第一篇：二手房合同糾紛的產(chǎn)生原因

二手房合同糾紛的產(chǎn)生原因，如何避免二手房合

同糾紛？

導(dǎo)讀：有買賣就有糾紛，二手房市場的火爆也導(dǎo)致了二手房合同糾紛的大量發(fā)生。那么，二手房合同糾紛的產(chǎn)生原因都有哪些？購房者應(yīng)當(dāng)如何避免發(fā)生二手房合同糾紛？下面將為您作出解答。

一、二手房合同糾紛的產(chǎn)生原因有哪些？

1、委托合同簽訂不規(guī)范

一般來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為“房屋買賣委托合同”或“‘房地產(chǎn)買賣契約’補(bǔ)充協(xié)議”，將房屋買賣合同與房屋買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。

2、二手房買賣合同的內(nèi)容不完整

房屋買賣合同中應(yīng)明確房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。其次，價款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi);如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。再次，合

同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付價款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。

3、二手房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定

在房屋買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。但是，買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認(rèn)定。

二、如何避免二手房合同糾紛？

在簽定二手房合同之前，買房人應(yīng)該仔細(xì)檢查房屋的狀況，這樣才可以最大程度地避免二手房合同糾紛發(fā)生。

1、檢查房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地證，看兩證是否齊全（有些房本是兩證合一的）。

2、要看清楚產(chǎn)權(quán)證是否被抵押和土地證上的土地使用年限的記載。

3、檢查房屋本身的質(zhì)量。除了以上幾點(diǎn)之外，還要注意房屋是否被賣房人出租。

4、檢查房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名和賣房人的身份證上的姓名是否一致，

5、看產(chǎn)權(quán)證上是否有共有人，如果有共有人，還需要共有人出具

書面同意證明。即使是夫妻共有的情況，也需要另一方出具證明，以避免糾紛。

6、對于買方來說，除了要嚴(yán)格按照建設(shè)委員會的二手房買賣合同格式訂立合同之外，還需要將一些細(xì)節(jié)問題納入合同內(nèi)容。主要包括房屋的物業(yè)管理交接，戶籍的遷移等問題。

7、買方可以留一定的房款作為“保證金”，等買房將物業(yè)管理交接，戶籍遷出之后再將房款全部交齊。

8、對于貸款無法如約辦下來的情況要尤其注意，這是導(dǎo)致最近一些二手房合同糾紛的主要原因。買房人可以在合同中事先約定，可以設(shè)立一個期限，如果由于客觀原因到期未能辦理按揭貸款，雙方的解決辦法。

以上就是對“二手房合同糾紛的產(chǎn)生原因有哪些”“如何避免二手房合同糾紛”所作的解答。總之，在買賣二手房時，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)充分重視二手房買賣合同的重要性，把能想到的內(nèi)容盡量都寫到二手房合同里，這樣才可以盡量避免二手房合同糾紛的發(fā)生。如果您對自己寫的二手房買賣合同不夠放心，那么不妨讓律師幫您把把關(guān)，確保您二手房買賣能順利進(jìn)行。

第二篇：二手房買賣合同糾紛

二手房買賣合同糾紛

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的法律風(fēng)險意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發(fā)生的主要原因。

2.委托合同簽訂不規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補(bǔ)充協(xié)議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清。

3.逃避居間義務(wù)

1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在深圳市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時不在《深圳市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《深圳市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。

2)這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。

3.二手房買賣雙方對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以免權(quán)利被非法侵害。

4.合同的內(nèi)容不完整

1)二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。

2)二手房買賣合同中應(yīng)明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；二手房的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和二手房相關(guān)文書資料的移交。

3)價款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價款、付款方式、付款條件、(我們一定會做的更好：www.7334dd.com)如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

4)雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

5)合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。

6)支付價款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。

5.二手房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定

1)在二手房買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。

2)買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認(rèn)定。

3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。

4)二手房買賣雙方應(yīng)當(dāng)在二手房買賣合同中對補(bǔ)充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補(bǔ)充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭議的發(fā)生。

深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗(yàn))

