有機(jī)更新是一種新的更新模式，是為了建設(shè)更好的街道，為社會、為祖國創(chuàng)建更文明和諧家園的一種工作措施，這個(gè)方案的實(shí)施也讓我們有了較大的變化，你寫好調(diào)研報(bào)告了嗎？下面給大家?guī)�來的�?019年街道有機(jī)更新工作調(diào)研報(bào)告。

**街街道作為開福區(qū)老城區(qū)的重點(diǎn)區(qū)域，包括西園片區(qū)、潮宗街片區(qū)、吉祥巷片區(qū)等，與繁華而現(xiàn)代的五一商圈形成鮮明對比的是，這里房屋大多年代久遠(yuǎn)，道路狹窄，基礎(chǔ)設(shè)施落后，很多家庭幾代同室，居民群眾幸福感不強(qiáng)。今年以來，**實(shí)施老城區(qū)有機(jī)更新，以留住城市記憶，改善人居環(huán)境，提升居民幸福感。為了切實(shí)做好“有機(jī)”文章，彰顯“宜居”理念，保留“**記憶”，**街街道認(rèn)真抓好落實(shí)，全力推進(jìn)老城區(qū)有機(jī)更新工作。

一、街道范圍老城區(qū)基本概況

**街街道地處**市老城區(qū)中心、開福區(qū)最南端，東起**北路，西抵湘江大道，南接五一大道，北至湘春路，由原西長街、**街、如意街三街合并而成，總面積1.2平方公里。老城區(qū)由北至南分為西園片區(qū)、潮宗街片區(qū)、吉祥巷片區(qū)等三個(gè)片區(qū)，其中，西園片區(qū)東至**北路，西至湘江大道，南至營盤路，北至湘春路，涉及西園社區(qū)和湘春路社區(qū)，共計(jì)有2376戶，其中，樓棟53棟，1828戶，獨(dú)棟548戶，文保單位或者歷史保護(hù)建筑8 處，危房6處。潮宗街片區(qū)東至**北路，西至湘江大道，南至潮宗街，北至營盤路，涉及壽星街社區(qū)和連升街社區(qū)，范圍內(nèi)共計(jì)3648戶，其中，樓棟47棟，2049戶，獨(dú)棟183戶，文保單位或歷史保護(hù)建筑12處。吉祥巷片區(qū)東至**北路，西至湘江大道，南至五一大道，北至中山西路，涉及軒轅殿社區(qū)、鹽道坪社區(qū)，共計(jì)有3648戶，其中，樓棟65棟,2554戶，獨(dú)棟1094戶，文保單位或歷史保護(hù)建筑14處，危房8處。清朝中期至民國時(shí)期，**街老城區(qū)曾是湖南省的政治、文化和教育中心，城市肌理、街巷格局和特色地名大多得以保存。但是由于房屋老舊，年久失修，房屋密度高，建筑老化嚴(yán)重，人居環(huán)境較差，交通擁擠，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，公共用地不足，配套設(shè)施缺乏，存在較大的危房及消防等安全隱患。

二、有機(jī)更新主要做法及成效

近年來，我街先后進(jìn)行了**北路一期棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、潮宗街一期棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。過去，和全國大多數(shù)棚改項(xiàng)目一樣，我街執(zhí)行的是**舊城改造“拆、改、留”的“大拆大建”舊理念，直至今年3月，市委，市政府主要領(lǐng)導(dǎo)來一期項(xiàng)目視察后，對棚改理念進(jìn)行了大的調(diào)整，核心區(qū)域只進(jìn)行有機(jī)更新，不進(jìn)行大拆大建，執(zhí)行“留、改、拆”的“微改造”新理念。

今年3月，**首條歷史步道首發(fā)段西園北里完成改造。隨后，**街按照老城區(qū)有機(jī)更新的理念和要求，于6月7日迅速鋪開二期工程，著力解決老城區(qū)居民基礎(chǔ)設(shè)施老舊、“危積漏”等突出問題，預(yù)計(jì)由政府補(bǔ)助1200萬元，遵循居民自愿的原則，對房屋進(jìn)行功能性完善改造，560余戶老舊民居將“變了面子變里子”，按照區(qū)委區(qū)政府的規(guī)劃，2020年底前將完成西園北里、吉祥巷、潮宗街三大片區(qū)的改造，惠及4萬余居民。

有機(jī)更新的目的是“留住歷史的文脈，改善老百姓的生活環(huán)境”，為此，我街道打出“組合拳”，根據(jù)實(shí)際情況將微改造、綜合整治、環(huán)境提質(zhì)、拆除重建這四個(gè)方面工作有機(jī)結(jié)合，讓居民看著靚、住的爽。

