即違約方一般應當承擔非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導致?lián)p失擴大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。為了保障可得利益損失認定規(guī)則的實務操作性，人民法院在根據(jù)《解釋》認定可得利益損失時，應當結合上述指導意見的規(guī)定予以正確適用。

問：合同法第158條關于標的物檢驗的“合理期間”是一個實踐中頗難把握的問題。請問《解釋》對此是如何規(guī)定的？

答：審判實踐中對于標的物的檢驗合理期間如何確定，頗難把握；對于如何認定檢驗期間經(jīng)過后的法律效果，分歧較大�！督忉尅穼Υ俗鞒雒鞔_規(guī)定。針對合同法第158條第2款規(guī)定的“合理期間”的確定問題，《解釋》第17條考慮到標的物種類繁多且瑕疵類別多樣，對確定“合理期間”的考量因素進行了提示性列舉，賦予法官依照誠實信用原則，根據(jù)交易的性質(zhì)、目的、標的物的種類、瑕疵性質(zhì)、檢驗方法等多種因素進行綜合考量的自由裁量權。此外，理論界和實務界對于合同法第158條規(guī)定的“兩年”的性質(zhì)存在是“訴訟時效”還是“除斥期間”之爭，《解釋》將其界定為不變期間，該期間不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規(guī)定。對于審判實務中爭議較大的異議期間經(jīng)過后的法律效果問題，《解釋》認為，合同法第158條規(guī)定的“視為標的物的數(shù)量和質(zhì)量符合約定”屬于法律擬制，異議期間的經(jīng)過將會使買受人喪失相應的法律救濟權和期限利益，不能被證據(jù)所推翻；但基于誠實信用原則，出賣人自愿承擔違約責任后，不得以期間經(jīng)過為由翻悔。

問：所有權保留制度是買賣關系中非常重要的制度，但合同法對該制度規(guī)定得非常原則。請問《解釋》對于該制度作出了哪些更具操作性的解釋和規(guī)定？是如何考慮的？

答：所有權保留是指買賣合同中買受人先占有、使用標的物，但在雙方當事人約定的特定條件成就前出賣人仍保留標的物的所有權，條件成就后標的物所有權才轉(zhuǎn)移給買受人的制度。合同法第134條雖然對所有權保留制度作出規(guī)定，但過于原則和簡略。該制度在實務操作中面臨著諸如適用范圍如何，當事人之間權利義務保護機制等亟待明確的問題。因此，《解釋》的一個主要任務和內(nèi)容就是要細化所有權保留制度，進一步提高該制度的實務操作性。為此，《解釋》在第34條至第37條，通過4個條文、8款規(guī)定對該制度作出了頗具操作性的具體解釋。

我們在解釋和規(guī)定所有權保留制度相關規(guī)則時，主要考慮以下幾方面的問題：

第一，關于所有權保留制度的適用范圍問題。由于合同法第134條未對所有權保留買賣的適用對象作出限制，導致學界和實務界對此存在分歧，消費市場上也存在一些以所有權保留方式買賣房屋的行為。我們認為，所有權保留制度不應適用于不動產(chǎn)。首先，由于不動產(chǎn)買賣完成轉(zhuǎn)移登記后所有權即發(fā)生變動，此時雙方再通過約定進行所有權保留，明顯違背法律規(guī)定。其次，在轉(zhuǎn)移登記的情況下雙方還采用所有權保留，出賣人的目的是為擔保債權實現(xiàn)，買受人的目的在于防止出賣人一物二賣，物權法第20條規(guī)定的預告登記制度足以滿足

買賣雙方所需，因此沒有必要采取所有權保留的方式。特別是，轉(zhuǎn)移登記是不動產(chǎn)所有權變動的要件，在轉(zhuǎn)移登記完成前不動產(chǎn)所有權不會發(fā)生變動，買受人即使占有使用標的物，只要雙方不轉(zhuǎn)移登記，出賣人仍然享有所有權，當然也就可以保障債權，所以更無必要進行所有權保留。最后，綜觀境外立法及司法實踐，大多認為該制度僅適用于動產(chǎn)交易。因此，《解釋》明確規(guī)定，所有權保留制度不適用于不動產(chǎn)。

