第一篇：上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及下半年展望

談?wù)撨@個(gè)話(huà)題，首先應(yīng)該把樓市的走勢(shì)放在我們國(guó)家的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境下來(lái)看。國(guó)內(nèi)方面，從xx年國(guó)家開(kāi)始實(shí)行緊縮的貨幣政策以來(lái)，目前國(guó)家仍在不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從金融方面來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，10年雪災(zāi)、地震、股市的持續(xù)走低和連續(xù)的通貨膨脹以及企業(yè)盈利水平降低對(duì)樓市也產(chǎn)生了一系列負(fù)面影響。雪災(zāi)、地震屬于不可抗拒的自然界突發(fā)因素，對(duì)市場(chǎng)的影響是有限的，真正對(duì)樓市和股市產(chǎn)生巨大影響的是國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控政策，尤其是貨幣政策。國(guó)際方面，美國(guó)次貸危機(jī)擴(kuò)大并蔓延、10年全球經(jīng)濟(jì)衰退和股市暴跌、6月份越南爆發(fā)金融危機(jī)導(dǎo)致樓市崩盤(pán)。今年以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)下滑已經(jīng)波及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，使得今后國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期存在一定程度的不明確；此外，目前緊縮的貨幣政策，也使得全國(guó)包括深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與交易的資金來(lái)源出現(xiàn)一定困難。經(jīng)過(guò)這一輪的市場(chǎng)波動(dòng)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)濃厚的觀(guān)望氣氛。

按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市商品住房銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)，201*年1月、2月、3月、4月、5月同比漲幅為12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，環(huán)比分別下降1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。價(jià)格環(huán)比數(shù)據(jù)說(shuō)明全國(guó)樓市正處于一個(gè)緩慢下降通道。

上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望氣氛同樣十分濃厚，房?jī)r(jià)持續(xù)下降，市場(chǎng)持續(xù)處于調(diào)整狀態(tài)，并呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

一、深圳新建商品房銷(xiāo)售規(guī)模繼續(xù)下降，市場(chǎng)交易持續(xù)低迷。深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局9日發(fā)布的《201*年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》顯示，今年上半年，深圳市完成商品住宅投資142．84億元，比去年同期增加4．34％；商品住宅竣工面積為1950．89萬(wàn)平方米，同比增加5．15％；商品住宅新開(kāi)工面積303．89萬(wàn)平方米，同比減少7．76％；商品住宅空置面積65．37萬(wàn)平方米，同比增加84．5％；商品住宅銷(xiāo)售面積為154．25萬(wàn)平方米，同比減少54．02％。商品住宅銷(xiāo)售面積大幅下降而竣工面積卻仍在增加，下半年市場(chǎng)供給壓力仍然很大。

二、新建商品住宅價(jià)格持續(xù)回落。深圳市6月份商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為11159元／平方米，比去年最高點(diǎn)下降36%。

三、二手住房交易持續(xù)冷淡。今年上半年，二手住宅交易面積161.89萬(wàn)平方米，同比下降68.48%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由4去年的1.86：1降至1.05：1。上半年各月二手房住宅交易面積分別為25.22萬(wàn)平方米、12.62萬(wàn)平方米、22.98萬(wàn)平方米、30.64萬(wàn)平方米、34.74萬(wàn)平方米、35.69萬(wàn)平方米。

全市深圳的房?jī)r(jià)與成交量可以說(shuō)是領(lǐng)跌全國(guó)，這與去年深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)前呼后應(yīng)。這樣的大起大落，說(shuō)明深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是不成熟的，雖然它相對(duì)國(guó)內(nèi)其他城市更有經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)過(guò)這次洗禮，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)變得更加理性和健康，所以這次調(diào)整對(duì)于深圳乃至全國(guó)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是件好事。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的情況是，在去年和前年市場(chǎng)快速上漲時(shí)期，大家都在不遺余地的擴(kuò)張規(guī)模，甚至自己也加入到炒房的行列中，整個(gè)行業(yè)都非常浮躁，大家忽視了公司自身建設(shè)這個(gè)問(wèn)題。但是現(xiàn)在開(kāi)始市場(chǎng)回歸了，中介公司也開(kāi)始扎扎實(shí)實(shí)做事了，正好趁市場(chǎng)調(diào)整之機(jī)會(huì)加強(qiáng)公司自身建設(shè)，包括管理水平、人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備、服務(wù)創(chuàng)新等。中介公司只有加強(qiáng)公司自身建設(shè)整個(gè)行業(yè)才能健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，才能把握好市場(chǎng)復(fù)蘇后的下一波行情。對(duì)于整體市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，健康發(fā)展大家都是想看到的，對(duì)誰(shuí)都有好處，所以說(shuō)這次調(diào)整在某種程度上盡管時(shí)間長(zhǎng)了一些，有些企業(yè)受到了一些傷害，但是我想從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)也未必是壞事。

201*年下半年應(yīng)該繼續(xù)持續(xù)上半年的調(diào)整趨勢(shì)，它不會(huì)有特別令人滿(mǎn)意的事件出來(lái)，但是對(duì)整個(gè)行業(yè)一定是有好處的，通過(guò)整個(gè)201*年的歸位、調(diào)整、振蕩，應(yīng)該在201*年或者不久的將來(lái)會(huì)有更好的前景。綜合目前國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)因素和市場(chǎng)因素，我覺(jué)得近期房?jī)r(jià)下降的可能性比較大。xx年年房地產(chǎn)的價(jià)格和實(shí)際的產(chǎn)品的價(jià)值我覺(jué)得是有一定程度背離的，包括個(gè)別的樓盤(pán)在一兩個(gè)月之內(nèi)大幅漲價(jià)，這是不合市場(chǎng)規(guī)律的，也是非理性的，完全超出市場(chǎng)的承受力——真正的自主需求完全被邊緣化了，市場(chǎng)上充斥著投資（用投機(jī)可能跟貼切）狂熱，一些房子被炒得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于它自身的價(jià)值，這就是投資學(xué)中典型的“博傻理論”，它揭示的就是投機(jī)行為背后的動(dòng)機(jī)，投機(jī)行為的關(guān)鍵是判斷“有沒(méi)有比自己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，只要后來(lái)還會(huì)有一個(gè)更大的笨蛋以更高的價(jià)格接手，那么自己就一定是贏(yíng)家，只是應(yīng)多贏(yíng)少的問(wèn)題。今年可能這些樓盤(pán)要回調(diào)回來(lái)，很多樓盤(pán)最新推出的樓盤(pán)預(yù)期應(yīng)該是回到去年的這個(gè)時(shí)候，回到一年前的時(shí)候，市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)在回落了，但是價(jià)格的回落并不能說(shuō)明市場(chǎng)就要到下去了，價(jià)格圍繞整個(gè)價(jià)值在波動(dòng)，這也是正常的市場(chǎng)規(guī)律。