“微型改造”為著手點(diǎn)。微型改造是在保持歷史城區(qū)空間肌理基本不變，原則上不改變建筑主體和使用功能的情況下，通過對建筑修繕、環(huán)境的整治，公共服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施的改善等辦法實(shí)施的更新方式。以“危積漏”、改廚改（增）廁、消防安全等實(shí)際問題為抓手，著力改善老舊城區(qū)居住環(huán)境。

“綜合整治”為著重點(diǎn)。綜合治理是為適應(yīng)歷史城區(qū)空間肌理，優(yōu)化城市功能，通過建筑物功能置換等方法對建筑物的整治改造，并考慮改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的更新方式。通過加大綠化，公園廣場打造，停車場等功能地恢復(fù)打造便民，宜居環(huán)境。

“環(huán)境提質(zhì)”為著眼點(diǎn)。環(huán)境提質(zhì)是通過對片區(qū)綜合分析，對房屋質(zhì)量較好的新建建筑，在盡可能與歷史城區(qū)環(huán)境和風(fēng)貌協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行環(huán)境提質(zhì)的更新方式。全面整治轄區(qū)內(nèi)臟亂差現(xiàn)象。

“拆除重建”為著力點(diǎn)。拆除重建是通過對片區(qū)綜合分析，對嚴(yán)重影響城市風(fēng)貌格局（包括亂搭亂建的違章建筑）以及因公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)需求需要進(jìn)行拆除的地塊及現(xiàn)已拆除的區(qū)域進(jìn)行重建。

目前，西園北里片區(qū)、潮宗街一期1、3、4、5、6、7、8單元及潮宗街片區(qū)市政工程已全面進(jìn)場施工，2單元與萬科公司合作，長租公寓正在推進(jìn)施工；潮宗街二期已完成房屋現(xiàn)狀測量，準(zhǔn)備進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)；吉祥巷片區(qū)已出具概念性方案設(shè)計(jì)初步成果。具體成效如下：

1、房屋功能性完善方面：截至11月30日，潮宗街片區(qū)共受理申請304戶（壽星街社區(qū)253戶，連升街社區(qū)51戶），24戶已完成（壽星街社區(qū)17戶，連升街社區(qū)7戶），驗(yàn)收18戶（壽星街社區(qū)14戶，連升街社區(qū)4戶），50戶正在實(shí)施改造（壽星街社區(qū)45戶，連升街社區(qū)5戶）。西園片區(qū)共受理申請496戶（西園社區(qū)256戶，湘春路社區(qū)240戶），327戶已完成改造（西園社區(qū)195戶，湘春路社區(qū)132戶），247戶已驗(yàn)收（西園社區(qū)147戶，湘春路社區(qū)108戶），20余戶正在實(shí)施改造，預(yù)計(jì)在12月中旬前全部完成。

2、市政工程建設(shè)方面: 潮宗街片區(qū)已完成北正街燃?xì)夤�、�?qiáng)電管、弱電管鋪設(shè)，啟動了潮宗里、梓園巷、群勝里、九如里弱電下地；完成了三貴街燃?xì)夤�、弱電管鋪設(shè)及基層混凝土施工；基本完成永清巷弱電管道敷設(shè)及路面基層混凝土施工；潮宗街西入口堵點(diǎn)改造已完成，并完成150米的麻石路面修繕；3個(gè)公廁改造基本完工；北正街新增3個(gè)化糞池。

3、微循環(huán)打通方面: 潮宗街一期計(jì)劃打通33條微循環(huán)，目前已打通25條。微循環(huán)打通和片區(qū)環(huán)境整治中，拆除危房10棟、違章15處，完成23000余立方垃圾清運(yùn)。

4、歷史步道建設(shè)方面：壽星街、永清巷、三貴街歷史步道已初見成效。

5、停車場建設(shè)方面:擬在北正街東南側(cè)建設(shè)立體機(jī)械車位34個(gè)、潮宗街東南入口建設(shè)立體機(jī)械車位165個(gè)、中山西路北側(cè)近臨街處建設(shè)立體機(jī)械車位63個(gè)，正在方案設(shè)計(jì)之中。

6、示范點(diǎn)建設(shè)方面：楠木廳示范點(diǎn)已完成“楠木舊事”建設(shè)，楠木廳巷3、4、6、9、10號基本完工，14號棟開始搭設(shè)腳手架；福慶街示范點(diǎn)主樓已完成建設(shè)并投入使用；永清巷54號筒子樓示范點(diǎn)已完工。

