住宅建設(shè)用地有很多值得關(guān)注的問題，下面小編就為大家?guī)�來了住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題分析，感興趣的朋友可以看一看哦！

摘要：有關(guān)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后續(xù)期問題的討論，不應(yīng)該僅僅局限于民法領(lǐng)域或經(jīng)濟(jì)政策層面，而必須在憲法上予以回答。在憲法層面，憲法保護(hù)公民的基本人權(quán)、住宅權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)利，同時(shí)憲法確定了國(guó)家是保障公民實(shí)現(xiàn)以上權(quán)利的義務(wù)人，國(guó)民關(guān)系的重點(diǎn)是國(guó)家為人民服務(wù)，國(guó)家權(quán)力的享有和行使是為了更好的保障公民權(quán)利�；�于上述考慮，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后以規(guī)定無償續(xù)期為宜，但購房者需要按比例交納土地使用稅，以確保國(guó)家代為行使的土地所有權(quán)能真正得以落實(shí)，進(jìn)而更好的保障全體公民享有的其他合法權(quán)利。

一、問題提出

住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何續(xù)期問題成為當(dāng)下法學(xué)界與社會(huì)公眾關(guān)注的熱點(diǎn)問題，由于這一問題事關(guān)國(guó)計(jì)民生并且法律規(guī)定不明確，進(jìn)而在續(xù)期方案上存在很大爭(zhēng)議。我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定居住用地的最高使用年限為70年，但未涉及續(xù)期方案的具體規(guī)定�！段餀�(quán)法》第149條第1款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。依據(jù)這一規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，在程序上無需公眾申請(qǐng)自動(dòng)續(xù)期，針對(duì)這一點(diǎn)理論界已達(dá)成共識(shí)不存在爭(zhēng)議，但關(guān)于續(xù)期時(shí)是否需要交納相關(guān)費(fèi)用這一問題尚不明確。［1］原本在《物權(quán)法》四審稿、五審稿中明確規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)，續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和方法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。但是送審稿公布后引起廣大人民群眾的恐慌和不滿，人們擔(dān)心在有生之年因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)到期而無處可居。鑒于問題的嚴(yán)重性立法者認(rèn)為在沒有萬全之策時(shí)以不作規(guī)定為宜，故取消送審稿中關(guān)于繳納土地使用費(fèi)的規(guī)定，并把該問題留待未來有智慧的后人解決。但使立法者始料未及的是溫州20年國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)到期事件提前暴露了續(xù)期問題，“溫州事件”也引發(fā)了法學(xué)界針對(duì)續(xù)期方案的爭(zhēng)論。針對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何續(xù)期這一問題，法學(xué)界特別是民法學(xué)界的學(xué)者大都提出了自己的觀點(diǎn)，其中比較有代表性的是以下三種：觀點(diǎn)①到期后無條件自動(dòng)續(xù)期，既不需要繳費(fèi)也不需要納稅；觀點(diǎn)②到期后自動(dòng)續(xù)期，但是需要交納土地使用費(fèi)；［2］觀點(diǎn)③到期后自動(dòng)無償續(xù)期，但是需要征收土地使用稅。［3］筆者認(rèn)為住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題不僅僅是一個(gè)民法、物權(quán)法問題，也是一個(gè)重要的憲法學(xué)議題，需要運(yùn)用憲法相關(guān)知識(shí)與規(guī)定進(jìn)行論述。故下文將從憲法角度論證上述觀點(diǎn)的合理與不合理之處。

二、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的憲法性解讀

《憲法》是我國(guó)的根本大法，從憲法角度解析住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題更為深刻透徹，憲法的最高效力性也決定了憲法層面的論證更有說服力。從憲法角度論述續(xù)期問題，要從憲法的核心精神與重點(diǎn)內(nèi)容方面入手，通過層層論證找到合理的續(xù)期方案。