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執(zhí)業(yè)律所：廣東蛇口律師事務(wù)所(中國首家律所)

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第三篇：代理詞(二手房買賣合同糾紛)

代理詞

尊敬的審判長、審判員：

xx律師事務(wù)所接受被告（反訴原告）王某的委托，指派我作為其代理人，依法出庭參加訴訟活動。通過開庭前對本案的調(diào)查了解并結(jié)合剛才的法庭調(diào)查，現(xiàn)針對本案爭議的問題，結(jié)合相關(guān)規(guī)定，提出以下代理意見，供合議庭參考：

一、原、被告于201*年11月14日簽訂的《二手房買賣合同》真實(shí)有效。 從合同簽訂的主體、內(nèi)容、標(biāo)的及意思表示來看，完全符合合同有效的法律要件。本案原告（反訴被告）系具有完全民事能力的法人，被告（反訴原告）系具有完全民事能力的自然人，對標(biāo)的房屋的買賣意思表示真實(shí)，合同條款的約定不存在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形，而且在合同簽訂的當(dāng)日被告即交付定金50萬，說明合同成立生效后已經(jīng)開始履行。

二、關(guān)于對《二手房買賣合同》變更的認(rèn)定。

合同當(dāng)事人可以通過協(xié)商一致的方式對合同的內(nèi)容進(jìn)行變更，包括但不限于標(biāo)的數(shù)量的增減、價款的變化、履行時間、地點(diǎn)、方式的變化等。在本案中，《二手房買賣合同》存在兩次重大變更：

（一）201*年12月6日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對原合同中購房資金監(jiān)管條款的變更。

原合同中約定201*年11月30日前監(jiān)管首期款500萬，但是原告（反訴被告）提供的證據(jù)《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》簽訂的時間為201*年12月6日，金額為100萬，該協(xié)議簽署的主體為原、被告雙方。原告（反訴被告）簽署協(xié)議的行為即是對首期監(jiān)管行為的認(rèn)可，雖然時間、金額與原合同約定不符，但是這份協(xié)議是原被告雙發(fā)共同簽署的，可以認(rèn)定為對原合同的協(xié)議變更。（案例中原告提供的《關(guān)于限期履行合同義務(wù)的通知函》具體的時間不詳，如果在201*年12月6日前則對前述行為認(rèn)定不造成影響，若在201*年12月6日后由于是單反變更也不具變更效力）

（二）201*年3月1日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對原合同中購房款支付方式的變更。

原合同約定的購房款支付方式是首期款加銀行貸款，201*年3月1日原、被告雙方達(dá)成一致簽訂《二手樓交易資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議》，變更購房款支付方式為一次性現(xiàn)金支付，并且將監(jiān)管的首期款100萬的截止日期由201*年3月6日修改為201*年4月6日。這一系列行為足以認(rèn)定為對原合同履行方式的變更。

三、被告（反訴原告）按照約定履行了相應(yīng)的合同義務(wù)。

合同簽訂后，被告（反訴原告）于201*年11月14日交付定金50萬，于201*年12月3日取得截止日期為201*年1月31日的銀行貸款授信1850萬，201*年12月6日監(jiān)管首期款100萬。截止201*年12月6日前述三項(xiàng)金額正好等于標(biāo)的房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格201*萬元，至此合同義務(wù)履行完畢。

在201*年3月1日原、被告雙方對原合同進(jìn)行變更后，被告（反訴原告）于201*年3月3日又向銀行監(jiān)管購房資金550萬，此時監(jiān)管資金共計(jì)650萬，當(dāng)日原、被告雙方簽訂《墊資贖樓業(yè)務(wù)合同》，由小額貸款公司借款1300萬給被告（反訴原告）。小額貸款公司在情況說明（見證據(jù)x）中也明確表明愿意為被告（反訴原告）墊資1300萬，并按照行業(yè)慣例在原、被告雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時進(jìn)行放款。由于買賣合同具有雙務(wù)和同時履行的特征，所以被告約定在簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時支付購房尾款合乎交易習(xí)慣，并且小額貸款公司的承諾也說明了被告（反訴原告）具備支付能力。