三、有機(jī)更新面臨的問題

1、資金限制。我街屬于老城區(qū)，為了達(dá)到老城區(qū)有機(jī)更新工作“四性”（即生活宜居性、歷史傳承性、文化地域性、風(fēng)貌完整性）要求，需要修繕的老舊房屋多，改建及增加的消防設(shè)施，綠化等配套設(shè)施多。由于老城區(qū)以中老年人群及低收入人群為主，基本沒有自我進(jìn)行舊房更新的能力，主要的資金來源都是政府提供。近年來**房價(jià)上漲，居民對房屋補(bǔ)償?shù)念A(yù)期較高，原居民無論是外遷或是保護(hù)修繕都需要大量的資金成本，有機(jī)更新資金缺口增大。

2、規(guī)劃限制。 規(guī)劃先行，守住底線，是推動**老城區(qū)有機(jī)更新的關(guān)鍵。我街道屬于潮宗街歷史風(fēng)貌區(qū)，涉及不可移動文物多，在下一步的改造過程中，規(guī)劃是定心丸，希望盡快出臺一個(gè)既能突出宜居性和“原真性”，又能兼顧路網(wǎng)建設(shè)和城市發(fā)展方向的歷史街區(qū)有機(jī)更新規(guī)劃。

3、現(xiàn)實(shí)限制。由于街道屬于棚戶區(qū)，居民群眾已經(jīng)習(xí)慣了**舊城改造“拆、改、留”的“大拆大建”舊理念，對于現(xiàn)在執(zhí)行的“留、改、拆”的“微改造”新理念不理解，不認(rèn)同。有機(jī)更新施工過程導(dǎo)致路面開挖，水管暴露，噪音吵鬧，偶有停水停電現(xiàn)象，影響居民的日常生活，有些居民不理解，甚至偶有阻工鬧事行為，不利于有機(jī)更新的順利進(jìn)行。

四、有機(jī)更新的策略建議

老城區(qū)有機(jī)更新改造是一個(gè)動態(tài)的、持續(xù)的過程，城市在不斷發(fā)展，相應(yīng)的策略也要適時(shí)調(diào)整。有機(jī)更新理念包涵保護(hù)和發(fā)展這兩個(gè)相互矛盾又相互促進(jìn)的理念，一方面?zhèn)鞒泻脱永m(xù)老城區(qū)的歷史、文脈、居民生活方式，另一方面激發(fā)老城區(qū)新的活力。我街充分意識到歷史街區(qū)中原居民的價(jià)值,因此特別重視對原居民的保護(hù)及生活方式的保留。結(jié)合**街街道的特點(diǎn)以及實(shí)際情況,形成了一套具有特色的有機(jī)更新方式。其最大的特點(diǎn)就是將有機(jī)更新的理論貫徹到歷史街區(qū)的保護(hù)與更新中去,強(qiáng)調(diào)物質(zhì)形態(tài)和非物質(zhì)形態(tài)共同保護(hù)。

1、保留街區(qū)原生態(tài)。有機(jī)更新之路,就是要避免“一拆了之”的做法,統(tǒng)籌好改和留的有機(jī)結(jié)合,保留街區(qū)的原生態(tài)，突出“宜居”理念，保留“**記憶”。一是改善居住環(huán)境，對破舊房屋進(jìn)行功能性改造，著力解決老房子狹窄、陰暗、潮濕,水電氣不配套,安全沒有保障等問題。保留城市空間結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、生態(tài)結(jié)構(gòu),打通老城區(qū)的交通微循環(huán)，全力配合區(qū)有機(jī)辦拆除節(jié)點(diǎn)違章、圍墻和危房，提高內(nèi)部街巷通暢率和便民性；對已鑒定為D級危房的空置樓棟，精心組織拆除倒地，清除安全隱患，騰出更多公共空間；對已進(jìn)行破壞性拆除且無保留價(jià)值的獨(dú)棟房屋全部進(jìn)行拆除清場，開展垃圾堆物大清運(yùn)，圍擋修繕破舊房屋，全面清理安置房屋內(nèi)的流浪人員和強(qiáng)占戶，結(jié)合有機(jī)更新施工推進(jìn)，徹底改變因棚改征拆造成的破敗景象。二是留住原住民。街道干部開展有機(jī)更新大走訪，形成包戶責(zé)任制，逐戶上門宣講有機(jī)更新政策，聽取居民訴求，并想辦法解決居民實(shí)際問題。對未涉及交通微循環(huán)打通等不用拆除的房屋采取自愿征收的原則，居民可以自由選擇留下來繼續(xù)居住。著力改善居住環(huán)境，讓老城區(qū)煥發(fā)新生機(jī)，讓他們住的更舒適，正如有的居民所說的,“改造后的街區(qū)環(huán)境就是不一樣”“沒想到自己有生之年還能住上新房子”。