（一）憲法致力于保護(hù)公民權(quán)利

近代以來或者說二戰(zhàn)以來，憲法之所以取得根本大法的地位，不僅僅源于其嚴(yán)格且復(fù)雜的制定與修改程序，更多的是憲法在其實(shí)質(zhì)內(nèi)容上能夠?qū)⑷祟惿鐣?huì)普遍追求的基本人權(quán)內(nèi)化為自身的根本價(jià)值追求，并提供最為全面且最強(qiáng)有力的支持和保護(hù)，從而擔(dān)當(dāng)起保護(hù)公民基本人權(quán)，保護(hù)社會(huì)健康發(fā)展的重任。［4］正如列寧同志所說“憲法是一張寫著人民權(quán)利的紙”，我國(guó)現(xiàn)行的1982年《憲法》致力于保護(hù)公民權(quán)利，此處的公民權(quán)利不僅僅包括關(guān)涉人民生存和發(fā)展的基本人權(quán)，更是涵蓋了公民依法享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)。“國(guó)家尊重和保障人權(quán)”是1982年《憲法》的核心精神，該內(nèi)容在《憲法》文本第33條第3款中確定下來。人權(quán)是公民生存發(fā)展所必不可少的權(quán)利，因此保障公民生存所必需的住宅權(quán)也是憲法保障人權(quán)的體現(xiàn)。通過對(duì)《憲法》第39條第1款“中華人民共和國(guó)公民的住宅不受侵犯”這一條文的解讀也可以得出相同的結(jié)論。住宅權(quán)是公民享有的基本權(quán)利、憲法權(quán)利，國(guó)家應(yīng)當(dāng)予以保障。而住宅權(quán)的基礎(chǔ)是住宅建設(shè)用地使用權(quán)，沒有住宅建設(shè)用地使用權(quán)公民的住宅權(quán)無所依附，住宅權(quán)就無從談起更無法保障，因此賦予公民住宅建設(shè)用地使用權(quán)是保障公民依憲法享有的住宅權(quán)的關(guān)鍵，也是憲法保障人權(quán)的要求。住宅建設(shè)用地使用權(quán)是涉及公民生存權(quán)的問題，從這個(gè)角度觀察國(guó)家或者說政府應(yīng)該積極的制定良好的政策，保障公民享有長(zhǎng)久而穩(wěn)定的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，在續(xù)期時(shí)不應(yīng)該再次向人民收取土地使用費(fèi)。此外，土地權(quán)利在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)權(quán)是我國(guó)憲法承認(rèn)和保護(hù)的基本權(quán)利。我國(guó)《憲法》第13條第3款明文規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”。財(cái)產(chǎn)權(quán)是指財(cái)產(chǎn)上的私權(quán)，主要是所有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，包括具有財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的公物使用權(quán)，如集體所有土地的使用權(quán)，也包括物權(quán)，還包括私法上的權(quán)利。住宅建設(shè)用地使用權(quán)是設(shè)立于國(guó)家土地所有權(quán)之上的用益物權(quán)，因此，住宅及其土地使用權(quán)都是公民的合法財(cái)產(chǎn)，必須予以保護(hù)。