對(duì)于中介公司來(lái)說(shuō)，成交量才是最重要的，因?yàn)槲覀兪强總蚪鸹蠲�，只有足夠的成交量才能支撐整個(gè)中介行業(yè)。目前深圳二手樓交易持續(xù)冷淡，恢復(fù)市場(chǎng)的關(guān)鍵是恢復(fù)消費(fèi)者信心。消費(fèi)者信心低迷，是深圳樓市面臨的最大問(wèn)題。一方面，在全球石油價(jià)格、糧食價(jià)格持續(xù)上漲，美國(guó)次貸，通貨膨脹等壓力下，消費(fèi)者推遲了購(gòu)房決策；另一方面，如今的深圳樓市呈現(xiàn)出和股市類(lèi)似的下跌局面：每當(dāng)大家以為底部終于到來(lái)時(shí)，市場(chǎng)又開(kāi)始新一輪下跌。下跌的市場(chǎng)和上漲的市場(chǎng)一樣，消費(fèi)者或者投資者的行為都是非理性的，現(xiàn)在每個(gè)人對(duì)市場(chǎng)都有一種繼續(xù)下跌的心理預(yù)期，這種預(yù)期就會(huì)強(qiáng)化他們持幣觀(guān)望的行為，而這種集體的觀(guān)望行為則會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)下跌，而下跌的市場(chǎng)又反過(guò)來(lái)強(qiáng)化了他們的心理預(yù)期。如此循環(huán)往復(fù)，結(jié)果越來(lái)越多的購(gòu)房者開(kāi)始持幣觀(guān)望，即使到了心理價(jià)位也不敢入市，這恰好驗(yàn)證了“羊群效應(yīng)”理論和斯金納的“強(qiáng)化理論”。在此種情況下，恢復(fù)購(gòu)房者信心恐怕是當(dāng)務(wù)之急。

第二篇：09年上半年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及下半年市場(chǎng)展望

09年上半年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及下半年市場(chǎng)展望

在201*年第四季度以來(lái)政府一系列救市政策的扶持下，曾經(jīng)的觀(guān)望情緒瞬時(shí)消失，曾經(jīng)的蕭條行情成為歷史，壓抑了一年多的能量在短時(shí)間內(nèi)加速迸發(fā)而出，使得201*年上半年的寧波樓市迎來(lái)了自調(diào)整時(shí)期以來(lái)最為黃金的時(shí)刻，成交量跳躍上升屢創(chuàng)新高，成交價(jià)格在回調(diào)之后再次快速拉升，無(wú)論片區(qū)優(yōu)劣、房子大小、房?jī)r(jià)高低，都叫好叫賣(mài)，暢銷(xiāo)不斷，大有供不應(yīng)求的勢(shì)頭，甚至出現(xiàn)了曾經(jīng)屬于“泡沫時(shí)代”的產(chǎn)物——“日光盤(pán)”。寧波樓市似乎又回到了201*年那個(gè)繁榮、(請(qǐng)你繼續(xù)關(guān)注公文素材庫(kù)www.7334dd.com)火爆、瘋狂卻又顯得焦躁的年代。

201*年上半年，市四區(qū)供應(yīng)量為78.3萬(wàn)平方米，與上年同期相比減少14.3%。

上半年，成交量14056套，約163.19萬(wàn)平方米，相比同期大幅上漲120%，半年即完成201*年的任務(wù)，漲勢(shì)明顯。

截止201*年6月30日，寧波市四區(qū)可售房源僅為7400套，約95萬(wàn)平方米，若按201*年上半年13000套的銷(xiāo)售量，加之下半年預(yù)計(jì)上市的8000套房源，15000套存量消耗也僅需半年！

第一部分 土地市場(chǎng)分析

201*年寧波商品住宅開(kāi)發(fā)用地僅為48.25萬(wàn)平方米，按照容積率2.0計(jì)算，也僅為96.5萬(wàn)平方米，相當(dāng)于201*年四區(qū)商品住宅用地的成交量。居住用地的稀缺，同時(shí)資本金比例的下調(diào)，將對(duì) 未來(lái)土地市場(chǎng)帶來(lái)較大的壓力，土地的競(jìng)爭(zhēng)將變得更為激烈。

上半年，寧波全市范圍內(nèi)共出讓120幅，總供應(yīng)面積為3943.73畝，寧波各區(qū)域已經(jīng)成交的土地共有108幅，土地成交面積達(dá)3629.07畝，總金額達(dá)到90.50億元。

上半年，寧波四區(qū)共成交37幅土地，土地成交面積達(dá)1614.69畝，總金額達(dá)到52.39億元。

其中，住宅用地鄞州區(qū)成交9幅，土地成交面積為361.81畝，總建筑面積為44.34萬(wàn)平方米，江北區(qū)成交2幅住宅用地，成交面積為98.3畝，總建筑面積為9.82萬(wàn)平方米。

而鄞州新城區(qū)聯(lián)心-3c地塊以8707元/平米的樓面價(jià)問(wèn)世之后，更是引發(fā)了下半年土地市場(chǎng)的深度猜想，下半年，誰(shuí)來(lái)接地王的棒子？

第二部分 住宅市場(chǎng)分析

一、新增供應(yīng)量分析

201*年上半年，寧波四區(qū)有19個(gè)項(xiàng)目分30批次的先后上市，上市量為5540套，約78.3萬(wàn)平方米，而201*年上半年的上市量為7443套，91.03萬(wàn)平方米，下半年的上市量則為101.59萬(wàn)平方米，6798套。