第二，關于出賣人權利的保護機制及其限制問題。出賣人保留所有權的主要目的就是擔保價款債權實現(xiàn)，在買受人的行為會對出賣人的債權造成損害時，應當允許出賣人取回標的物以防止利益受損。買受人的上述行為一般包括未按約定支付價款，或者未依約完成特定條件，或者對標的物進行不當處分等。出賣人取回標的物后，在特定期間買受人如果沒有向出賣人回贖標的物，出賣人可以將標的物另行出賣并以出賣后的價款彌補債權損失；不足以彌補債權損失的，出賣人還可以向買受人請求賠償。但出賣人的取回權并非絕對，其亦應受到限制：其一，應受善意取得制度的限制。如果標的物被買受人處分給第三人，該第三人又符合物權法第106條關于善意取得的規(guī)定，則出賣人不得取回標的物。其二，應受買受人已支付價款數(shù)額的限制。如果買受人已支付的價款達到總價款的百分之七十五以上時，我們認為出賣人的利益已經(jīng)基本實現(xiàn)，其行使取回權會對買受人利益影響較大，此時應兼顧買受人利益而適當限制出賣人取回權。

第三，關于買受人的回贖權問題。買受人由于對標的物的占有使用已與其形成了一定的利益關系，買受人對出賣人完全轉(zhuǎn)移標的物所有權也具有一定的期待，這種利益關系及期待應予保護。出賣人取回標的物后，買受人可以在特定期間通過消除相應的取回事由而請求回贖標的物，此時出賣人不得拒絕，而應將標的物返還給買受人。可見，買受人并不是處于完全消極的地位，只要積極恰當?shù)芈男辛x務，買受人的利益還是能夠得到保障。

第四篇：農(nóng)村宅基地買賣合同司法解釋

農(nóng)村宅基地買賣合同司法解釋

［作者：來源：點擊數(shù)：19798時間：201*-12-18 ］

北京市高級人民法院關于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛

合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知

（201*年12月15日 京高法發(fā)[201*]391號）

市第一、第二中級法院；各區(qū)、縣法院：

為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，日前高級法院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開了農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則專題研討會，就農(nóng)村私有房屋買賣中的若干疑難問題進行了研討，并形成了會議紀要。特此印發(fā)，請各院在審判中參照執(zhí)行。

執(zhí)行中有何問題和情況，請按業(yè)務歸口與高級法院聯(lián)系。

附件：

農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及

處理原則研討會會議紀要

近年來，我市法院受理了一批涉及農(nóng)村私有房屋買賣的合同糾紛案件，由于目前相關法律、法規(guī)不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，在一定程度上產(chǎn)生了此類案件在不同法院、不同業(yè)務庭、不同審判人員之間裁判標準不統(tǒng)一的問題。為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，201*年12月，高院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開會議，就農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定及案件處理原則等問題進行了專門研討，初步形成了處理意見，紀要如下：

一、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況

目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴；從標的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。

二、關于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定

與會人員多數(shù)意見認為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是：

首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部

門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證�！眹�家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。

其次，宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。

第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。

與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。

三、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則

與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則：

第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織相對渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償?shù)壤�益�?qū)動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實；同時要認識到此類案件產(chǎn)生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。

第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當事人交易行為”為指導，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。

第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。

第五篇：試探《買賣合同司法解釋》第三條立法背景

試探《買賣合同司法解釋》第三條立法背景

作者：桂亦威發(fā)布時間：201*-03-22來源：上海世昌律師事務所點擊次數(shù)：280

有關《合同法》新的司法解釋《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“買賣司法解釋”）出臺了，通讀整篇司法解釋，令筆者眼前一亮的是第三條有關無權處分合同極具顛覆性的詮釋。或許這部新的買賣司法解釋的出臺還有其他不少亮點，但筆者就理解范圍內(nèi)對此條作出簡單的探討以及未來物權法立法或者我國民法典立法作出預測。

區(qū)別于《合同法解釋一》和《合同法解釋二》，買賣司法解釋起始段“為正確審理買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結合審判實踐，制定本法”明確了此次立法的法律依據(jù)，打破了前兩次立法僅限《合同法》范圍內(nèi)的司法解釋，有助于整個民法體系的內(nèi)在協(xié)調(diào)。