綜上所述，被告（反訴原告）在合同簽訂及變更中按約履行了合同義務(wù)，遵循誠實(shí)信用的原則積極促成合同目的的達(dá)成。

四、原告（反訴被告）的行為構(gòu)成違約。

合同簽訂后，標(biāo)的房產(chǎn)解除抵押的時間一直處于不確定狀態(tài)，原告（反訴被告）也沒有用實(shí)際行動積極消除標(biāo)的房產(chǎn)的權(quán)利瑕疵。被告（反訴原告）在201*年12月6日履行完合同關(guān)于價款支付的義務(wù)，而原告（反訴被告）一直到201*年2月28日才解除標(biāo)的房產(chǎn)的抵押，懈怠履行標(biāo)的權(quán)利瑕疵的擔(dān)保義務(wù)。

被告（反訴原告）在原合同變更后按約履行了合同義務(wù)，并于201*年3月7日致函原告（反訴被告）要求配合辦理簽署《深圳市二手房買賣合同》并辦理過戶，原告（反訴被告）非但未予回復(fù)和配合而且還在201*年3月25日將標(biāo)的房產(chǎn)抵押給某銀行，并辦妥抵押借款手續(xù)。由此可見，原告（反訴被告）的行為

表明其沒有誠意履行合同義務(wù)，導(dǎo)致原合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本性違約。依據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，被告（反訴原告）可以要求解除合同。

五、原告（反訴被告）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

依據(jù)《合同法》一百一十四條的規(guī)定，原告（反訴被告）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金400萬，并且返還定金50萬元。

綜上所述，原告（反訴被告）沒有履行合同的誠意，對于被告（反訴原告）的催告置之不理，擅自將標(biāo)的房產(chǎn)抵押，導(dǎo)致原合同目的無法實(shí)現(xiàn)構(gòu)成根本性違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，請法庭支持被告（反訴原告）的正當(dāng)請求，使其權(quán)益得到保障。以上是本代理人的代理意見，請法庭充分考慮。

xx律師事務(wù)所

律師：

xx年xx月xx日

第四篇：催告函(二手房買賣合同糾紛)

催告函

林某某先生、福州某某房產(chǎn)代理有限公司：

我與你們雙方于201*年10月29日簽訂了《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》（以下簡稱《合同》），合同當(dāng)事人三方為，甲方：林某某，乙方：龔某某，丙方：福州某某房產(chǎn)代理有限公司。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）的規(guī)定，該《合同》各方當(dāng)事人主體適格，意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗，于各方當(dāng)事人簽字之時已依法成立并生效。依法成立的合同，對各方當(dāng)事人具有法律約束力。經(jīng)咨詢專業(yè)律師，現(xiàn)就《合同》履行過程中的有關(guān)事宜鄭重函告你們：

為了積極履行《合同》，我方已交付定金人民幣兩萬元，并已通過民間借貸方式籌得購房款萬元，每日承擔(dān)利息高達(dá)元。根據(jù)《合同》第十三條：補(bǔ)充條款⑵“因上述房產(chǎn)尚處于抵押狀態(tài)，甲方同意于201*年11月5日前自行出資辦理銀行還貸手續(xù)，待解押手續(xù)辦理完畢后十五個工作日內(nèi)開始辦理產(chǎn)權(quán)交易受理手續(xù)及乙方購買上述房產(chǎn)的按揭貸款手續(xù)。”甲方遲至今日仍未完成交易標(biāo)的房產(chǎn)的解押手續(xù)，丙方未能盡到催告督促義務(wù)，甲方、丙方未與乙方辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)及乙方購買上述交易標(biāo)的房產(chǎn)的按揭貸款手續(xù)，系遲延履行《合同》規(guī)定的主要義務(wù)，已構(gòu)成違約。根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”《合同法》第一百一十二條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。”《合同法》第九十四條規(guī)定，“有 1

下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；”《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”以及三方簽訂《合同》

