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關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告

網(wǎng)站:公文素材庫 | 時(shí)間:2019-05-16 06:14:25 | 移動端:關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告
第一篇:關(guān)于當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告

物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑,也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志,對加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因?yàn)殛P(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

去年9月,我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃,包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項(xiàng)要求,努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境,在抓好隊(duì)伍,建立區(qū)、街(鎮(zhèn))物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制,調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

(一)搭建管理機(jī)構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神,物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū),實(shí)行“兩級政府,三級管理,四級網(wǎng)絡(luò)”的模式,落實(shí)屬地管理,區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局,在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街(鎮(zhèn))對應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

(二)各類住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個(gè),其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個(gè),物業(yè)管理面積約201*萬平方米,物業(yè)管理水平參差不齊,其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家,其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家,具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家,其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)

服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看,越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè),為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高。

(四)業(yè)主委員會的成立情況。包河區(qū)共有55個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好,在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在主要問題

由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè),面臨較多的復(fù)雜情況和問題,因此信訪量大,糾紛較多。自201*年9月至201*年9月1日,包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長熱線361件,政民直通車45件,市長信箱12件,電話投訴141件,接待來訪群眾257人次,存在的主要問題有:

一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前,包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門,僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街(鎮(zhèn))繼去年市開展物業(yè)管理專項(xiàng)整治百日行動后,雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu),但配備人員均為兼職人員,不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在,與物業(yè)管理涉及面廣和問題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。

二是業(yè)主委員會運(yùn)作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),在業(yè)主大會閉會期間,主要工作由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會成員從相關(guān)活動中撈取好處,易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點(diǎn),也是業(yè)主委員會成員之間,業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn),而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權(quán)威,

但由于業(yè)主大會召開的條件要求很高,無法及時(shí)召開,因而很多矛盾不能及時(shí)解決,甚至造成反復(fù)上訪,影響和諧穩(wěn)定。

三是前期物業(yè)存在諸多弊端!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定:“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個(gè)部門演變而來,與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛,前期物業(yè)既要維護(hù)開發(fā)商的利益,又要維護(hù)業(yè)主的利益,陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障,就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門及時(shí)協(xié)調(diào)糾紛難,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深,導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難等問題,影響物業(yè)服務(wù)水平,易造成惡性循環(huán),最終損害的是業(yè)主的利益。

四是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行成本高的矛盾突出。近年來,物價(jià)上漲較快,使物業(yè)公司的運(yùn)作成本不斷增加,其中人員的工資支出占較大比例,現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元,近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,取消了公攤費(fèi)收取項(xiàng)目(二次供水用電除外)。同時(shí)部分業(yè)主對繳費(fèi)義務(wù)認(rèn)識不到位,以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費(fèi),而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費(fèi)用不能維持其正常運(yùn)行時(shí),要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),要么在合同到期前撤離,造成廣大業(yè)主利益受損,甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。

三、幾點(diǎn)建議

(一)加大培訓(xùn)力度,突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚,但為規(guī)范物業(yè)管理工作,國家相繼出臺一系

列法律法規(guī)。有關(guān)部門及街鎮(zhèn)要主動承擔(dān)責(zé)任,加大對這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度,擴(kuò)大培訓(xùn)范圍,使全社會都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作,自覺履行義務(wù),保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳,使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認(rèn)識,自覺做到相互理解、相互支持。

(二)統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮,為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員,解決兼職問題,讓專職的人干專業(yè)的事,切實(shí)把物業(yè)管理的各項(xiàng)工作做扎實(shí)。

(三)把好前期物業(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的,而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下,在小區(qū)沒有交付,業(yè)主沒有入住的情況下,區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項(xiàng)工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制,使有關(guān)部門和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗(yàn)和物業(yè)交付工作,減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾,維護(hù)業(yè)主利益。

(四)大力扶持村(居)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村(居)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家,目前管理服務(wù)都比較好,且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村(居)范圍內(nèi),管理優(yōu)勢明顯,既解決居民就近就業(yè),又為轄區(qū)居民提供服務(wù),同時(shí)因其帶有政府的“影子”,管理起來比較容易,且不以營利為主要目的,又與居民有著特殊的“親情”,一般不會產(chǎn)生糾紛,尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在

政策上予以扶持,如設(shè)獎補(bǔ)資金,鼓勵(lì)該類企業(yè)做大做強(qiáng),在服務(wù)自管小區(qū)的同時(shí),逐步把服務(wù)向更多的“三無”小區(qū)延伸,解決當(dāng)前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題。

第二篇:關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告

**縣人大常委會

關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告

為推動我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,縣人大常委會決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研,并將此項(xiàng)工作列入常委會201*年工作要點(diǎn)。調(diào)研組自7月份起,利用大約三個(gè)月的時(shí)間,通過深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見、赴**西……等地考察等形式,了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況,分析現(xiàn)狀,查找問題,學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),認(rèn)真研究對策和建議,圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù),F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:

一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1、住宅小區(qū)的基本情況

根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況,本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個(gè),總建筑面積600035平方米,住宅3975套,已入住人口約1.1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個(gè),住房近3000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅,全部入住后,小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。

分析我縣住宅小區(qū)的基本情況,主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn):

(一)住宅性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類:一是早期由政府建設(shè)的商品房,土地屬劃拔,政府承建,定價(jià)出售,住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題,由單位承建的職工住宅小區(qū),土地多是劃拔,房屋定價(jià)出售或分配,住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證,目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類小區(qū)有40個(gè),占到小區(qū)總數(shù)的74%,但規(guī)模都比較小,多在30戶左右;三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū),土地出讓,市場出售,是真正的商品房;四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū),即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,多處在新城區(qū),一般規(guī)模也比較小,多自建自管;五是目前落實(shí)保障性住房政策,由政府承建的公租房,廉租房等各類保障性住房。

(二)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面,有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房,逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu),剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面,有只有主體住宅,沒有任何公用建筑小區(qū)(如電信住宅樓);大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊,無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍;比較來說,寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。