一、《合同法》第五十一條與《物權法》沖突背景

我國《合同法》頒布實施于1999年3月15日，在當時的立法環(huán)境中，我國理論界對于債權行為和物權行為沒有一個明確的區(qū)分，物權變動理論還不夠完善，我國民法體系內(nèi)缺乏完整的物權理論指導《合同法》的立法，很多有關《合同法》的條文都是照搬我國臺灣及德國的一套模式�！段餀喾ā奉C布實施于201*年3月16日，至此我國物權法才確立了物權變動的基本原則，對合同效力和物權的變動效力進行了明確區(qū)分。然而，在此之前，我國并沒有形成一套完整的物權理論體系，立法及司法實踐對合同效力和物權效力的理解混同。另外，《合同法》頒布于《物權法》之前，當時立法者直接移植德國關于無權處分的規(guī)定未能考慮到不同物權變動模式下的法律制度的構建及理論上的可行性，而《物權法》立法時又采用了與德國物權變動理論完全不同的變動模式（即理論界普遍認同的債權形式主義的物權變動模式，否認物權的無因性），這兩種完全相互背離的物權變動理論下的法律制度構建最終給我國司法實踐帶來了困惑也嚴重侵害了交易當事人的利益。

二、《合同法》第五十一條關于無權處分概念引用錯誤

“處分行為”、“負擔行為”源于以德國為首的物權變動理論下有關法律行為的區(qū)分�！疤幏中袨椤奔次餀嘈袨�，指引起物權變動的法律行為，用公式表示為物權行為=物權合意+公示行為（交付或登記）。“負擔行為”即債權行為，指引起物權變動的法律原因行為，用公式表示為債權行為=債權合意+一定的外在表現(xiàn)形式（合同、往來郵件等）。所以，在德國，一套合法完整的物權變動=債權行為+物權行為，由于德國承認

物權變動的無因性，引起物權變動的結果只需滿足物權行為即可，只是這一變動具有法律上的瑕疵，所有權人或轉(zhuǎn)讓人雖不能主張物權返還請求權但可限于侵權或不當?shù)美�請求權要求相對人承擔責任�？梢�，對于德國的物權變動理論，德國立法者對債權行為和物權行為進行了精細化的區(qū)分，在沒有德國一套完整的理論體系及立法體系時，完全照搬其法律體系內(nèi)固有的法律概念或制度可能會帶來司法實踐的混亂。然而，我國不承認物權取得的無因性，對物權行為和債權行為并沒有像德國那樣進行了精細化的區(qū)分。與大多數(shù)大陸法系國家一樣，債權合意及物權合意同時存在于一個債權行為即合同當中。因此，用物權形式主義變動模式區(qū)分了的物權合意和債權合意的理論觀點無法去解釋同時具備債權合意和物權合意的“無權處分”行為。如果生搬硬套德國有關法律行為的區(qū)分觀點，那么《合同法》第五十一條規(guī)定“無權處分”行為即德國理論體系下的負擔行為即債權行為。在德國，即使轉(zhuǎn)讓人無處分權能，其債權行為仍然有效。至此，我國《合同法》第五十一條有關“無權處分”行為效力待定的規(guī)定就成了“四不像”。

另外，真正意義上的無權處分應是德國的物權行為。它最終導致物權變動，是一個法律行為。而《合同法》第五十一條規(guī)定的“無權處分”并不能最終導致物權的變動，引起物權變動仍需要按照《物權法》的有關規(guī)定進行交付或登記。但值得注意的是，交付或登記僅僅是事實行為并沒有包含物權合意的意思表示。