2、傳承歷史文脈。清朝中期至民國時(shí)期，**街老城區(qū)曾是湖南省的政治、文化和教育中心，潮宗街片區(qū)、西園片區(qū)、吉祥巷片區(qū)分別有文保單位或者歷史保護(hù)建筑12處、8 處、14處。除了部分在這里生活時(shí)間很久的老人能夠講述一些歷史文化信息外，多數(shù)的居民其實(shí)對自己所生活街區(qū)歷史并不是非常的清楚，當(dāng)問及是否知道街區(qū)中的歷史建筑和一些傳統(tǒng)風(fēng)俗時(shí)，很多居民都表示不了解，也缺乏對歷史文化的認(rèn)同。如何將這些城市肌理、街巷格局和特色地名得以保存顯得尤為重要，我們邀請專家參與，廣聽民意，著眼于挖掘和保護(hù)街巷殘留的古建遺跡、地名遺存及史志載記、掌故軼聞等，力求重現(xiàn)老城的文化和特色。對**街街道的麻石路面和老建筑進(jìn)行復(fù)原保護(hù),整體形成潮宗街、梓園、九如里、連升街相連的完整街區(qū)。從文化書社故址紀(jì)念碑,到小巷兩側(cè)的文化墻,到防空洞、亭臺樓閣;從布景,到材質(zhì),到工藝,整個(gè)工程堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃,高質(zhì)量建設(shè),使老街濃厚的文化積淀通過通俗易懂的故事和解說得到充分展現(xiàn)，讓潮宗街的居民們處處受到湖湘文化的浸潤。

3、重視公眾參與度。大部分居民基本上是被動的通過政府的相關(guān)政策來參與到老城區(qū)的有機(jī)更新當(dāng)中，參與方式也非常單一，且大多是一種自上而下的參與，公眾的參與度不夠。如果能將有機(jī)更新工作建立在廣泛的群眾基礎(chǔ)之上，可在一定程度上確保有機(jī)更新工作的順利實(shí)施。在房屋功能性改造中，征求戶主同意對其房屋進(jìn)行更新，并對改造更新的具體項(xiàng)目征求戶主意見。可以由政府部門組織居民、設(shè)計(jì)單位針對方案進(jìn)行討論。雖然協(xié)調(diào)各戶意見和利益會使得討論歷時(shí)很久，也可能出現(xiàn)最后無法協(xié)調(diào)，只能暫緩處理的情況。但是這種居民參與顯然大大提高了居民對老城區(qū)有機(jī)更新的積極度，也是尊重原住居民的最好體現(xiàn)。同時(shí)，加大公眾參與意義在于提高當(dāng)?shù)卦�居民對歷史街區(qū)價(jià)值、意義的認(rèn)知，增強(qiáng)居民對街區(qū)的歷史認(rèn)同感主動投入到歷史街區(qū)的有機(jī)更新工作中去。

4、協(xié)調(diào)商旅功能。目前有機(jī)更新的主體是政府，而有機(jī)更新工程需要的大量資金投入往往超出地方財(cái)政的能力，因此資金的短缺成為有機(jī)更新中最為突出的問題，直接影響到工程的開展進(jìn)度以及施工質(zhì)量。老城區(qū)低收入居民占大多數(shù)，借助居民自身力量來進(jìn)行投資可能性不大。這就需要政府找尋其他投資主體，鼓勵集體或企業(yè)參與到有機(jī)更新中來，建立多種融資途徑，并從部分商業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)稅收上拓寬有機(jī)更新的資金來源�？紤]到有機(jī)更新的可持續(xù)性，建議成立專門的管理維護(hù)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)改造后老城區(qū)的日常管理，包括協(xié)調(diào)商旅功能，但是對商業(yè)和旅游的引入一定要根據(jù)實(shí)際狀況來規(guī)劃實(shí)施。在保證街區(qū)居住功能不受干擾的情況下，適當(dāng)更新重組商業(yè)和旅游功能，不僅能夠?yàn)榻謪^(qū)帶來新的活力，而且可以增加額外的經(jīng)濟(jì)收入，使街區(qū)的有機(jī)更新形成良性循環(huán)。

“城市既要奔向未來，也要找到回家的路”**街街道有機(jī)更新工作正是要朝這一目標(biāo)努力，通過老城區(qū)有機(jī)更新，改善居民的生活環(huán)境，“刷新”城市顏值，突出留住街區(qū)的原生態(tài)，留住湖湘文化的精髓，彰顯“宜居”內(nèi)涵，讓**這座城市越來越有內(nèi)容、越來越有氣質(zhì)、越來越有魅力。

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