(三)規(guī)模差別較大。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,大的有龍輝小區(qū)559套,幸福小區(qū)三個(gè)區(qū)650套,小的有煙草小區(qū)僅8套。其中,20戶以下的小區(qū)有14個(gè),21-50戶的有19個(gè),51-100有14個(gè), 100-200戶的有5個(gè),500戶以上的2個(gè)。

(四)舊住宅多且分散。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,201*年以前建成的小區(qū)占到35個(gè),大約占到65%,大多為單位建設(shè)的職工住宅樓,多隨單位辦公址而建,比較分散;包括文筆小區(qū)在內(nèi),大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低,多為磚混結(jié)構(gòu)房。

2、物業(yè)管理的基本情況

(一)物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4 家,服務(wù)小區(qū)6個(gè),占小區(qū)總數(shù)的10%,住宅877套,占總住宅數(shù)量的22%;目前還沒有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。

(二)業(yè)主大會及業(yè)主員會成立情況

目前,我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有2家,分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈,但都沒有召開業(yè)主大會,通過逐戶上門認(rèn)字、打電話征求意見等形式產(chǎn)生,目前都還沒有步入工作的正軌。

(三)小區(qū)的物業(yè)管理情況

調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門管理,基本屬行政化管理,有29個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個(gè)小區(qū),業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分,物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位,沒有工程驗(yàn)收的圖紙及相關(guān)資料,對小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知;服務(wù)項(xiàng)目少,大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門,好一點(diǎn)的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù),服務(wù)質(zhì)量相對都比較差,服務(wù)制度落實(shí)不到位,沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一,最高的有每月每平米1.1元,低的每月每平米0.35元,還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元;物業(yè)從業(yè)人員工資偏低,一般月工資不超800元,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。

二、存在的主要問題

調(diào)研組認(rèn)為, 我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段,物業(yè)管理還不規(guī)范,不能健康有序地運(yùn)行。存在的突出問題主要有以下幾個(gè)方面:

1、工程建設(shè)的遺留問題

小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因,也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善,住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證;二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán),房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題,比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象;三是工程未驗(yàn)收,甚至未完工就入住的問題,如鴻福源住戶入住兩年多了,至今門前地下室還是個(gè)大坑,雨天不能排水,居民出行不便;四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施,如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿,怨氣和矛盾就會轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上,使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。

2、歷史原因形成的問題

一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū),劃拔土地、定價(jià)出售,按照現(xiàn)行政策,住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán),不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責(zé)任權(quán)利不清,無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán),沒有任何利益,卻還要承擔(dān)維修責(zé)任;幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售,專項(xiàng)維修基金至今沒有著落,屋頂漏水等維修問題得不到解決,矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓,受當(dāng)時(shí)條件限制,規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范,配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房,加之房屋年久失修,遺留問題得不到解決,住戶怨聲載道。部分由原單位管理,當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手,幾乎無本單位人員居住的時(shí)候就會放棄管理,部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并,由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上,已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

3、專項(xiàng)維修基金收繳不到位

調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中,僅有7個(gè)小區(qū)收繳了專項(xiàng)維修基金,僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,有按房價(jià)2%或3%收取,有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓,已年久失修,漏水、排水等問題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活,維修資金沒有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價(jià)出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項(xiàng)維修基金的7小區(qū),只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。

4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后

通過當(dāng)工商注冊的僅7家,掛靠服務(wù)的1家,都沒有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì);物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低,年齡相對偏高,文化水平偏低,缺乏正規(guī)的培訓(xùn),管理人員持證上崗率只有5%左右,管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10%。

5、物業(yè)管理模式落后,經(jīng)營活動不規(guī)范

部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑,把物業(yè)服務(wù)變成了管理,這種自建自營,建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區(qū)中,只有不到10個(gè)是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量,加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小,服務(wù)項(xiàng)目少,服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,收繳率低,造成企業(yè)管理成本高,形成虧損,公平的市場競爭機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無法建立。部分單位建設(shè)小區(qū),隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理,由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理,有的有點(diǎn)報(bào)酬,有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡單的事,對住戶反映的問題不能積極主動解決,管理跟不上,有的小區(qū)住戶反映有時(shí)幾天也看不打掃人員,服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。調(diào)研的 54個(gè)小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒有工程驗(yàn)收的圖紙和相關(guān)資料,對小區(qū)建設(shè)的基本情況不清,大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關(guān)制度或公約,少有的部分也得不落實(shí)。

6、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作機(jī)制尚未形成

業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識模糊,不能正確處理維權(quán)意識與責(zé)任意識的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計(jì),有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn),對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會超出合理范圍。例如:在調(diào)查中,各個(gè)小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題,在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí),往往會采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式來處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也蛔』蛘卟恍枰飿I(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化,陷入惡性循環(huán)的怪圈。

召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會困難,業(yè)主委員會發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會缺乏認(rèn)識,不愿意參加業(yè)主委員會,全縣成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個(gè),都是在相關(guān)部門確定好候選人之后通過上門簽字,打電話征求意見的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。

三、 意見和建議

針對物業(yè)管理中存在的突出問題,為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,調(diào)研組提出如下意見與建議:

1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理

工程建設(shè)的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題,相關(guān)職能部門要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施,要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,根據(jù)我縣的實(shí)際,制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施,從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容;工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān);組織驗(yàn)收,應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容;要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問題。

2、加強(qiáng)對小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督

一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),制定臨時(shí)管理規(guī)約并將之明示房屋買受人;二是嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度;三是強(qiáng)化日常管理,政府職能部門與居委會相互配合,形成合力加大執(zhí)法力度,及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;四是加大調(diào)處力度,及時(shí)化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查,對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評,甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。

3、要強(qiáng)化對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)

一是要主動介入,認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責(zé)方面存在的困難和問題,加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度,促進(jìn)業(yè)主大會召開,業(yè)主委員會建立并有效開展工作,促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展;二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持,對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持,組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn),條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會,為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。

按享受服務(wù)的等級收費(fèi)機(jī)制沒有建立。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然不同,但現(xiàn)在的情況是各個(gè)小區(qū)之間互相參照,無論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無己。