第十條：“違約責(zé)任……2、甲乙雙方任何一方未能及時備齊材料并進(jìn)行交易受理、甲方未能按時進(jìn)行房產(chǎn)交接、乙方未能按時解款至丙方，丙方因自身原因未能及時放款給甲方，屬不按時履行行為。不按時履行方應(yīng)自不按時履行之日起每日按本合同第二條約定的房產(chǎn)交易總價的0.05%向利益受損方支付滯納金。”我方鄭重催告你們（甲方、丙方）：1、限你們于收到本函日之內(nèi)辦理完畢交易標(biāo)的房產(chǎn)的解押手續(xù)，并辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)及乙方購買上述房產(chǎn)的按揭貸款手續(xù)。2、乙方保留追究甲方、丙方違約責(zé)任的權(quán)利。

如果于上述時限內(nèi)甲方、丙方仍未履行，我方有權(quán)選擇：

一、通知解除《合同》，并依法主張以下權(quán)利，包括但不限于：

1、 要求雙倍返還定金；

2、 要求支付違約金（每日按約定房產(chǎn)交易總價的0.05%計(jì)算）；

3、 不支付中介費(fèi)用；

4、 要求賠償損失，包括但不限于：⑴購房籌資的利息損失；⑵自合同生效日至通知解除日的交易標(biāo)的房產(chǎn)增值部分價值；⑶乙方的房租損失。

二、要求繼續(xù)履行《合同》，并依法主張以下權(quán)利，包括但不限于：

1、要求支付違約金（每日按約定房產(chǎn)交易總價的0.05%計(jì)算）；

2、要求賠償損失，包括但不限于：⑴購房籌資的利息損失；⑵自合同生效日至通知解除日的交易標(biāo)的房產(chǎn)增值部分價值；⑶乙方的房租損失。

我方認(rèn)為，甲方、丙方遲延履行《合同》主要義務(wù)，事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，已經(jīng)構(gòu)成違約，嚴(yán)重?fù)p害了我方的合法權(quán)益。為依法維護(hù)我方的合法權(quán)益，同時也為了避免甲方、丙方的責(zé)任進(jìn)一步擴(kuò)大，我方誠望甲方、丙方能夠高度重視此事，采取積極合作的態(tài)度，抓緊履行《合同》義務(wù)。如果甲方、丙方不采取主動的態(tài)度或繼續(xù)借故拖延，我方只有通過法律途徑維護(hù)我方的合法權(quán)益。屆時，甲方、丙方不但仍要繼續(xù)履行、支付違約金、賠償損失或者雙倍返還定金、支付違約金、賠償損失，而且還要支出訴訟費(fèi)、律師費(fèi)，同時還要承擔(dān)我方依法維權(quán)所支出的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)等各項(xiàng)損失，并承受不必要的訟累。

希望林某某先生、福州某某房產(chǎn)代理有限公司收到本函后及時與我方聯(lián)系并作出明確答復(fù)。

函告人：龔某某201*年1月1日 注：本函一式叁份，寄送林某某、福州某某房產(chǎn)代理有限公司各一份。

第五篇：審理二手房買賣合同糾紛案件之我見

審理二手房買賣合同糾紛案件之我見

審理二手房買賣合同糾紛案件之我見

作者：鄭萍發(fā)布時間：201*-07-02 10:33:01

去年，武漢市商品房交易異常，房價一路攀升，也帶動了二手房交易市場，面對扶搖直上的房價，在利益驅(qū)使下，一些賣房者反悔毀約的行為，導(dǎo)致二手房糾紛案件大幅增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我院民二庭，201*年全年受理房屋買賣合同糾紛案件8件，但在201*年3月中旬，民二庭受理該類案件19件，呈直線上升趨勢。上述案件全部是因賣房人反悔，不履行合同導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。在審理這類案件中，辦案法官普遍感到棘手的問題有兩點(diǎn)，第一，爭議雙方簽訂的房屋買賣合同效力問題；第二，在合同不得不解除時，買房者要求售房者賠償房屋的升值部分應(yīng)否支持，以及房屋升值部分的損失怎樣認(rèn)定的問題。下面就上述問題作一些探討。