從上市的項(xiàng)目來(lái)看，主要分布在東部板塊和鄞州新城區(qū)，同時(shí)老城區(qū)隨著青林灣觀(guān)庭的推出，市場(chǎng)熱度再度被激起，此外，東部的錦繡東城、西部的水岸楓情、北部的奧林80、南部的盛世天城等多個(gè)項(xiàng)目，均成為市場(chǎng)熱點(diǎn)項(xiàng)目。同時(shí)也在很大程度上消耗了板塊內(nèi)的改善型客戶(hù)，同時(shí)市場(chǎng)依然保持較高熱度。

二、成交量?jī)r(jià)分析

05年3月份頒布的“國(guó)八條“，到7月寧波住宅成交達(dá)到了該階段的最低點(diǎn)，而后住宅成交量逐步攀升（春節(jié)影響除外），該階段中，寧波住宅價(jià)格從年初的5000元/㎡上漲到6000元/㎡，相比調(diào)控前，價(jià)格有所上升；

06年5月份頒布了”國(guó)六條“，前提是在于前一次調(diào)控未來(lái)穩(wěn)定價(jià)格。本次調(diào)控的影響前后持續(xù)了近5個(gè)月，市場(chǎng)處于一個(gè)震蕩階段，到06年10月份，成交量才逐步穩(wěn)定，經(jīng)過(guò)春節(jié)后快速上揚(yáng)，期間價(jià)格在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的小幅振蕩之后，從07年5月起，寧波樓市量?jī)r(jià)齊飛，達(dá)到了一個(gè)階段性的高點(diǎn)。

由于房?jī)r(jià)的飛漲，國(guó)家在07年9月底出臺(tái)了新的宏觀(guān)調(diào)控政策，該政策實(shí)施以來(lái)，連續(xù)10個(gè)月寧波樓市成交量震蕩下行，一直依靠個(gè)案拉動(dòng)成交量，成交相對(duì)低迷；而價(jià)格震蕩前行，一直尋找新的支撐點(diǎn)。

由于內(nèi)外部環(huán)境的變化，201*年10月起，國(guó)家及地方的救市政策紛紛出臺(tái)，而寧波26條及購(gòu)房入戶(hù)政策也相繼落實(shí)，此后的7個(gè)月時(shí)間里，成交量快速增長(zhǎng)，而價(jià)格則受到整體市場(chǎng)環(huán)境的影響，起伏不大。但201*年6月份聯(lián)心村地塊的拍賣(mài)，致使各板塊主要項(xiàng)目紛紛調(diào)整價(jià)格，價(jià)格再次突破沖高。

第三篇：201*年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與下半年展望

201*年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與下半年展望

201*-07-19

7月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，提出了五點(diǎn)加強(qiáng)措施（下稱(chēng)“新國(guó)五條”），著實(shí)打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉寂之勢(shì)，可謂是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的總結(jié)和展望。江陰藏品銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，伴隨著政策進(jìn)入消化階段，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力量主導(dǎo)。這與我們年初的判斷一致，盡管政策本身并不能導(dǎo)致價(jià)格漲跌，但政策能夠改變供求關(guān)系，進(jìn)而影響市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格。由于今年下半年及明年上半年全國(guó)范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展。

上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)六大特點(diǎn)：

第一，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制。今年6月70個(gè)大中城市住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均未超過(guò)0.5%，環(huán)比下跌的城市有12個(gè)，與上月持平的城市有14個(gè)，漲幅較年初1月份回落的城市有53個(gè)。這些表明政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成效顯著，但同時(shí)也應(yīng)該看到，多數(shù)城市房?jī)r(jià)依然是在環(huán)比上漲的，因而調(diào)控之路任重而道遠(yuǎn)。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然活躍，需求依然非常旺盛。201*年上半年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售、新開(kāi)工增速放緩，但依然是正增長(zhǎng)。上半年一二線(xiàn)城市受制于限購(gòu)政策，銷(xiāo)量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)12.1%，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)依然活躍。從開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，由于今年上半年推盤(pán)策略不同，導(dǎo)致其全年目標(biāo)完成率有較大差異。在調(diào)高今年業(yè)績(jī)和政策趨緊的背景下，相當(dāng)部分房企，如萬(wàn)科、金科、愛(ài)家、華潤(rùn)、恒大、綠城、等上半年的目標(biāo)完成率均優(yōu)于去年同期，表明市場(chǎng)的需求仍然是較為旺盛的。

第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線(xiàn)城市。今年上半年一線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積在全國(guó)的占比繼續(xù)下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。除了一線(xiàn)城市以外的其他省會(huì)城市、直轄市和計(jì)劃單列市（即二線(xiàn)城市）銷(xiāo)售面積占全國(guó)的比例為30.2%，比去年下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。地級(jí)城市（即三線(xiàn)城市）銷(xiāo)售面積占全國(guó)的比例為65.2%，比去年提升0.36個(gè)百分點(diǎn)。從201*年開(kāi)始，一線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積在全國(guó)占比平均每年遞減2.2個(gè)百分點(diǎn)，二線(xiàn)城市平均每年遞減0.6個(gè)百分點(diǎn)，而三線(xiàn)城市平均每年遞增2.8個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策穩(wěn)步消化。目前對(duì)市場(chǎng)有較大影響的行業(yè)調(diào)控政策主要包括四個(gè)，分別是限貸政策、限購(gòu)政策、限價(jià)政策和保障房政策。根據(jù)我們階段性市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年2季度表示限貸和限購(gòu)政策對(duì)其有較大影響的購(gòu)房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個(gè)百分點(diǎn)。受影響比例無(wú)明顯變化，表明限貸和限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)的影響效力持續(xù)。鑒于目前房?jī)r(jià)尚未真正松動(dòng)，限貸和限購(gòu)政策也不會(huì)放松，以鞏固落實(shí)為主�！靶聡�(guó)五條”也明確提出房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市也要限購(gòu)。2季度購(gòu)房者對(duì)保障房和房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的信心度比較低。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有18.4%的購(gòu)房者認(rèn)為保障房能夠起到平抑房?jī)r(jià)的作用，比1季度下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為保障房開(kāi)工不足是導(dǎo)致2季度購(gòu)房者對(duì)保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)均參考gdp或人均可支配收入增速，實(shí)為變相漲價(jià)令，導(dǎo)致僅有13.4%的購(gòu)房者認(rèn)為該政策能夠起到平抑房?jī)r(jià)的作用。因而，“新國(guó)五條”將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項(xiàng)政策上加大執(zhí)行力度。