二是要加強(qiáng)引導(dǎo),盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費(fèi)體系,努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍;三是廣泛征集社會各界的意見和建議,著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。積極探索市場化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制,真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn),宜選擇部分條件較好的小區(qū),如龍輝小區(qū),寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū),先行搞好試點(diǎn),逐步推行。

4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制

首先,完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系,加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè),配備專職人員,明確職責(zé)分工,將管理重心下移,充分發(fā)揮城管委,居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。其次,要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度,積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制,確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。(本文來自于范-文-先-生-網(wǎng))第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng),全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會情況等內(nèi)容,為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教

縣政府及相關(guān)職能部門要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介,廣泛開展國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動,強(qiáng)化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn),促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職,不越位、不缺位;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費(fèi)觀念,使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情,而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作,也使他們充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利,同時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù)。

6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量意識,規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù),取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),統(tǒng)一收費(fèi),在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn),對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示,定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況,使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理,嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定,為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn),對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度,物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位,共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn),以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

7、要強(qiáng)力落實(shí)專項(xiàng)維修資金的收繳工作

新近建成的小區(qū)條件較好,應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí),可一步到位,但一定要做好專戶儲存,合理使用等工作,確保正常運(yùn)行,能起到示范帶動作用,如龍輝小區(qū);對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度,確保落實(shí);對政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等,應(yīng)盡快研究,加以解決。

8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

調(diào)動各方積極性,針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小,較為分散,尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難于起步的情況,逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式、多種方法,解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題,整合物業(yè)管理資源,完善物業(yè)管理?xiàng)l件,促進(jìn)其盡快開展正常的物業(yè)管理工作,改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?芍窒刃袑讉(gè)無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn),通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn),逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式,最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

第三篇:關(guān)于我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告

為推動我縣進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理,提升物業(yè)管理服務(wù)水平,滿足市民日益提高的居住質(zhì)量要求,根據(jù)學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動的要求,我局組成專題調(diào)研組,深入城區(qū)各住宅小區(qū),認(rèn)真開展物業(yè)管理工作調(diào)研,F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:

一、 我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

㈠小區(qū)以及物業(yè)管理的基本情況

調(diào)研結(jié)果顯示,我縣文秘雜燴網(wǎng)

已有物業(yè)管理企業(yè)入駐的小區(qū)僅7個(gè),基本上都是新建的住宅小區(qū),面積約50萬平方米,戶數(shù)約5300戶,其余多為社區(qū)居委會管理或由住戶自請環(huán)衛(wèi)工清掃。已經(jīng)成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有2個(gè),分別是“星光名庭”和“圳業(yè)太陽城”。

物業(yè)管理企業(yè)基本情況:目前,在我縣注冊的物業(yè)管理企業(yè)有3家,均為三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);入駐我縣小區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)有5家。

物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況:全縣物業(yè)管理從業(yè)人員不到 100人。其中持有各類上崗證的不到30人。

㈡居住小區(qū)的特點(diǎn)

1、小區(qū)檔次差距大。從文秘雜燴網(wǎng)住宅小區(qū)配套設(shè)施方面看,既有新建的設(shè)施齊全、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū),也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看,收繳率高的“麗景花城”達(dá)到90%,而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面看,有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。

2、小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制,我縣居住小區(qū)較為分散,遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,配套不齊全;有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小,相關(guān)手續(xù)不完備;還有許多小區(qū)是敞開式的,給物業(yè)管理工作帶來一定難度。

二、存在的主要問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)遺留問題成物業(yè)糾紛主因。在物業(yè)糾紛投訴中,有相當(dāng)數(shù)量是業(yè)主投訴個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)遺留問題而引發(fā)的。有的開發(fā)商未嚴(yán)格按規(guī)范和規(guī)劃要求配套相應(yīng)的公共建筑和共用設(shè)施,或?qū)⑴涮自O(shè)施等共有產(chǎn)權(quán)挪作經(jīng)營使用。如綠化不到位、安防設(shè)施不到位、公共車棚(位)少、休閑公建設(shè)施少等。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同后,小區(qū)公共設(shè)施和部位施工監(jiān)管不到位。有的因工程施工質(zhì)量遺留問題至今難以解決。

2、物業(yè)行政管理體制尚未理順。承擔(dān)文秘雜燴網(wǎng)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是縣房管局,但這只是一種行業(yè)指導(dǎo)性的工作,按照縣政府辦轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于明確物業(yè)管理職責(zé)分工的通知》的要求,相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理專職人員,但我縣至今尚未落實(shí)到位。因此指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會工作,以及對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管等方面尚未發(fā)揮應(yīng)有的作用。此外,物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門,有時(shí)各種矛盾交織在一起,僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方,容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。

3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運(yùn)作不規(guī)范。一是部分小區(qū)開發(fā)期較長,小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定,造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉,組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強(qiáng),業(yè)主委員會組成復(fù)雜、人員良莠不齊,缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些業(yè)主大會與業(yè)主委員會建立、運(yùn)作不夠規(guī)范,管理機(jī)制不健全。目前我縣僅有的二個(gè)業(yè)主委員會均或多或少存在要求物業(yè)公司提供工作經(jīng)費(fèi)的問題。五是有的業(yè)主委會成立之初比較迫切,而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管,如太陽城業(yè)主委員會。

4、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。造成收費(fèi)難的原因是多方面的,一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是文秘雜燴網(wǎng)業(yè)主反映的問題得不到及時(shí)解決,引發(fā)居民不滿情緒而影響交費(fèi)。四是商住混合小區(qū)收費(fèi)難,如太陽城小區(qū)。五是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。

5、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。我縣對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)沒有跟上,普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象,從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高,服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。

6、無物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題文秘雜燴網(wǎng)日益突出。我縣上世紀(jì)八十年代末、九十年代初建造的住宅樓,當(dāng)時(shí)受條件限制,在規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范,存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問題。這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理,基本是由社區(qū)居委會代管。這些住宅建筑所存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。

三、意見和建議

針對物業(yè)管理中存在的困難與問題,為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,調(diào)研組提出如下意見與建議:

1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管?h政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作

,認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施,從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會各界的意見和建議,著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用,以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是建設(shè)主管部門應(yīng)按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,