此外，我們必須注意到的一點(diǎn)是，在以前城市私有房屋業(yè)主是享有土地所有權(quán)的，盡管當(dāng)時(shí)城市居民大多是租住公房沒有私有房屋，但是擁有私有房屋的城市居民是享有土地所有權(quán)的，作為土地所有權(quán)人，他們負(fù)有依法納稅的義務(wù)。在當(dāng)時(shí)特殊的歷史背景下，1982《憲法》實(shí)施時(shí)將土地所有權(quán)無償收為國(guó)有，這無疑是順應(yīng)了我國(guó)國(guó)情和發(fā)展的需要，是值得肯定的決策。對(duì)于城市居民個(gè)人來說，在實(shí)質(zhì)上沒有影響他們實(shí)際使用土地的功能，但考慮到國(guó)家未給與任何補(bǔ)償將城市居民享有的土地所有權(quán)變成了土地使用權(quán)，在權(quán)利的性質(zhì)上發(fā)生了質(zhì)的變化，國(guó)家在新的歷史時(shí)期又堅(jiān)持保障人民住房，堅(jiān)持“房子是用來住的而不是用來炒的”觀念，國(guó)家在新的時(shí)期必然會(huì)讓利于民。而且改革開放以來，城市居民購買住宅建設(shè)用地使用權(quán)是支付了高額的土地出讓金的。鑒于如此種種，國(guó)家也應(yīng)該主動(dòng)保障住宅建設(shè)用地使用權(quán)的永久性和穩(wěn)定性，作為對(duì)歷史上無償征收公民財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償。［4］同時(shí)對(duì)于人們通過購買取得的住宅建設(shè)用地使用權(quán)不重復(fù)征收土地使用費(fèi)這也是保障公民私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯的要求�；�于以上理論分析我們重新審視上述三種觀點(diǎn)，觀點(diǎn)②住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，但需要繳納土地使用費(fèi)并不符合我國(guó)《憲法》保障公民人權(quán)與住宅權(quán)的基本精神。同時(shí)也違背我國(guó)《憲法》有關(guān)保護(hù)私人合法財(cái)產(chǎn)不受侵犯的規(guī)定，因?yàn)槿嗣裨谫I房之初已經(jīng)支付了高昂的房款，其中就包含土地出讓金，這種重復(fù)繳費(fèi)行為不僅是對(duì)人民依法享有的住宅權(quán)的侵害，更是對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的直接侵害。事實(shí)上也證明人民對(duì)征收土地使用費(fèi)的做法非常排斥，容易引起整個(gè)社會(huì)的不滿和動(dòng)蕩，不利于實(shí)現(xiàn)人民安居樂業(yè)以及國(guó)家的長(zhǎng)治久安。同時(shí)也違背《憲法》保障社會(huì)健康發(fā)展的要求，因此觀點(diǎn)②的主張應(yīng)首先被排除。為滿足公民生存和居住的需要，保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，觀點(diǎn)①及觀點(diǎn)③無償續(xù)期的做法似乎更有說服力，至于無償續(xù)期是要征收一定比例的土地使用稅還是完全無條件的自動(dòng)續(xù)期仍然需要進(jìn)一步討論。