第五，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)前十大房企銷(xiāo)售金額在全國(guó)占比已達(dá)13.5%，比201*年提升3.3個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)前二十大房企銷(xiāo)售金額占比已達(dá)18%，比201*年提升3.6個(gè)百分點(diǎn)。在已公布上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商中，萬(wàn)科、金科、恒大、愛(ài)家、華潤(rùn)、等房企上半年銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)均超過(guò)50%，明顯高于全國(guó)上半年銷(xiāo)售金額22.3%的同比增速，這直接導(dǎo)致大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)集中度明顯提升。

第六，貨幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹(jǐn)慎。貨幣政策是決定中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的核心力量，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)造成較大的影響。今年二季度宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后，社會(huì)各界所擔(dān)心的今年cpi維持高位且gdp明顯回落（即滯脹現(xiàn)象）的疑慮已基本消除。目前政府采取穩(wěn)健的貨幣政策，直接作用是配合行業(yè)政策收緊開(kāi)發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月低于100，表明開(kāi)發(fā)商資金鏈不容樂(lè)觀(guān)。同時(shí)，房地產(chǎn)集合資金信托成立規(guī)模（1129億元人民幣）、海外發(fā)債融資（561億元人民幣）均比去年同期翻番，這些都反映出開(kāi)發(fā)商加速資金儲(chǔ)備以應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性。資金趨緊，也直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，拿地更加謹(jǐn)慎。今年上半年35個(gè)大中城市拿地平均溢價(jià)率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近201*年時(shí)的水平。下半年房地產(chǎn)走勢(shì)研判

經(jīng)研究認(rèn)為，下半年決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心要素有兩個(gè)：一是政策不會(huì)放松，“新國(guó)五條”已經(jīng)給市場(chǎng)傳遞了強(qiáng)烈的信號(hào)。下半年政策的著力點(diǎn)將是加大房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、保障房和部分房?jī)r(jià)過(guò)快城市的限購(gòu)政策的落實(shí)力度，尤其是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場(chǎng)供求力量將起主導(dǎo)作用，今年下半年及明年上半年全國(guó)范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力量主導(dǎo)的局面。

1、未來(lái)政策走勢(shì)的研判

目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得一定的效果，未來(lái)政策將主要沿著以下路徑發(fā)展：（1）政策是長(zhǎng)期的：目前房?jī)r(jià)尚未實(shí)質(zhì)性下跌，政府已經(jīng)明確指出，一旦政策放松，價(jià)格有可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。新國(guó)五條的出臺(tái)再次傳遞了政策長(zhǎng)期性的信號(hào)。（2）政策以鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主：今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸可能性不大，因而未來(lái)仍以現(xiàn)有政策的鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主。（3）房?jī)r(jià)是決定政策是否加碼的關(guān)鍵因素：如果未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺或走高，不排除政策范圍繼續(xù)擴(kuò)大和新的行政政策出臺(tái)。

2、未來(lái)量?jī)r(jià)走勢(shì)的研判

今年上半年土地市場(chǎng)遇冷，融資規(guī)模擴(kuò)大凸顯出開(kāi)發(fā)商對(duì)行業(yè)調(diào)整的擔(dān)憂(yōu)。從歷史規(guī)律來(lái)看：（1）供應(yīng)量達(dá)到頂峰三個(gè)月內(nèi)，價(jià)格將迎來(lái)底部；（2）供銷(xiāo)差（反映供過(guò)于求的指標(biāo)）達(dá)到頂峰，價(jià)格迎來(lái)底部。無(wú)論是全國(guó)還是我們所監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市，下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，且今年上半年的多余供應(yīng)將相應(yīng)后延至三四季度，這些因素使供銷(xiāo)差到201*年1季度達(dá)到頂峰，全面超過(guò)08年，價(jià)格面臨較大的下行壓力。因而我們認(rèn)為今年四季度至明年一季度由市場(chǎng)供求主導(dǎo)房?jī)r(jià)調(diào)整的概率增加，此期間是資金充裕企業(yè)拿地和并購(gòu)的好時(shí)機(jī)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應(yīng)量評(píng)估城市整體銷(xiāo)售壓力，還要根據(jù)自身項(xiàng)目的戶(hù)型特征，找準(zhǔn)應(yīng)對(duì)策略，提前做好長(zhǎng)期攻堅(jiān)戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

3、未來(lái)購(gòu)房者心理預(yù)期

201*年2季度經(jīng)了解藏品購(gòu)房者信心指數(shù)為54.7，較1季度下降0.6，表明購(gòu)房者對(duì)未來(lái)半年房地產(chǎn)走勢(shì)的樂(lè)觀(guān)程度較上季度有所下降，購(gòu)房者認(rèn)為未來(lái)半年房?jī)r(jià)下跌的可能性增加，且在這種前提下發(fā)生

實(shí)際購(gòu)買(mǎi)行為的可能性增加。具體來(lái)講，三線(xiàn)城市購(gòu)房者信心略高于二線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市高于一線(xiàn)城市；多次置業(yè)者和投資型需求對(duì)未來(lái)的信心度高于首次置業(yè)者和改善型購(gòu)房者。盡管多次置業(yè)者和投資客的置業(yè)信心很高，且對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)看漲，但多數(shù)受制于嚴(yán)厲的限購(gòu)政策而不具備購(gòu)買(mǎi)資格。

從購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的信心來(lái)看，他們?nèi)蕴幱谛睦斫棺破�，一方面調(diào)控已一年有余，房?jī)r(jià)并未下跌，另一方面，他們又期望未來(lái)房?jī)r(jià)下跌，這兩種心態(tài)之間的矛盾加劇了未來(lái)的不確定性，一線(xiàn)城市的此種形勢(shì)更為嚴(yán)峻。未來(lái)一年面對(duì)供應(yīng)量放大的態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)必將異常激烈，房企主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)，將有助于改變購(gòu)房者的此種矛盾心理，提振購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的信心。