在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙審批時(shí)明確物業(yè)共有部位、共同設(shè)施使用功能,防止開發(fā)商、物業(yè)公司擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施的所有權(quán)或使用權(quán)而引發(fā)矛盾糾紛。在組織驗(yàn)收時(shí),應(yīng)配合有關(guān)單位將小區(qū)各類管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容。

2、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制。首先,要按照“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò)”物業(yè)管理體制要求,完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系,相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu),配備專職人員,加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會的物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)。其次,要根據(jù)“條塊結(jié)合,屬地管理”的原則,進(jìn)一步明確縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會的職責(zé)分工,將管理重心下移,充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會對轄區(qū)日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管作用。第三,要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度,建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、房管等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制,將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理,積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法,確保專項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。

3、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介,廣泛開展國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動,強(qiáng)化對相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員和業(yè)主代表的教育培訓(xùn),促進(jìn)基層行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費(fèi)觀念,使他們充分認(rèn)識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情,而且是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作。

4、要強(qiáng)化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督。一方面,縣政府職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要主動介入,認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責(zé)方面存在的困難和問題,加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度,促進(jìn)業(yè)主大會召開,業(yè)主委員會建立并有效開展工作。要加強(qiáng)對業(yè)主委員會的法律指導(dǎo)與日常監(jiān)管。對于業(yè)主委員會所需工作經(jīng)費(fèi),應(yīng)指導(dǎo)其通過業(yè)主大會規(guī)約來收取,杜絕向物業(yè)公司直接索取的現(xiàn)象。另一方面,縣政府各相關(guān)職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要各司其職,強(qiáng)化日常管理,加大執(zhí)法力度,及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;加大調(diào)處力度,及時(shí)化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛,盡快解決業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題。同時(shí),還要組織不定期巡查,對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評,降低甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。再一方面,要加強(qiáng)引導(dǎo),盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系,努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍。同時(shí),按物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)逐步提高我縣物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、提升物業(yè)管理檔次,積極探索市場化運(yùn)行機(jī)制建設(shè)的新內(nèi)容,真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。

5、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量與品牌意識,從以下幾方面入手,規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù),取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式,在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn),對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等進(jìn)行公示。同時(shí),每月應(yīng)在小區(qū)公告欄等醒目處公布一次當(dāng)月由業(yè)主使用的公共水電費(fèi)用分?jǐn)傇敿?xì)情況、日常維護(hù)收支情況等,使廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理,嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定,為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn),對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度,物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位,共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn),以減少因開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

6、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理?h政府應(yīng)組織相關(guān)職能部門,調(diào)動各方積極性,針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小,較為分散,尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難以起步的情況,逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式,加快小區(qū)整治,解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題,整合物業(yè)管理資源,完善物業(yè)管理?xiàng)l件,改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?芍窒刃袑讉(gè)無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn),通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn),逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式,最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

第四篇:關(guān)于我區(qū)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于我區(qū)物業(yè)管理問題的調(diào)研報(bào)告

201*年春行政管理?坪纬谭

提綱

一、調(diào)查時(shí)間:201*.年3月17日

二、調(diào)查地點(diǎn):成都龍泉全社區(qū)

三、調(diào)查對象:龍泉全社區(qū)物業(yè)管理公司

四、調(diào)查的原因及目的

十多年來,隨著住房制度的改革的不斷深入,物業(yè)管理作為城市房屋管理的新模式,在推進(jìn)住房制度商品化、社會化,提高城市管理水平,改善居民居住環(huán)境,推動社區(qū)建設(shè)等方面發(fā)揮了積極作用。然而,隨著物業(yè)管理范圍的擴(kuò)大;物業(yè)糾紛日益增多,嚴(yán)重影響了居民的正常生活及和諧社會的建設(shè),并已經(jīng)成為社會各界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)和政府管理工作的難點(diǎn),為此,我對全區(qū)物業(yè)管理的情況進(jìn)行了調(diào)研。

我區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展及現(xiàn)狀

(一)、物業(yè)管理的概念及傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別1、物業(yè)管理的概念。物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。而物業(yè)管理是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè),按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋和配套的設(shè)施及相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。物業(yè)管理的對象是物業(yè),服務(wù)對象是人,是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動,實(shí)行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營之路,其最終目的是實(shí)現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長。

2、物業(yè)管理和傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別。從管理體制上,傳統(tǒng)的房屋管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下政府或各部門企事業(yè)單位采 用行政手段直接的進(jìn)行福利型的封閉式管理;而物業(yè)管理專業(yè)化的企業(yè)是通過市場用經(jīng)濟(jì)手段直接進(jìn)行社會化管理的有償服務(wù);簡言之,前者是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下政府部門的福利型行為,后者是市場經(jīng)濟(jì)下的企業(yè)有償行為。從管理內(nèi)容上看,傳統(tǒng)的房屋管理是以單一的“以租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容,而物業(yè)管理是對房屋、設(shè)備設(shè)施等實(shí)行多功能的經(jīng)營管理服務(wù),逐步減少政府投入,實(shí)現(xiàn)“造血”功能,走向良性循環(huán)。

從管理對象的產(chǎn)權(quán)關(guān)系看,傳統(tǒng)的住宅房屋產(chǎn)權(quán)大都是歸國家所有;然而隨著住房制度改革的不斷深入,物業(yè)管理對象的產(chǎn)權(quán)已形成國家、集體、個(gè)人多元化的格局。1

從管理機(jī)制上看,傳統(tǒng)的房屋管理是以管房單位自身的意志去管理住戶,而物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)選聘物業(yè)企業(yè),通過簽訂合同明確權(quán)利義務(wù)。從專業(yè)上看,物業(yè)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)屬房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)環(huán)節(jié)中的三級市場。