一、房屋買賣合同的效力認(rèn)定。

在民二庭目前受理的19件房屋買賣合同糾紛案件中，賣房者毀約的理由如出一轍，一是以簽訂合同時，出賣人并未辦理權(quán)屬證書，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，房屋買賣合同無效，合同當(dāng)然不能履行。如原告葉某訴被告張某及第三人某中介公司房屋買賣合同糾紛案，原告訴稱，201*年7月5日，其與被告及第三人簽訂一份《房屋出售協(xié)議書》，約定被告將其某花園小區(qū)房屋一套賣給原告，價款578，000元，被告及第三人協(xié)助原告辦理兩證。合同簽訂后，原告依約將購房款558，000元交付被告，并辦理了兩證，但在原告攜尾款20，000元找到被告，要求其交付房屋時，被告以房屋漲價為由，要求加價200，000元才交付房屋，為此，原告訴請法院判令被告立即交付房屋，并承擔(dān)違約金。被告辯稱，出賣房屋時，其并不知法律有規(guī)定，即沒有辦理兩證的房屋不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，因房屋買賣合同違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效。二是以簽訂合同時，未經(jīng)夫妻一方書而同意，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第四項(xiàng)及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國民法通則﹥?nèi)舾蓡栴}的意見》

第89條的規(guī)定，所簽訂的房屋買賣合同無效。如：原告賀某、徐某訴被告胡某、金某房屋買賣合同糾紛案，兩原告與被告胡某系同事關(guān)系，201*年12月2日，兩原告與被告胡某簽訂一份《轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》，約定胡某將單位所占房屋各種權(quán)利及義務(wù)轉(zhuǎn)讓給原告，所有與此房有關(guān)的錢款均由原告承擔(dān)，開發(fā)商交房后房屋所有權(quán)為原告所有，與被告胡某無關(guān)。嗣后，兩原告以被告胡某的名義購買了訴爭房屋，交付了所有購房款共計(jì)257，443.82元，房屋一直由原告用于出租至今。訴爭房屋兩證登記在胡某名下，原告要求被告胡某協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)時，胡某表示不同意，其理由是妻子金某不知情，現(xiàn)在其妻不同意賣房�，F(xiàn)兩原告起訴，要求胡某履行合同，辦理訴爭房屋的過戶手續(xù)。胡某反訴，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。我庭法官在審理上述兩類案件時，對合同效力的認(rèn)定，出現(xiàn)了兩種截然相反的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：對于缺乏房屋權(quán)屬證書的案件，由于其房屋沒有依法辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)規(guī)定的，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的法律禁止性規(guī)定和《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第五項(xiàng)的規(guī)定，房屋買賣合同無效。同理，對于未經(jīng)共有人書面同意的，雙方簽訂的房屋買賣合同亦為無效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)的規(guī)定，屬于行政管理性規(guī)范，而非合同效力性規(guī)范，是法律對房屋出賣人的強(qiáng)制性要求，其效力范圍僅及于房屋出賣人，而不能及于合同的買受人，該項(xiàng)規(guī)定不應(yīng)作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。出賣人出賣的房屋系其合法的私有財(cái)產(chǎn)，其未申請登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，只是尚未產(chǎn)生物權(quán)公示的法律效果，不發(fā)生物權(quán)變動的效力。雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為有效。對于共有房屋，未經(jīng)夫妻一方書面同意，其買賣行為的效力問題，應(yīng)根據(jù)我國《民法通則》和《婚姻法》關(guān)于夫妻對共同財(cái)產(chǎn)的處理權(quán)等法律法規(guī)的規(guī)定，對合同效力進(jìn)行認(rèn)定。筆者同意第二種觀點(diǎn)，下面分別進(jìn)行闡述。

第一、關(guān)于出賣人出賣的房屋缺乏兩證的情形，其合同效力認(rèn)定�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是一部行政管理性的法律，它主要規(guī)范的是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營行為，其立法目的，是國家為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理和監(jiān)督，以減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購房人的合法權(quán)益。該法第三十七條第六項(xiàng)的規(guī)定，是法律對房屋出賣人的強(qiáng)制性要求，是對房屋買賣合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動時得限制條件，未取得權(quán)屬證書的房屋買賣，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不影響房屋買賣合同的效力，該項(xiàng)規(guī)定，不是認(rèn)定合同效力的法律強(qiáng)制性規(guī)定。應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，這是一