第四篇：201*上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析及下半年展望

201*上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要調(diào)控政策分析及下半年情勢(shì)展望

一． 相關(guān)背景分析

1.調(diào)控房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)是建立在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨好的基礎(chǔ)之上

201*年一季度，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，gdp增長(zhǎng)達(dá)到11.9%;工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)和效益大幅增長(zhǎng);社會(huì)消費(fèi)品零售總額和固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨于穩(wěn)定;民間投資累計(jì)增速自201*年以來(lái)首次超過(guò)國(guó)有及國(guó)有控股投資增速（21.1%），達(dá)到30.4%;出口增速（28.7%）回復(fù)到201*年的水平; 財(cái)政收入高速增長(zhǎng)達(dá)34.0%，增速比上年同期大幅提高42.3個(gè)百分點(diǎn)；市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)上升勢(shì)頭明顯，“保增長(zhǎng)”壓力減輕，管理通脹預(yù)期成為即期宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策的重點(diǎn)目標(biāo)之一。

2.部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常表現(xiàn)成為調(diào)控房?jī)r(jià)政策出臺(tái)的直接誘因

由于201*年寬松貨幣政策的慣性作用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回升滯后的雙重原因，今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)中游資充裕而供給短缺，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了淡季不淡的局面。表現(xiàn)在：一季度商品房銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)速度達(dá)到近年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史上同期最高增速35.8%，比之前各年同期最高增速還高出20多個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)供求失衡的局面進(jìn)一步加劇。在成交量的推動(dòng)下，地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，今年一季度，全國(guó)70個(gè)大中城市居住用地交易價(jià)格同比平均上漲了30.5%，二手房?jī)r(jià)格同比平均上漲了9.5%。新建住房平均價(jià)格同比上漲了14%，投資需求再度旺盛，一季度，個(gè)人住房抵押貸款占商品房銷(xiāo)售額比重相比去年末上升了10個(gè)百分點(diǎn)左右。特別是，在北京，樓面地價(jià)超出在售樓盤(pán)價(jià)格的“地王”出現(xiàn)，再次造成全社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的高度一致，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)囟�手房交易的連鎖毀約漲價(jià)，企業(yè)不理性的漲價(jià)行為開(kāi)始出現(xiàn)，投資性和恐慌性購(gòu)房比重加大，連夜排隊(duì)、當(dāng)日開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售光的“日光盤(pán)”增多，市場(chǎng)上的恐慌和不滿(mǎn)情緒上升。

二.201*上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要調(diào)控政策回顧分析

1.區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu)的調(diào)整

以201*年4月17日國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上 1

漲的通知》（國(guó)發(fā)[201*]10號(hào)）為代表，矛頭直指房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的一線(xiàn)大城市。當(dāng)前一線(xiàn)大城市樓市發(fā)展明顯過(guò)熱，房?jī)r(jià)脫離普通群眾的收入水平，供求關(guān)系也比較緊張，從而形成房?jī)r(jià)急速上漲的循環(huán)。中小城市由于資金和人員流動(dòng)較小，房地產(chǎn)的需求主要來(lái)源于區(qū)域內(nèi)，雖然在這輪房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中價(jià)格和銷(xiāo)售量也有增長(zhǎng)，但幅度要遠(yuǎn)小于一線(xiàn)城市。因此，要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的發(fā)展平衡、資源的配置平衡、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平衡就必須要對(duì)房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展格局進(jìn)行調(diào)整。

2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整

從《201*年1-6月份房地產(chǎn)市場(chǎng)主要調(diào)控政策一覽表》中我們可以看到，201*上半年國(guó)家出臺(tái)了近7部的政策支持保障性住房的建設(shè)，如有《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》、《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》等。相應(yīng)的，加大了限制投資性房地產(chǎn)交易的砝碼。

201*年一線(xiàn)城市豪宅市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快，成交的份額甚至超過(guò)了普通住房。這使政府非常擔(dān)心。擔(dān)心任其發(fā)展必將損害房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的局面。因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出鼓勵(lì)自住和改善性購(gòu)房需求，并加大廉租房等住房保障體系的建設(shè)，以解決房地產(chǎn)未來(lái)的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。

三．201*年下半年房地產(chǎn)政策方向展望

基于上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后的狀態(tài)、政府各部門(mén)的表態(tài)及各方面權(quán)威人士的觀(guān)點(diǎn)，現(xiàn)對(duì)201*年下半年房地產(chǎn)政策發(fā)展的動(dòng)態(tài)歸納如下：

1.“新國(guó)十條”中所列出的政策內(nèi)容，正在逐步得到細(xì)化、執(zhí)行。尤其是，最近國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，基本上使得“新國(guó)十條”中中所提到的合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策這一調(diào)控政策內(nèi)容預(yù)期懸念基本得以落地，意味著很可能于下半年在在上海等城市試點(diǎn)開(kāi)征改革后的房產(chǎn)稅，也意味著將來(lái)可能在全國(guó)更多城市逐步相繼開(kāi)征。這種未來(lái)調(diào)控政策預(yù)期，將房地產(chǎn)預(yù)期形成打擊，尤其將對(duì)下半年的房?jī)r(jià)預(yù)期形成重創(chuàng)，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)加速下降。

2. 從最近重申從嚴(yán)清算土地增值稅等政策來(lái)看，打擊囤地、閑地的土地政策無(wú)疑還將繼續(xù)，甚至還將從嚴(yán)，就可能逼迫更多的土地投入到開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，形成供應(yīng)增加。再加上打擊捂盤(pán)、囤房、促使樓盤(pán)加快上市等調(diào)控政策所可能形

成的供應(yīng)增加，市場(chǎng)供應(yīng)就可能在下半年急劇加大，而另一方面由于有效需求減少、成交低迷導(dǎo)致存量積壓，這樣一增一減的作用效果，市場(chǎng)供求關(guān)系就可能會(huì)發(fā)生比較大的變化，其結(jié)果就會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期形成進(jìn)一步打擊。