(二)、我區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展及現(xiàn)狀

根據(jù)建設(shè)部的《管理辦法》,四川市政府結(jié)合四川的實(shí)際,在1995年頒布了《四川市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》,從此我區(qū)的物業(yè)管理有了很大的發(fā)展,在近幾年開展的創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目活動中,有五個(gè)居住小區(qū)連續(xù)多年被評為優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)。去年為了加強(qiáng)管理,在物業(yè)企業(yè)中又開展了“規(guī)范服務(wù)”“構(gòu)建和諧社會”的主題活動,以“知情”、“真情”、“親情”、“社情”為主要內(nèi)容,設(shè)立了24小時(shí)有人值守的服務(wù)電話,得到了廣大業(yè)主的理解和支持。提高了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識,為優(yōu)化區(qū)域發(fā)展環(huán)境起到了一定的推動作用。不斷滿足了城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求,較好地解決了城市建設(shè)與管理的銜接,同時(shí)也積累了許多小區(qū)管理的經(jīng)驗(yàn)。

五、調(diào)查方式:綜合分析

物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題

物業(yè)管理的發(fā)展過程中,隨著物業(yè)管理范圍的擴(kuò)大,由于地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及業(yè)主觀念認(rèn)識上的不同,在全區(qū)發(fā)展也不平衡。如:商品房,經(jīng)濟(jì)適用房,危改回遷房等老舊小區(qū)的物業(yè)管理差異相距甚遠(yuǎn),其法規(guī)的不配套、管理體制的不健全,服務(wù)不到(謝謝你訪問好范文www.7334dd.com)位等問題逐漸地顯現(xiàn)出來,并已成為影響和諧社會的焦點(diǎn),政府管理的難點(diǎn),越來越受到社會各界的關(guān)注。眾所周知,當(dāng)今物業(yè)管理已經(jīng)成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作,是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。然而物業(yè)糾紛的日益突出,影響了居民的正常生活,妨礙了和諧社會,經(jīng)過我們的調(diào)查走訪綜合分析后認(rèn)為:目前引起物業(yè)糾紛的議案原因很多,既有立法不完善,服務(wù)不到位,制度不銜接,體制不健全,也有居民消費(fèi)觀念滯后等原因。業(yè)主大多以不繳物業(yè)費(fèi)為主要表現(xiàn)形式,使一些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率僅為百分之十幾,造成物業(yè)服務(wù)難以持續(xù),形成惡性循環(huán)。個(gè)別小區(qū)集體上訪,甚至出現(xiàn)暴力沖突事件。綜合分析小區(qū)糾紛的問題主要存在以下幾個(gè)問題:

(一)、開發(fā)建設(shè)遺留大量問題

開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在:擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)不完善;拆遷中遺留的矛盾(含開發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn));房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量缺陷??面積縮水、配套設(shè)施不全;物業(yè)管理配套設(shè)施權(quán)屬界定不清,不能按時(shí)發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。據(jù)統(tǒng)計(jì),80%的物業(yè)糾紛起因來源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。主要有:開發(fā)企業(yè)為追求利潤最大化,而有意損害業(yè)主的利益,減少必備的配套設(shè)施建設(shè)。由于法規(guī)不完善,政府部門的失察,加之前期物業(yè)在接手管理時(shí),

不從業(yè)主利益出發(fā),不做細(xì)致檢查,故意為開發(fā)商隱瞞存在的問題,使業(yè)主對開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上,給解決這些遺留問題更增加了難度。

(二)、業(yè)主委員會組建難

業(yè)主委員會組建難,業(yè)主自律機(jī)制不完善,業(yè)委會運(yùn)作缺少有效監(jiān)督機(jī)制。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,全體業(yè)主組成的業(yè)主大會是小區(qū)的決策主體,業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會。物業(yè)企業(yè)作為服務(wù)的提供者,必須按照業(yè)主大會的決議開展工作,業(yè)委會負(fù)責(zé)監(jiān)督,這是規(guī)范的物業(yè)管理體制。但在我區(qū)137個(gè)住宅小區(qū)中,成立業(yè)委會的只占10%,還有90%的小區(qū)沒有成立業(yè)委會。業(yè)委會組建難,有以下幾個(gè)方面的原因:街道辦事處和社區(qū)居委會指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主自我管理的實(shí)施辦法不明確;業(yè)主參與意識差;業(yè)主大會缺乏程序性法律規(guī)范;業(yè)主委員會目前法律地位還不能適應(yīng)業(yè)主自我管理需要;政府有關(guān)部門的職能所限、物業(yè)公司因怕自己的利益受影響積極性不高。另有一些業(yè)主委會運(yùn)作不規(guī)范,業(yè)主委員會的功能難以很好地實(shí)現(xiàn),使一些小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司越權(quán)管理;驑I(yè)委會被少數(shù)業(yè)主操縱,致使多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益得不到保障。

(三)、物業(yè)公司服務(wù)不到位

物業(yè)公司管理的水平參差不齊、服務(wù)質(zhì)量差、收支不透明,使業(yè)主不能明明白白消費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系,存在矛盾是必然的。(1)但目前的主要問題是矛盾產(chǎn)生后,無法有效地協(xié)調(diào),缺少評判依據(jù)。業(yè)主與物業(yè)公司對物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在分歧。一些物業(yè)管理公司服務(wù)理念有差異,收費(fèi)至上,確服務(wù)不到位。對物業(yè)的不滿,一些物業(yè)管理企業(yè)不是與業(yè)主主動溝通,積極化解矛盾,而是以管理者自居,態(tài)度強(qiáng)硬,造成物業(yè)糾紛。(2)有些公司在辦理完入住手續(xù)后不久,便減少服務(wù),侵占業(yè)主利益,引起業(yè)主的不滿。如暢柳園。物業(yè)收費(fèi)和服務(wù)項(xiàng)目質(zhì)價(jià)不等。如西華經(jīng)典,綠化面積及活動場所都不能達(dá)標(biāo),業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)過高,物無所值,對此十分不滿。(3)部分物業(yè)從業(yè)人員服務(wù)意識差,沒有從根本上樹立為業(yè)主服務(wù)的觀念,甚至顛倒了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系,不能按照規(guī)章制度、崗位責(zé)任和應(yīng)急方案服務(wù),出現(xiàn)緊急情況時(shí)不能做到及時(shí)處理,保證居民的正常生活。