（二）保障民權(quán)是憲法確定的國(guó)民關(guān)系的重點(diǎn)

縱觀各國(guó)的《憲法》文本，公民享有《憲法》規(guī)定的一系列基本權(quán)利，而國(guó)家是保障基本權(quán)利實(shí)現(xiàn)的義務(wù)人。當(dāng)然，公民也應(yīng)該履行基本義務(wù)，服從國(guó)家的管理。鑒于國(guó)家和公民之間這種管理與被管理、服務(wù)與被服務(wù)或保障與被保障的關(guān)系，我們有必要厘清國(guó)民關(guān)系的重點(diǎn)。一直以來我國(guó)《憲法》形成的理念都是國(guó)家或政府權(quán)力的享有是為了更好的保障公民的權(quán)利，公民權(quán)利構(gòu)成對(duì)國(guó)家公權(quán)力的制約和監(jiān)督。由此觀之，國(guó)家權(quán)力的行使或者說國(guó)家對(duì)公民的管理根本目的是確保全體社會(huì)公民權(quán)利更好的實(shí)現(xiàn)，故應(yīng)該把保障與被保障的關(guān)系作為國(guó)民關(guān)系的核心。在保障公民依法享有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的問題上更是如此，住宅權(quán)是公民衣食住行的基本需要，關(guān)涉公民基本生存問題，國(guó)家作為義務(wù)人應(yīng)該予以重點(diǎn)保障。不可過度強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，更不應(yīng)該以住宅建設(shè)用地使用權(quán)一次又一次的換取利益。目前我國(guó)城市居民解決居住問題的主要方式是購買商品房，房?jī)r(jià)之高令多數(shù)普通工薪階層無法承受，他們可能需要背負(fù)幾十年的房貸才能擁有一套屬于自己的房產(chǎn)。若是在這樣的情況下續(xù)期時(shí)還要征收土地使用費(fèi)的話，極易引發(fā)不可調(diào)和的社會(huì)矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定。因此，在住房問題上，國(guó)家應(yīng)該本著“國(guó)不與民爭(zhēng)利，國(guó)不與民爭(zhēng)地”的原則，保障城市居民的住宅權(quán)。此外，依據(jù)我國(guó)《憲法》住宅建設(shè)用地作為國(guó)有建設(shè)用地的一種，其所有權(quán)由國(guó)家享有。對(duì)此，我國(guó)現(xiàn)行《憲法》第10條第1、2款也明確規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有”，因此關(guān)于住宅建設(shè)用地的所有權(quán)問題不存在爭(zhēng)議應(yīng)該由國(guó)家享有。對(duì)此，有一部分學(xué)者提出在國(guó)家享有所有權(quán)的土地上設(shè)立的使用權(quán)若在到期后無償續(xù)期，則構(gòu)成了對(duì)國(guó)家土地所有權(quán)的侵害，同時(shí)也使國(guó)家土地所有權(quán)的規(guī)定落空，此觀點(diǎn)主張的正確性建立在完全無條件無償續(xù)期的基礎(chǔ)上。然而事實(shí)上并非如此，我國(guó)《憲法》第9條規(guī)定“國(guó)家所有，即全民所有”。綜合以上兩個(gè)《憲法》條文可知，國(guó)家是享有住宅建設(shè)用地所有權(quán)的，但是這個(gè)所有權(quán)是國(guó)家或政府代全民享有的，最終土地所有權(quán)還是歸屬于全國(guó)人民的。［5］換句話說，國(guó)家是代理全體公民管理土地，全民共享才是最根本的，國(guó)家所有服務(wù)于全民所有，國(guó)家是為全體公民服務(wù)的。鑒于此，將土地利益歸還給人民，進(jìn)行無償續(xù)期并無不妥之處。只是國(guó)家代全民享有的所有權(quán)也應(yīng)得到承認(rèn)和保障，不然會(huì)對(duì)全體公民的權(quán)利造成侵害，畢竟城市居民不能等同于全體公民。而且城市居民中存在很大一部分人沒有房產(chǎn)，特別是在我國(guó)的一線城市購房困難的現(xiàn)狀下，沒有房產(chǎn)的居民數(shù)不勝數(shù)。在這樣的背景下若是僅僅主張無任何條件的無償續(xù)期，就會(huì)形成城市居民中已有房產(chǎn)者一次性付款永久性擁有房產(chǎn)的局面，對(duì)于城市居民中的無房者也是不公平的，更易激化原本已經(jīng)尖銳的購房矛盾。［6］因此，無償續(xù)期到70年后，開始征收土地使用稅是化解購房矛盾的一種方式，也是對(duì)城市中無房者的一種補(bǔ)償，因?yàn)檫@些稅收可以用于補(bǔ)貼那些居住權(quán)得不到保障的居民。綜合上述分析，我們?cè)賮砘仡櫽^點(diǎn)①和觀點(diǎn)③的主張。觀點(diǎn)①強(qiáng)調(diào)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后無條件的進(jìn)行無償續(xù)期，這種觀點(diǎn)似乎符合國(guó)家作為義務(wù)人應(yīng)依法保障公民享有的基本住宅權(quán)的憲法理念，但是進(jìn)行深入分析不難發(fā)現(xiàn)這種做法將會(huì)構(gòu)成對(duì)全民共享土地所有權(quán)的侵害，不利于保障公民享有的其他合法權(quán)利，不利于實(shí)現(xiàn)國(guó)家代行的土地所有權(quán)，易造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。因此，筆者認(rèn)為觀點(diǎn)③是目前最為穩(wěn)妥的解決辦法，到期后在無償續(xù)期的同時(shí)繳納一定比例的土地使用稅，既保障了公民的住宅權(quán)，又兼顧到國(guó)家土地所有權(quán)，實(shí)現(xiàn)兩者的平衡。