3、7月3-4日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)會(huì)議上表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)量跌價(jià)滯，這種情況不會(huì)維持太久，繼續(xù)調(diào)控下去，會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的情況。并明確表態(tài)，嚴(yán)格供地計(jì)劃執(zhí)行，保證70%的土地供應(yīng)給政策性住房和中小套型商品房。因此，保障性住房的政策還將繼續(xù)深入。

總之，政府此輪調(diào)控的決心非常大，態(tài)度非常堅(jiān)決�；�于種種信號(hào)來(lái)看，中央政府在今年內(nèi)幾乎不可能改變對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度和目的，因而房地產(chǎn)調(diào)控政策也不可能有大的改變，調(diào)控可能還將深化，政策效力還將持續(xù)發(fā)酵，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)預(yù)期。從目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，也難再次出現(xiàn)201*年政府因金融危機(jī)而救市的那一幕。

因此，房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)將從“一線(xiàn)城市過(guò)度發(fā)展，二三線(xiàn)城市長(zhǎng)期處于相對(duì)弱勢(shì)”，轉(zhuǎn)化為“一線(xiàn)城市適度發(fā)展，二三線(xiàn)城市進(jìn)行重點(diǎn)發(fā)展”；住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的發(fā)展態(tài)勢(shì)是從“非普通住房比重過(guò)大、成交量集中”轉(zhuǎn)化為“繼續(xù)支持自住、改善性需求，大力發(fā)展中低價(jià)位房”。這兩個(gè)轉(zhuǎn)變應(yīng)該是明年甚至更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)政策基調(diào)基本保持了穩(wěn)定，放開(kāi)城市戶(hù)籍限制對(duì)房地產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)是一個(gè)發(fā)展的機(jī)遇。在當(dāng)前一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)日益高漲，房地產(chǎn)供求關(guān)系日益矛盾的情況下，中小城市將成為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展的大后方。

第五篇：201*年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望

201*年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望

當(dāng)前業(yè)內(nèi)對(duì)于行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期已經(jīng)基本達(dá)成了共識(shí)，有分歧的主要在于導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)整的原因以及調(diào)整時(shí)間的長(zhǎng)短。我們認(rèn)為今年市場(chǎng)的調(diào)整與以往幾次調(diào)整不同，更多是出于市場(chǎng)自身內(nèi)因所致。因?yàn)?01*年的市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快、部分城市房?jī)r(jià)上升過(guò)于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也導(dǎo)致購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力難以為繼；經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走出緊缺的格局，除個(gè)別一線(xiàn)城市外，我們看到多數(shù)城市目前市場(chǎng)供應(yīng)較為充足，部分城市甚至已經(jīng)暴露出供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)的這些內(nèi)在變化是本輪調(diào)整的核心原因所在，當(dāng)然按揭貸款的收緊、媒體的渲染也客觀(guān)上起到了推波助瀾的作用。

市場(chǎng)何時(shí)走出調(diào)整期，我們認(rèn)為這取決于各地市場(chǎng)房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度以及供應(yīng)的調(diào)節(jié)力度。對(duì)多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，這些因素的調(diào)整都需要一定的時(shí)間，不是短期內(nèi)可以完成的，因此我們預(yù)計(jì)下半年整個(gè)行業(yè)以及多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一個(gè)反復(fù)“筑底”的過(guò)程，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也將是一段比較難熬的時(shí)期。

政策展望——“微刺激”將是常態(tài)，地方多樣化“救市“手段和力度將加大

為保證全年實(shí)現(xiàn)7.5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，中央不斷通過(guò)定向降準(zhǔn)等“微刺激“的手段刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，并取得了一定的成效。從李克強(qiáng)總理最近的表態(tài)來(lái)看，我們預(yù)計(jì)下半年“微刺激“還將持續(xù)，并有可能成為近幾年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期間的常態(tài)。而房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，我們預(yù)計(jì)下半年中央政府的調(diào)控措施依然會(huì)在總體穩(wěn)定、分類(lèi)調(diào)控的原則下，通過(guò)市場(chǎng)自身的調(diào)整來(lái)化解市場(chǎng)本身的供求矛盾。當(dāng)然中央政府不會(huì)任由市場(chǎng)自由發(fā)展，輿論、信貸、稅收等手段預(yù)計(jì)會(huì)穿插于市場(chǎng)調(diào)整中，持續(xù)“微刺激“將是中央政府調(diào)控的策略。 在土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收減少的情況下，迫于財(cái)政壓力，預(yù)計(jì)下半年地方政府根據(jù)中央“分類(lèi)調(diào)控“原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)之后，出臺(tái)多樣化的調(diào)整政策的可能性被加大，包括取消或調(diào)整限購(gòu)政策、購(gòu)房落戶(hù)、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等，出臺(tái)的進(jìn)程將會(huì)加快、力度也將更大。

市場(chǎng)展望——市場(chǎng)調(diào)整還將繼續(xù)，年內(nèi)都將是一個(gè)“反復(fù)筑底”過(guò)程

住建部明確地認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)確實(shí)進(jìn)入調(diào)整期，但并沒(méi)有出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。既然是正常調(diào)整，就不存在“救市”的可能，只有通過(guò)今年這樣市場(chǎng)化的調(diào)整，行業(yè)才會(huì)回到正常健康的發(fā)展道路，只是行業(yè)和企業(yè)目前還不太適應(yīng)這種沒(méi)有行政干預(yù)、通過(guò)市場(chǎng)內(nèi)在自身調(diào)節(jié)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。

下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整還會(huì)繼續(xù)，目前成交量、房?jī)r(jià)還尚處在不斷下行探底的階段，如無(wú)外力作用，短期不可能出現(xiàn)根本性地逆轉(zhuǎn)，但調(diào)整方式不太可能出現(xiàn)急速崩潰式的下行，而是一種陰跌震蕩式地回調(diào)。

另一方面，就當(dāng)前市場(chǎng)成交量看，主要城市成交量基本處于“地量”，需求繼續(xù)大幅萎縮的空間也不大，諸多城市的新建商品住宅成交量也已與201*、201*年甚至201*年除1、2月份之外正常月份的成交量最低值旗鼓相當(dāng)。從“量”的調(diào)整來(lái)看，已經(jīng)處于底部區(qū)域，但不是說(shuō)量到了底部了就必須會(huì)上升了，可能會(huì)在底部區(qū)域“盤(pán)整”一段時(shí)間。