(四)、老舊居住小區(qū)難以推行社會化物業(yè)管理

老舊居住小區(qū),由于建設(shè)年代久,房屋及設(shè)施設(shè)備失修失養(yǎng),配套設(shè)施嚴(yán)重不足,不能滿足廣大居民的生活需求。同時(shí)也缺乏有效的物業(yè)管理?xiàng)l件。政府雖然對一些老舊小區(qū)經(jīng)多方籌集資金進(jìn)行了整治改造,居住環(huán)境得到了改善。但由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系的多元化,收費(fèi)問題的復(fù)雜化。因此老舊小區(qū)的管理,難以推向市場,進(jìn)行社會化管理。

四、關(guān)于對我區(qū)住宅物業(yè)管理的建議

1、貫徹執(zhí)行物業(yè)管理實(shí)行公開招標(biāo)制度,強(qiáng)化前期物業(yè)管理責(zé)任。對于參與前期物業(yè)管理的企業(yè)資質(zhì)應(yīng)有較高的要求。明確前期管理期間,物業(yè)管理企業(yè)除必須按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)外,對于發(fā)現(xiàn)的開發(fā)建設(shè)遺留問題,應(yīng)當(dāng)及時(shí)向全體業(yè)主公開并說明有關(guān)情況。業(yè)主因開發(fā)建設(shè)遺留問題與開發(fā)建設(shè)單位發(fā)生矛盾的,前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)調(diào)相關(guān)單位及時(shí)處理。

2、加強(qiáng)政府對社區(qū)居委會的指導(dǎo),建立有效的調(diào)處糾紛渠道,完善現(xiàn)行社區(qū)管理體制。把管人(業(yè)委會)與管物(各種配套設(shè)施)區(qū)分開來,各負(fù)其責(zé)。社區(qū)居委會要協(xié)助業(yè)主依法維權(quán),加強(qiáng)政府與業(yè)主的溝通與聯(lián)系,化解矛盾,維護(hù)社區(qū)乃至社會的穩(wěn)定。同時(shí),要增加對社區(qū)居委會建設(shè)的財(cái)政支持力度,以利于工作的開展。

3、完善業(yè)主選舉程序,為業(yè)主自我管理提供制度保障。積極研究新的組織管理模式,鼓勵(lì)廣大業(yè)主積極參與,從而使業(yè)委會具有堅(jiān)實(shí)的組織基礎(chǔ)。建議將社區(qū)居民管理中的組織形式與業(yè)主自我管理的組織方式相結(jié)合,使居委會和業(yè)委會的工作建立在共同的組織基礎(chǔ)上,保障業(yè)主和居民實(shí)現(xiàn)真正的自我管理。

4、成立建委指導(dǎo)下的區(qū)物業(yè)協(xié)會。積極協(xié)助政府完善物業(yè)自律機(jī)制。制定行規(guī),監(jiān)督企業(yè)的行為和服務(wù)質(zhì)量,接受業(yè)主的投訴,解決企業(yè)之間的糾紛。

5、公布服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各物業(yè)公司應(yīng)在自己所管轄的小區(qū)內(nèi)設(shè)立“物業(yè)公示欄”,在宣傳物業(yè)常識的同時(shí)公布服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一方面便于廣大業(yè)主監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量,業(yè)主又能夠明明白白消費(fèi)。

6、依托社區(qū)居委會的社區(qū)建設(shè),解決老舊小區(qū)物業(yè)管理的問題。在社區(qū)居委會的指導(dǎo)下,以保障居民住用安全為基本目標(biāo),建立保障型基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),從維護(hù)綠地、停車管理等無資金投入方面入手,由居民自治,實(shí)行自我服務(wù)。逐步建立有償服務(wù)機(jī)制。

第五篇:關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告

***關(guān)于破解住宅小區(qū)物管難的調(diào)查與思考

小區(qū) 物業(yè)管理在社會管理中占十分重要的地位。俗話說:“安居才能樂業(yè)!币粋(gè)良好的居住環(huán)境,能使人身心愉悅、精力充沛,更好的投入到生活、工作中。對于前期大自然物業(yè)管理被媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng),物業(yè)公司與業(yè)主陷于僵持狀態(tài),影響了大都數(shù)業(yè)主的權(quán)益,使居民的安全感、滿意率大大降低,對于社區(qū)建設(shè)和管理帶來難題。為破解住宅小區(qū)物業(yè)管理難題,更好地提升居民群眾的滿意率,***對所轄物業(yè)公司和廣大業(yè)主進(jìn)行調(diào)研、走訪,并匯集在社區(qū)建設(shè)和管理中遇到的現(xiàn)實(shí)情況,F(xiàn)根據(jù)我社區(qū)小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)際,提出如下調(diào)研報(bào)告。

一、所轄區(qū)域住宅小區(qū)物業(yè)管理基本情況

***位于下轄五個(gè)小區(qū),其中包括大自然城市花園、置業(yè)通寶城、新雅花園、李家斗小區(qū)、鈕店灣新村,共有居民住戶2558戶,常住人口達(dá)7750人。目前大自然城市花園、置業(yè)通寶城、新雅花園3個(gè)有物業(yè)管理,分別是大自然物業(yè)、京興物業(yè)和錢江物業(yè),李家斗小區(qū)屬老舊小區(qū)開放式社區(qū)管理、鈕店灣新村屬農(nóng)民新村開放式管理。

二、所轄小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀

盡管近幾年來市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展迅速,但涉及到的各類投訴、舉報(bào)越來越多,小區(qū)居民不滿意,物業(yè)公司有意見,物業(yè)管理工作越來越難,表現(xiàn)在以下四個(gè)方面:

1、物業(yè)費(fèi)用難收繳。物業(yè)收費(fèi)難成為制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展的頭號難題,參與座談、調(diào)查的物業(yè)公司普遍反映,現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例明確的收

費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,小區(qū)居民自動繳費(fèi)意識不強(qiáng),調(diào)查的參與23家物管企業(yè)201*年物管費(fèi)平均繳費(fèi)率為62.43%。僅3家企業(yè)達(dá)到收支平衡或略有盈余。