種違約責(zé)任，不符合條件的，房地產(chǎn)登記部門可以不予過戶，可以不讓物權(quán)發(fā)生變動。值得強(qiáng)調(diào)的是，對于售房人以自己的買賣行為違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，主張買賣合同無效，從而達(dá)到其毀約目的，如果我們支持了這種請求，無疑會損害買受人的利益，喪失了誠實(shí)信用原則，影響了交易安全。故筆者對于未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋買賣合同，不主張無效的認(rèn)定。

第二、未經(jīng)夫妻一方同意簽訂的房屋買賣合同的效力認(rèn)定。

司法實(shí)踐中，毀約方另一個理由，就是以夫妻一方出售房屋時，另一方不知情，主張房屋買賣合同無效。對此，出現(xiàn)了兩種截然不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第四項(xiàng)的規(guī)定，未經(jīng)共有人書面同意的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，以及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國民法通則﹥?nèi)舾蓡栴}的意見》第89條的理解和善意取得的理論分析。未經(jīng)夫妻一方同意的房屋買賣合同無效；一種觀點(diǎn)認(rèn)為：根據(jù)我國《婚姻法》第十七條和最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（一）》第17條的規(guī)定和最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國民事通則﹥?nèi)舾蓡栴}的意見》第89條的規(guī)定，該房屋買賣合同有效。筆者同意第二種觀點(diǎn)。

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國民法通則﹥?nèi)舾蓡栴}的意見》第89條的規(guī)定：“共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償�！狈蚱揠p方作為共同共有人，一方在為征得另一方同意的情況下擅自出售共有房屋給第三人，這種買賣關(guān)系應(yīng)是無效的。但是，因第三人在購買房屋時并不知道夫妻一方無權(quán)獨(dú)自售屋，且支付了購房款，交易價格也公平，為善意取得，因此，應(yīng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。在此，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（一）》第十七條的規(guī)定：“婚姻法第17條關(guān)于夫或妻對夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”得規(guī)定，即夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等得，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。夫或妻要對共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定，應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其行為為夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為理由對抗善意第三人。因此，只要第三人有理由相信買賣行為系夫妻共同意思表示，則買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。退一步說，第三人在進(jìn)行房屋買賣時，對夫妻共同意思表示的推定缺乏合理的理由，不能構(gòu)成表見代理的，也不能一概認(rèn)定為無效。將合同的效力完全交由另一方?jīng)Q定，

對保護(hù)善意相對人的利益極為不利，因?yàn)楹贤�宣告無效后，相對人只能請求處分財(cái)產(chǎn)得一方返還財(cái)產(chǎn)，并承擔(dān)締約過失責(zé)任，卻無法要求處分人承擔(dān)違約責(zé)任以更好地維護(hù)自己的利益。因此，從利益平衡和鼓勵交易的原則出發(fā)，即使在夫妻另一方拒絕追認(rèn)的情況下，也不能簡單認(rèn)定合同無效，而應(yīng)將存在權(quán)利瑕疵的合同確認(rèn)為有效合同，無處分權(quán)的夫妻一方不能轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的物權(quán)只是對合同的違反，善意受讓人有權(quán)依據(jù)合同要求其承擔(dān)支付違約金或賠償損失的責(zé)任。綜上，筆者認(rèn)為，在處理未經(jīng)夫妻一方同意簽訂得房屋買賣合同的效力時，應(yīng)認(rèn)定合同有效，讓誠實(shí)信用原則貫穿于人們的日常生活，維護(hù)公平交易。

二、房屋買賣合同解除后，毀約方的責(zé)任承擔(dān)