三、《合同法》第五十一條給司法實踐帶來的困惑

在現(xiàn)實的市場交易中我們經(jīng)常會遇到下列兩種情形：其一，中間商在未取得所有權時的轉(zhuǎn)讓行為；其二，一物多賣行為。

第一種情形下，中間商在與買受人簽訂買賣合同時并沒有實際享有所有權，中間商轉(zhuǎn)讓標的物行為以自己名義進行，也沒有與實際享有標的物所有權人約定委托關系。此時，中間商轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)行為系合同法51條規(guī)定的無權處分。若是機械引用這一條款則可能出現(xiàn)下述情形，中間商由于上游廠商貨物儲備不足或者廠商不提供供貨導致合同債務不能履行，則無權處分行為歸于無效。買受人只能依據(jù)締約過失或者不當?shù)美�主張中間代理商承擔責任。這對于買受人利益保護而言有失公平。對于前述情形，法官若是從保護交易當事人利益出發(fā)認定合同有效實難得到法律支持。類似于此種情形的還有未來物買賣以及標的物的連環(huán)交易行為。然而，也有學者另辟蹊徑，把第51條所謂處分權解釋為處分能力乃至履行能力，以表明種類物、未來物買賣、連環(huán)交易、二重買賣等情形不屬于該條所說的無權處分，而是有權處分，這些合同的法律效力不因此而受影響。但這種解釋囿于我國《合同法》51條有關無權處分的規(guī)定，一方面沒有跳出《合同法》設定“無權處分”概念的錯誤思維，另一方面又歪解了無權處分與有權處分在法律上的區(qū)分，其結果無疑與51條的“無權處分”同淪為“四不像”。

第二種情形(來源說明好范 文網(wǎng)：Wwww.7334dd.com)下，出賣人就特定標的物如房產(chǎn)與多數(shù)買受人簽訂買賣合同，在未進行物權變動公示時，所有買賣合同有效。然而，當出賣人就其中一個買受人進行合法公示并完成物權變動之后，此時，按照合同法51條規(guī)定其他合同系無權處分行為，由于不能進行追認導致合同無效。這里就違背了《物權法》對債權

效力和物權變動效力的精確區(qū)分原則，即一物多賣合同有效因物權發(fā)生轉(zhuǎn)移而無效。對此，立法者也意識到了法官實際辦案中引用《合同法》51條出現(xiàn)的各種困惑，其于201*年4月24日發(fā)布的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第15條規(guī)定：“出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持�！边@實際上是立法者在某些方面對于認定無權處分合同有效的一種妥協(xié)。

四、買賣司法解釋出臺，對交易雙方當事人的保護

前述提及，由于《合同法》頒布實施在《物權法》之前，而轉(zhuǎn)讓合同成立必然涉及物權的變動，但當時缺乏完善的物權理論進行立法指導。其后作為原則性的《物權法》的頒布實施本身就與以原則指導立法的《合同法》產(chǎn)生邏輯先后順序的錯位。更何況我國《物權法》采用的與德國物權法完全不同的變動模式，亦不承認物權無因性，這樣導致的結果勢必原則性的理論基礎與制度性的立法安排相互沖突，并給司法實踐帶來種種困惑。但所幸的是，立法者逐漸意識到這種不同法律體系內(nèi)部的不協(xié)調(diào)性，并經(jīng)過長期的摸索，先是進行原則性的立法即201*年頒布的《物權法》對合同效力和物權變動效力進行精細化區(qū)分；再是通過司法實踐意識到法官實際辦案的困惑，并于201*年頒布了《合同法司法解釋二》，承認了一物多賣行為合同的效力；再是經(jīng)過不斷摸索以及學界對該問題的理論探討，最終形成了今年頒布的《買賣合同司法解釋》，首度承認了“無權處分”合同有效。