2、小區(qū)物業(yè)難管理。由于物業(yè)費(fèi)用收繳不足,物業(yè)公司只能降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),減少服務(wù)人員,更加引起小區(qū)業(yè)主的對立抵觸情緒,從而形成惡性循環(huán)。部分小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目只能維持樓道打掃和小區(qū)治安等簡單的內(nèi)容,小區(qū)綠化缺乏管護(hù)、公共設(shè)施年久失修。調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì),42%的居民認(rèn)為小區(qū)服務(wù)質(zhì)量一般,20%的認(rèn)為較差。

3、小區(qū)環(huán)境難維持?傮w來說新建小區(qū)物業(yè)管理較好,老小區(qū)、安置區(qū)環(huán)境差距較大。部分小區(qū)內(nèi)扒翻種植、破綠毀綠、亂拉亂接、亂停亂靠、違章建設(shè)等行為屢見不鮮。參與調(diào)查的市民對小區(qū)停車問題反映特別強(qiáng)烈,83%的認(rèn)為小區(qū)汽車亂停亂放,33%的認(rèn)為小區(qū)行路難。以蓮花5號區(qū)為例,一到傍晚小區(qū)道路車滿為患,公共場地?cái)D占一空,不僅小區(qū)居民難以出行,而且已經(jīng)發(fā)生過居民家中失火,消防車無法通行、及時(shí)施救的嚴(yán)重情況。

4、物業(yè)經(jīng)營難陽光。大部分物業(yè)公司除物業(yè)費(fèi)用外,還有門面出租、廣告經(jīng)營等其他收入,但這些收入和公共支出情況不公開、不透明,小區(qū)居民無法進(jìn)行有效地監(jiān)督和查詢。有6%的被調(diào)查對象認(rèn)為物業(yè)公司存在亂收費(fèi)現(xiàn)象。

三、當(dāng)前物業(yè)管理難的主要成因

1、物業(yè)公司缺乏監(jiān)管。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,住宅小區(qū)數(shù)量越來越多,分布范圍越來越廣,但市房管局物業(yè)管理科室僅有兩三名工作

人員從事行業(yè)主管工作,難以對面廣量大的物業(yè)公司進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理。由于我市尚未制定《物業(yè)管理辦法》,街道、社區(qū)以及其他有關(guān)職能部門的物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)還不明確,絕大部分小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會,多層次的物業(yè)管理監(jiān)管體系嚴(yán)重缺失。

2、物業(yè)收費(fèi)缺乏手段。老小區(qū)執(zhí)行的物管費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是201*年制定的,10多年來,勞動用工成本和物價(jià)指數(shù)翻了若干倍,但物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直未作較大調(diào)整。最低標(biāo)準(zhǔn)只有0.4元/㎡/月,以100㎡住宅為例,全年物管費(fèi)僅480元。即便如此,物管費(fèi)用仍然難以收全,由于多種原因業(yè)主往往拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用。物業(yè)公司沒有任何強(qiáng)制手段,也不能夠采取斷水?dāng)嚯姷却直┺k法。部分物業(yè)公司迫不得已到法院起訴,但是耗時(shí)長、費(fèi)用高、執(zhí)行難,即使贏了官司但卻輸了人情。

3、開發(fā)企業(yè)缺乏責(zé)任。由于房屋漏水、滲水等房屋質(zhì)量問題開發(fā)商一直未能與業(yè)主達(dá)成協(xié)商,最后導(dǎo)致許多業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來表示不滿。如大自然城市花園小區(qū),

4、小區(qū)業(yè)主缺乏素質(zhì)。隨著城市化進(jìn)程不斷加快,越來越多的農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民,但是自身素質(zhì)還未能夠得到提高。小區(qū)內(nèi)破綠毀綠、違法搭建、亂停亂放的行為屢禁不止。物業(yè)管理公司沒有行政執(zhí)法權(quán)、處罰權(quán),只能通過宣傳說服等思想工作進(jìn)行勸導(dǎo)。

5、職能部門工作缺位。住宅區(qū)中的私挖地下室、違章搭建、破門開窗、車輛亂停、馬路市場、噪音油煙、養(yǎng)狗問題等等,不論是按照《國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,還是從實(shí)際出發(fā),都應(yīng)該由相關(guān)職能部門處理。但實(shí)際工作中,不少職能部門對住宅區(qū)中發(fā)生的問題處理不及時(shí),

甚至推諉扯皮,敷衍塞責(zé)。

四、破解住宅小區(qū)物管難的思考與對策

分析市區(qū)物管難的現(xiàn)狀、成因及其影響,學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)比較成功的做法和經(jīng)驗(yàn),現(xiàn)提出如下建議。

(一)迅速制定出臺物業(yè)管理辦法,加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理

針對當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在的問題,由市房管、法制部門抓緊制定出臺符合我市實(shí)際的《物業(yè)管理辦法》,進(jìn)一步明確開發(fā)商前期物業(yè)管理職責(zé)、業(yè)主委員會工作職責(zé)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)法律責(zé)任等等,確保物業(yè)管理工作有法可依。學(xué)習(xí)借鑒武漢市做法,在《物業(yè)管理辦法》中進(jìn)一步明確各相關(guān)職能部門的工作職責(zé),以及違章建設(shè)、亂停亂放、破墻開店等違法違規(guī)行為的處罰辦法。進(jìn)一步強(qiáng)化市房管局物業(yè)監(jiān)管力量,適當(dāng)增加人員和經(jīng)費(fèi),確保能夠有效地開展好工作。督促加快建立專門的管理機(jī)構(gòu),暢通群眾申請使用渠道,不斷提高資金使用實(shí)效。

(二)加強(qiáng)建筑質(zhì)量與規(guī)劃監(jiān)管,把好前期物業(yè)管理交接關(guān)

規(guī)劃、建設(shè)等部門應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)商公共配套設(shè)施建設(shè)的督促與檢查,確保嚴(yán)格按規(guī)劃執(zhí)行,各項(xiàng)配套齊全。尤其是要確保停車位建設(shè)到位,留足小區(qū)停車空間,從根本上解決好小區(qū)停車難題。做好前期開發(fā)商與物業(yè)的交接監(jiān)督關(guān),防止因交接不清而出現(xiàn)開發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉、侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生。打破“誰開發(fā)誰管理”的壟斷經(jīng)營模式,讓業(yè)主與物業(yè)公司在市場中進(jìn)行雙向選擇,把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預(yù)售許可證的前置條件,切實(shí)把好對前期開發(fā)商選聘物業(yè)公司的入門關(guān),加強(qiáng)對前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同的審核,讓