前面我們談到，由于房價上漲，買房者一般都要求依法履行合同，但由于各種原因，在合同不得不解除的情況下，許多買房者要求出賣人賠償房屋升值部分的損失。這也是目前很難解決的問題，房屋升值部分是否應(yīng)該賠償，若賠償，其法律依據(jù)是什么。支持賠償，房屋差價如何確定，有無可行標(biāo)準(zhǔn)等等。下面也從兩個方面，探討關(guān)于合同解除后，違約方的責(zé)任承擔(dān)問題。

1、合同解除后，違約方應(yīng)賠償房屋升值部分損失。

買房者能否要求差價賠償，在司法實(shí)踐中存在許多不同觀點(diǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，買賣合同解除后應(yīng)恢復(fù)原狀，房屋升值部分不應(yīng)得到賠償；有觀點(diǎn)則認(rèn)為，房屋升值部分應(yīng)得到賠償。

筆者認(rèn)為，合同解除后，買房者可以要求差價補(bǔ)償。但目前有力的法律支持不夠。201*年3月24日出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，但由于當(dāng)時我國房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)，該解釋的加倍賠償足以彌補(bǔ)守約方的損失。但近年來，房價大幅上漲，該雙倍賠償已難以約束違約的售房人，同時，該司法解釋也僅限于商品房買賣糾紛，對于其他的房屋買賣糾紛無法適用。在房屋買賣合同糾紛中，因售房人違約導(dǎo)致合同的履行在法律上或事實(shí)上已成為不可能，合同履行后預(yù)期可得利益損失（如房屋升值部分）不進(jìn)行保護(hù)，對買房者明顯有失公平。假如將損失范圍限于合同的簽訂、履行而支出的實(shí)際費(fèi)用以及占用購房款的利息損失，違約方雖然作出了賠償，但這種賠償顯然對違約方有利，達(dá)到了違約方的目的，即違約就是為了獲得比履行所能獲得更大利益的目的。結(jié)果顯然易見，起不到遏制違約行為的作用，反而起到對違約行為推波助瀾的作用，這是我們不愿看到的結(jié)果。

綜上，支持對房屋升值部分進(jìn)行損害賠償，達(dá)到了法律效果與社會效果的和諧統(tǒng)一。為了平衡雙方當(dāng)事人利益，遏制違約行為，維護(hù)公平交易，在

司法實(shí)踐中應(yīng)正確理解和適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定，平衡買賣雙方的利益。我國《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”。賠償損失的范圍可由法律直接規(guī)定，或由雙方約定。在法律沒有特別規(guī)定和當(dāng)事人沒有另行約定得情況下，按完全賠償原則，賠償全部損失，包括直接損失和間接損失。直接損失指財(cái)產(chǎn)上的損失。間接損失又稱所失利益，指失去的可以預(yù)期取的利益。由于房價上漲，出賣人違約，令買受人造成的間接損失，就包括房屋升值部分的損失，因此要求違約方賠償房屋升值部分的損失是有法律依據(jù)的。

2、房屋升值部分如何確定，有無可操作性。

對于房屋升值部分的認(rèn)定，北京、上海等地法院相應(yīng)出現(xiàn)了一些判例，出臺了相關(guān)規(guī)定。北京朝陽區(qū)法院在201*年底判決的一起崔先生賠償陳女士房屋差價款案件中，其損失的構(gòu)成是：訴爭房屋的現(xiàn)市場價值與雙方合同約定價格的差額，從而使買房者得以購買同等水平的其他住房。這是一個比較認(rèn)同的計(jì)算方式，但也存在一些問題。因?yàn)槭袌鰞r格是波動的，隨著時間的不同，房價也不一樣，到底選擇哪個時間點(diǎn)，確實(shí)很重要。上海市高級人民法院出臺的《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規(guī)定，房屋漲跌損失的確認(rèn)，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定；二、雙方不能協(xié)商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的，可以通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日，違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。筆者認(rèn)為，上海高院的上述規(guī)定，有一定的可操作性，可以借鑒到我院對該類案件的審理中。最后，有一點(diǎn)要明確的是，支持房屋升值部分的損失得前提，必須是守約方完全履行了合同義務(wù)，比如全額交付了購房款等。

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文章出處：民事審判第二庭

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