調(diào)整何時(shí)結(jié)束,我們認(rèn)為很大程度上取決于房?jī)r(jià)調(diào)整的深度和廣度，只有出現(xiàn)了“地價(jià)”才能刺激成交的回升。從最近幾月城市項(xiàng)目降價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，近半數(shù)的降價(jià)并沒(méi)有帶來(lái)成交量的回升，究其原因主要是：多數(shù)項(xiàng)目和企業(yè)依然沒(méi)有進(jìn)入實(shí)質(zhì)降價(jià)階段，降價(jià)力度有限，多以特價(jià)房或者暗折的面目示人，購(gòu)房者認(rèn)為價(jià)格還沒(méi)降到其心理價(jià)位或能夠承受的價(jià)位，城市供求嚴(yán)重失衡以致市場(chǎng)對(duì)區(qū)域未來(lái)趨勢(shì)繼續(xù)看跌或者認(rèn)為還有下跌可能，仍然保持觀(guān)望。

在沒(méi)有外力干預(yù)的情況下，一、二線(xiàn)城市調(diào)整期預(yù)計(jì)在今年年底、明年一季度結(jié)束。如果貨幣放松，則更短。一、二線(xiàn)城市對(duì)外來(lái)需求的吸附力較強(qiáng)，需求依然大量存在，城市市場(chǎng)基本面的發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有根本性變化。只是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高、購(gòu)買(mǎi)能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經(jīng)驗(yàn)表明，調(diào)整期基本在6-12個(gè)月，最長(zhǎng)不超過(guò)15個(gè)月。

部分二、三線(xiàn)城市將會(huì)是中期調(diào)整，尤其是供求嚴(yán)重失衡的“問(wèn)題城市”。三線(xiàn)城市多供求關(guān)系的問(wèn)題，與政策關(guān)系不大。購(gòu)房需求以本地自住需求為主，數(shù)量基本恒定，而巨大的土地出讓量必然帶來(lái)巨量的新增商品房供應(yīng)，個(gè)別城市的土地消化周期遠(yuǎn)超警戒線(xiàn)。三線(xiàn)城市市場(chǎng)的調(diào)整不應(yīng)該被短期結(jié)束，不經(jīng)過(guò)一次充分的市場(chǎng)調(diào)整，只恐怕未來(lái)再調(diào)整的程度會(huì)更加劇烈。

土地展望——土地市場(chǎng)將繼續(xù)分化，底價(jià)、流拍進(jìn)一步擴(kuò)大

201*年上半年土地市場(chǎng)跌宕起伏，年初市場(chǎng)延續(xù)之前火熱的成交態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)激烈地王頻出。但是隨著整體市場(chǎng)進(jìn)入觀(guān)望態(tài)勢(shì)，企業(yè)拿地態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，3月份土地市場(chǎng)也開(kāi)始降溫。一季度經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積19215萬(wàn)平方米，同比減少13.8%。進(jìn)入二季度，土地市場(chǎng)表現(xiàn)愈發(fā)低迷，二季度我們監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積10383萬(wàn)平方米，同比減少41.4%，降幅較一季度有明顯擴(kuò)大。年初的火熱態(tài)勢(shì)難掩后期的頹勢(shì)，在房地產(chǎn)大環(huán)境下行的背景下，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)將有以下趨勢(shì)：

上半年政府推地較少，下半年或迎來(lái)供地高峰。

5月份，國(guó)土部宣布暫停對(duì)外公布全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，改由地方自行公布。目前不少城市已經(jīng)公布全年供地計(jì)劃，而截至上半年多數(shù)城市已實(shí)現(xiàn)供應(yīng)尚不足計(jì)劃供應(yīng)的五成�？紤]下半年房企銷(xiāo)售將進(jìn)入高峰期，資金相對(duì)較為充裕，拿地意愿有所抬頭，再加上地方政府財(cái)政壓力，下半年各地政府的土地供應(yīng)量勢(shì)必增加。此外，6月國(guó)土部發(fā)布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，未來(lái)集約用地是大勢(shì)所趨，據(jù)統(tǒng)計(jì)在已經(jīng)公布201*供地計(jì)劃的城市中，二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市存量用地供應(yīng)占比分別達(dá)到39%和32.5%。預(yù)計(jì)未來(lái)各城市還將繼續(xù)積極盤(pán)活存量用地，同時(shí)加強(qiáng)閑置土地管理。

底價(jià)成交、流拍現(xiàn)象將繼續(xù)擴(kuò)大，溢價(jià)率可能走低。

5月開(kāi)始各城市頻頻出現(xiàn)多幅地塊集中出讓底價(jià)成交的情況，導(dǎo)致五六月份溢價(jià)率出現(xiàn)連續(xù)顯著下滑。6月份至今經(jīng)營(yíng)性用地成交溢價(jià)率僅3.85%，達(dá)到201*年以來(lái)最低水平。由于目前樓市處于調(diào)整期，且國(guó)家傾向市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，預(yù)計(jì)下半年不會(huì)出臺(tái)政策進(jìn)行干預(yù)。在此背景下，下半年整體市場(chǎng)觀(guān)望情緒將有所減緩，剛需有望帶動(dòng)銷(xiāo)售回暖，房企拿地積極性會(huì)有所回升，但拿地態(tài)度勢(shì)必依然謹(jǐn)慎，整體溢價(jià)率將走低。同時(shí)，隨著下半年土地的集中入市，流標(biāo)及底價(jià)成交的情況將繼續(xù)上演，土地市場(chǎng)難復(fù)201*年的榮光。