業(yè)主在購買物業(yè)時(shí)就了解物業(yè)管理的具體事項(xiàng),包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主入住公約等有關(guān)規(guī)定,以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

(三)完善物業(yè)管理收費(fèi)制度,切實(shí)解決物業(yè)收費(fèi)難題

結(jié)合我市實(shí)際,制定出臺物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施細(xì)則,市物價(jià)部門要進(jìn)一步提高現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確定上下浮動幅度,由業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)根據(jù)服務(wù)質(zhì)量協(xié)商議定,報(bào)價(jià)格部門備案。①加快建立并大力推進(jìn)“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)制度,加強(qiáng)對物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督檢查,督促物業(yè)企業(yè)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn),公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式,減少亂收費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。②針對物業(yè)收費(fèi)難的問題,建議推行刷卡收費(fèi)方式,新建小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置門禁系統(tǒng),必須刷卡方可進(jìn)入。業(yè)主只有自動繳納物業(yè)管理費(fèi)用后,才可憑ic卡可進(jìn)出小區(qū)、乘坐電梯。這樣既能將閑雜人員阻止在小區(qū)之外,又能夠確保收足物業(yè)管理費(fèi)用。對老舊小區(qū)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)用的住戶,可以借鑒新加坡的做法,建立業(yè)主不交費(fèi)限制過戶制度,納入銀行個(gè)人征信系統(tǒng)。③針對物業(yè)糾紛的多發(fā)、突發(fā)、標(biāo)的小、處理急等特性,建議參照勞動仲裁模式設(shè)立訴前物業(yè)糾紛仲裁機(jī)制,在各市(區(qū))設(shè)立物業(yè)糾紛仲裁庭,采取快速靈活的調(diào)查和現(xiàn)場勘查等方式固定證據(jù),快速裁決,及時(shí)解決糾紛。

(四)加強(qiáng)和創(chuàng)新社會管理,探索物業(yè)管理新模式

加強(qiáng)和創(chuàng)新社會管理,住宅小區(qū)首當(dāng)其沖。針對當(dāng)前小區(qū)管理基本游離于社區(qū)的實(shí)際,要高度重視并切實(shí)加強(qiáng)兩者之間的互聯(lián)互動,把物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)的重要范疇。業(yè)主委員會主任和物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人可以到居委會中兼任職務(wù),社區(qū)居委會副主任到物業(yè)管理企業(yè)做監(jiān)

督員,社區(qū)居委會安排包片干部到業(yè)主委員會任列席委員,實(shí)現(xiàn)居委會和物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會的雙向進(jìn)入、交叉任職。社區(qū)居委會和物業(yè)公司通過整合各自資源,舉辦各種活動,相互協(xié)助搞好社區(qū)內(nèi)的公益事業(yè)、計(jì)劃生育宣傳、群眾性治安防范、環(huán)境衛(wèi)生等,拓展居民群眾的活動空間,活躍居民群眾的業(yè)余文化生活。

(五)推進(jìn)菜單式管理,因地制宜抓好小區(qū)物業(yè)

根據(jù)純商品房住宅小區(qū)、老小區(qū)、拆遷安置小區(qū)的不同情況,有效探索物業(yè)管理“菜單式”服務(wù)機(jī)制。①對于老住宅區(qū),可以嘗試實(shí)行“業(yè)主自營式”物業(yè)管理,由社區(qū)居委會負(fù)責(zé)引導(dǎo)業(yè)主自治管理,業(yè)主委員會可以聘請專職門衛(wèi),從小區(qū)內(nèi)退休下崗失業(yè)人員中優(yōu)先招聘少量負(fù)責(zé)保潔、維修的臨時(shí)工,其工資、物業(yè)費(fèi)用先從小區(qū)范圍內(nèi)收取的管理費(fèi)中列支,不足部分政府給予適當(dāng)補(bǔ)助,這樣既減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),也避免不少矛盾糾紛;②對于拆遷安置小區(qū),建議提供簡易社區(qū)物業(yè)服務(wù)?捎缮鐓^(qū)居民委員會負(fù)責(zé)實(shí)施,通過組織小區(qū)內(nèi)失業(yè)下崗人員、領(lǐng)取社會低保和離退休人員組建社區(qū)服務(wù)組織,也可以委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,服務(wù)內(nèi)容以安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主,業(yè)主繳納少量服務(wù)費(fèi)用,不足部分政府給予適當(dāng)補(bǔ)貼。③對于條件成熟的新建小區(qū),由業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)公司實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。社區(qū)居民委員會幫助召開業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生小區(qū)業(yè)委會,由業(yè)主大會通過招投標(biāo)的方式,選擇物業(yè)管理企業(yè),簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

(六)積極引入競爭機(jī)制,提高物業(yè)市場準(zhǔn)入門檻

按照“建管分離”原則,打破自建自管體制,解決以往誰建設(shè)、誰管理造成的介入過晚、建管脫節(jié)等問題。在前期物業(yè)管理活動中,按照國家有關(guān)規(guī)定實(shí)行招投標(biāo)制度,由開發(fā)建設(shè)單位通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用保證金管理制度。建立和完善企業(yè)誠信檔案、項(xiàng)目經(jīng)理人的誠信檔案,通過繳納保證金,遏制少數(shù)企業(yè)不正當(dāng)競爭、暗箱操作、惡意殺價(jià)、欺詐業(yè)主的行為,防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)合同、不作為、隨便撤場等問題的發(fā)生。逐步提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的門檻,對于信用好的企業(yè)優(yōu)先晉升資質(zhì)等級、優(yōu)先承攬新的物業(yè)管理項(xiàng)目,對信用差的企業(yè)向社會公開曝光,并降低資質(zhì)等級甚至清出物業(yè)市場。

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