其實，本次買賣司法解釋的出臺意義并非僅限于理論上探討的內(nèi)在立法體系的協(xié)調(diào)，更注重在對于交易雙方當事人的保護。在此之前，由于無權處分合同系效力待定合同，合同往往因所有權人不進行追認或轉(zhuǎn)讓人無法取得物權導致合同無效，買受人僅可以不當?shù)美�或締約過失主張責任承擔。但僅從公平原則的角度出發(fā)，就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)此項條款的安排有失公允，特別是在買受人善意的情形下。轉(zhuǎn)讓人故意隱瞞標的物真實所有權人，以合理價格與買受人達成合同，合同并沒有《合同法》規(guī)定的其他導致合同效力瑕疵情形且交易雙方當事人主體適格，但是由于所有權人未予認可，導致了買賣合同無效。買受人按照《合同法》51條規(guī)定不能向轉(zhuǎn)讓人主張違約責任。按照公平原則，標的物不能實現(xiàn)物權轉(zhuǎn)移應該讓有過錯的一方承擔更多的責任，然而由于《合同法》51條的安排導致了無過錯的轉(zhuǎn)讓人（轉(zhuǎn)讓人享有物權）比有過錯的轉(zhuǎn)讓人（即無權處分人）承擔了更多的責任（即違約責任）。這顯然違背了公平原則的內(nèi)在價值要求。另外，按照合同相對性原理，轉(zhuǎn)讓人有處分自己權利能力并決定自己承擔何種義務的權力，轉(zhuǎn)讓人平等真實達成合同就應該受到合同約束。買賣合同由交易雙方當事人合意處分、變更。然而，《合同法》51條卻打破了這種相對性，按照《合同法》51條立法精神，交易雙方當事人之間簽訂的合同有效與否全憑所有權人掌控，其結果是游離于合同之外的所有權人享有了買賣合同的處分、變更權。也許會有人提出，立法者這樣的安排實際上是出于保護所有權人的目的。但筆者認為，這樣的制度安排并不會取得立法者所要達到的法律效

果。在不承認“無權處分”合同有效的情形下，由于合同無效導致了對無權處分人缺乏更多的約束，其結果必然導致大量無權處分人肆無忌憚的進行處分行為，這樣的結果有違立法初衷。相反，承認“無權處分”合同有效卻更有利于保護所有權人，亦不存在很多學者認為的侵害所有權人利益的擔憂。承前所述，我國《物權法》對合同效力和物權變動效力進行了精細化的區(qū)分，承認“無權處分”合同有效并不會導致物權的當然轉(zhuǎn)移，也就不存在侵害所有權人的物權利益。至于無權處分合同實現(xiàn)交付的情形當屬善意取得的內(nèi)容，于此無關。除此之外，承認“無權處分”合同有效還能督促無權處分人謹慎合理行使自己的權利，使物權得到了更全面的保護并實現(xiàn)物的內(nèi)在交換價值。

綜上，此次《買賣合同司法解釋》的出臺彌補了因《合同法》頒布于《物權法》之前出現(xiàn)的內(nèi)在邏輯不足，解決了司法困惑問題，更有利于對于交易雙方當事人的保護。

五、對未來我國有關無權處分相關問題完善及立法方向的預測

《物權法》第106條規(guī)定了善意取得構成要件的問題，從條文分析，構成要件有四：（1）受讓人取得物權必須善意；（2）以合理價格轉(zhuǎn)讓物權；（3）對轉(zhuǎn)讓的物權已經(jīng)合法公示；（4）轉(zhuǎn)讓人系無權處分。這是我國法律制度中唯一一條有關《合同法》51條在其他條文中的引用，這看似解決了不同法律之間的內(nèi)在不協(xié)調(diào)性。但對于善意取得制度的構成，在《物權法》起草之初就曾經(jīng)有過激烈的討論。在全國人民代表大會常務委員會201*年7月10日向全社會公布的《中華人民共和國物權法草案》中明確提到將“轉(zhuǎn)讓合同有效”作為善意取得制度的構成要件。這在當時是具有顛覆性意義的。因為在此之前，《合同法》已頒布實施了將近7年，承認“無權處分”合同有效作為善意取得制度的構成要件違背了《合同法》51條的規(guī)定，所以最終確定的我國《物權法》刪除了這一構成要件。（這里就不展開對“轉(zhuǎn)讓合同有效”作為善意取得制度構成要件必要性的探討）如今，《買賣合同司法解釋》已經(jīng)出臺并承認了無權處分合同有效，那么未來的善意取得制度的立法就不存在之前的內(nèi)在法律條文之間沖突障礙，善意取得制度有待立法者對其進一步修改完善。

結合前面分析，筆者認為，未來我國物權法立法或民法典的修訂將更進一步明確我國特有的物權變動模式，徹底摒除無權處分這一物權行為在立法條款中的引用并確定物權變動基于債權行為與公示事實行為相結合的基本原則。

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