各能級(jí)城市繼續(xù)橫向分化，二線(xiàn)城市之間縱向分化也將加劇。

目前樓市已進(jìn)入轉(zhuǎn)折期，政府也在逐步放開(kāi)行政干預(yù)，市場(chǎng)的自行調(diào)節(jié)將促使城市分化加劇。對(duì)于土地資源緊缺，市場(chǎng)需求旺盛，消化能力強(qiáng)的一線(xiàn)城市，市場(chǎng)形勢(shì)仍然比較樂(lè)觀(guān)，與二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市之間的差距也將更加突出。二線(xiàn)城市之間縱向分化也將加劇，合肥、成都、廈門(mén)等二線(xiàn)城市雖然上半年成交規(guī)模和溢價(jià)率都有所下滑，但是土地消化周期較短，在需求的刺激下，具有很強(qiáng)的回調(diào)空間；而寧波、大連、天津等二線(xiàn)城市則有較大存量過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)有土地消化周期較長(zhǎng)，企業(yè)需謹(jǐn)慎。三四線(xiàn)城市市場(chǎng)容量普遍較小，需求有限，抗風(fēng)險(xiǎn)性較弱，房企拿地積極性大受影響，下半年土地市場(chǎng)也難有大作為。

應(yīng)對(duì)策略建議——降價(jià)走量是上策，四季度或迎最佳拿地時(shí)機(jī)

201*年上半年，內(nèi)地上市房企并未延續(xù)去年的強(qiáng)勁走勢(shì)，在利空環(huán)境下已顯現(xiàn)疲態(tài)。冷酷的行情加劇了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，整個(gè)行業(yè)從此進(jìn)入新的大整合時(shí)期。對(duì)于下半年企業(yè)的策略，我們提出五個(gè)建議：

適當(dāng)提升剛需、首改產(chǎn)品推案比重有助更快去化。

行情越是低迷，剛需和首改產(chǎn)品越是受到市場(chǎng)歡迎。在下半年的產(chǎn)品策略上，企業(yè)應(yīng)該加大這類(lèi)產(chǎn)品的配比，這樣的產(chǎn)品去化能力更強(qiáng)，更具風(fēng)險(xiǎn)抵抗力。對(duì)于已經(jīng)拿地但還未動(dòng)工的項(xiàng)目，房企應(yīng)更多考慮提高“剛需”和首改戶(hù)型產(chǎn)品的比重。在推案上，適當(dāng)增加考慮剛需和首改產(chǎn)品的入市力度，抓住下半年的這個(gè)窗口期，快速收割各個(gè)區(qū)域的剛性和首改需求。

降價(jià)走量是上策，抓現(xiàn)金才是王道。

從目前的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)判斷，預(yù)計(jì)三季度各城市將出現(xiàn)較大幅度的價(jià)格松動(dòng)，房?jī)r(jià)底部有望基本探明，市場(chǎng)需求將出現(xiàn)明顯釋放，三季度末至四季度可能會(huì)出現(xiàn)跑量的窗口期。對(duì)房企而言，三季度開(kāi)始應(yīng)加大促銷(xiāo)力度，降價(jià)銷(xiāo)售回籠資金，補(bǔ)充現(xiàn)金儲(chǔ)備的大好時(shí)機(jī)。

但同時(shí)，降價(jià)也講究策略。降價(jià)要取得預(yù)期效果，可從四方面入手：一是市場(chǎng)還比較平穩(wěn)的城市，率先降價(jià)效果極佳。目前房?jī)r(jià)還比較穩(wěn)定的城市，需求比較堅(jiān)挺，客戶(hù)觀(guān)望情緒較重，此時(shí)房企降價(jià)很容易刺激大量需求釋放。二是降價(jià)要一步到位。有句俗話(huà)說(shuō)“沒(méi)有賣(mài)不掉的房子，只有賣(mài)不掉的價(jià)格”，一旦降到位了，達(dá)到或者接近購(gòu)房者的心理預(yù)期，應(yīng)該不愁市場(chǎng)需求。三是去化過(guò)半或者三分之一以上的樓盤(pán)不適合直接降價(jià)，適合用暗折或特價(jià)房形式進(jìn)行促銷(xiāo)。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健房企四季度或迎較佳拿地時(shí)機(jī)。

從去年11月開(kāi)始，各城市一手住宅成交量開(kāi)始下滑，二季度以后，住宅市場(chǎng)的量?jī)r(jià)進(jìn)入低谷。而從一季度開(kāi)始，全國(guó)土地市場(chǎng)成交量也開(kāi)始大幅縮量，底價(jià)成交、流拍現(xiàn)象明顯增多。一般而言，土地市場(chǎng)的量?jī)r(jià)調(diào)整會(huì)滯后商品房市場(chǎng)3-6個(gè)月。另外，一般來(lái)講，由于地方財(cái)政的壓力，下半年政府土地供應(yīng)的意愿很強(qiáng)，入市價(jià)格也會(huì)比較合理。因此，今年四季度，土地價(jià)格或?qū)⒌�入谷底。這或許是企業(yè)抄底拿地的較佳時(shí)機(jī)。

提高股權(quán)融資比例，關(guān)注境外資本市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

目前調(diào)整行情下，房企保持資金充足、現(xiàn)金流通暢，是當(dāng)前的第一要?jiǎng)?wù)。為此，房企應(yīng)更多關(guān)注低風(fēng)險(xiǎn)和低成本融資。比如更多采取股權(quán)類(lèi)融資，因?yàn)橄鄬?duì)債權(quán)融資，股權(quán)融資更有利于降低風(fēng)險(xiǎn)，在分享利益的同時(shí)實(shí)現(xiàn)更快增長(zhǎng)。大型房企可更多采取小股操盤(pán)，憑借自身專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以一個(gè)較小的杠杠撬動(dòng)大項(xiàng)目運(yùn)作，將風(fēng)險(xiǎn)控制到最小的同時(shí)大幅提高凈資產(chǎn)收益率，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，這應(yīng)該是最高效的一種融資模式。

還有是關(guān)注境內(nèi)外資本市場(chǎng)機(jī)會(huì)。隨著影子銀行去年年底開(kāi)始被規(guī)范，房企國(guó)內(nèi)融資環(huán)境變得更差。但同時(shí)在國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)再融資開(kāi)閘后，更多a股上市房市將享受到低成本的股權(quán)融資。當(dāng)然，更重要的是低成本的境外上市和發(fā)債，近兩年很多內(nèi)地中小房企實(shí)現(xiàn)成功赴港上市，對(duì)此中小房企應(yīng)積極關(guān)注和推進(jìn)。

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