三、無償續(xù)期制度下爭(zhēng)議解決

正如前文所敘述的，無償續(xù)期制度指在住宅建設(shè)用地使用權(quán)滿70年后自動(dòng)無償續(xù)期，但需要繳納一定土地使用稅的制度。至于如何征收土地使用稅土地管理部門以及稅務(wù)部門會(huì)有科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，本文不再贅述。但如何具體的構(gòu)建無償續(xù)期制度，解決續(xù)期過程中其他需要厘清的問題值得我們深思。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最高年限為70年，但是實(shí)踐中出現(xiàn)一部分房產(chǎn)其土地使用權(quán)年限為20年、40年不等的情況，但這也是符合我國(guó)法律規(guī)定的，畢竟沒有超過法律規(guī)定的最高年限。那么土地使用年限不足70年的住宅建設(shè)用地如何續(xù)期呢？以溫州20年國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)為例，筆者認(rèn)為到期后應(yīng)該有償續(xù)期到70年，然后才可以無償續(xù)期。因?yàn)槿羰?0年到期后就進(jìn)行無償續(xù)期的話對(duì)于購買了70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)的人來說是不公平的，他們多支付了50年的土地出讓金，這不符合《憲法》第33條規(guī)定的“法律面前人人平等”的原則。［7］再者，做出這樣的規(guī)定會(huì)導(dǎo)致后來的購房者紛紛購買土地使用年限短、土地出讓金低的房屋，反正到期后一樣的無償續(xù)期，這時(shí)會(huì)使我國(guó)70年土地使用權(quán)最高年限的法律規(guī)定落空，對(duì)我國(guó)現(xiàn)行法律提出嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此對(duì)于無償續(xù)期中的期限應(yīng)作滿住宅建設(shè)用地的最高年限70年后才可無償續(xù)期的理解。因此，溫州20年住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，首先程序上要自動(dòng)續(xù)期到70年，不需申請(qǐng)這是《物權(quán)法》明確規(guī)定的自動(dòng)續(xù)期的要求，但是要補(bǔ)交50年的土地出讓金�；�于公平合理的原則補(bǔ)交的50年的出讓金應(yīng)該以20年前購房時(shí)為準(zhǔn)，而且應(yīng)該補(bǔ)交晚交20年土地出讓金的同期銀行貸款利息，以維護(hù)國(guó)家土地所有權(quán)的收益。無償續(xù)期引發(fā)的第二個(gè)爭(zhēng)議性問題是無期間的用益物權(quán)會(huì)不會(huì)與國(guó)家土地所有權(quán)的行使發(fā)生沖突？因?yàn)樽≌�建設(shè)用地使用權(quán)屬于用益物權(quán)。從現(xiàn)行法律的規(guī)定上看，有期間限制不得超過70年，但是從“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定上來看，又可以推斷出該用益物權(quán)是無期間限制的，屬于永久性用益物權(quán)。作為設(shè)立在國(guó)家土地所有權(quán)之上的他物權(quán)，沒有期限限制會(huì)不會(huì)存在使土地淪為私有之嫌呢？筆者認(rèn)為不會(huì)，正如前面所分析的，國(guó)有土地所有權(quán)實(shí)際上是全民所有權(quán)，設(shè)立一個(gè)永久的土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是把土地權(quán)益歸還人民，當(dāng)然與此同時(shí)全民的土地權(quán)益也應(yīng)該得到保障。對(duì)全民所有權(quán)的保障具體體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是城市居民通過有償購買取得70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)（在購買房屋時(shí)已包含土地出讓金的價(jià)格），只不過是一次性購買永久性使用。二是期限屆滿后雖然不用重新繳納高額的土地出讓金，但是仍然需要交土地使用稅，這也是對(duì)全民所有權(quán)的確認(rèn)。三是國(guó)家有權(quán)監(jiān)管管理住宅建設(shè)用地使用權(quán)人使用土地的行為。我國(guó)《憲法》第10條規(guī)定“關(guān)于一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地”，由此可知若業(yè)主超出合理使用土地的權(quán)限范圍，比如改變土地的住宅建設(shè)用地的性質(zhì)，將土地挪作他用，則國(guó)家作為管理人有權(quán)予以制止并責(zé)令其改正。四是國(guó)家對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)具有最終的支配權(quán)。依據(jù)我國(guó)《憲法》第10條第3款“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”，由此保留了國(guó)家收回土地的權(quán)力，進(jìn)而再次保障了國(guó)有土地所有權(quán)的行使。當(dāng)然此項(xiàng)權(quán)力的行使是有前提條件的，那就是必須出于公共利益的需要。即便是有充分的理由國(guó)家也不得任意無償?shù)恼魇展�民的土地使用�?quán)，而是給予公民充分的補(bǔ)償，并另外安排住宅用地解決公民的居住問題和生存問題。［8］綜合上述分析，永久性的用益物權(quán)并不會(huì)與國(guó)家所有權(quán)形成沖突，并且可以實(shí)現(xiàn)國(guó)家既要保障公民住宅權(quán)和生存權(quán)，又要代為行使土地所有權(quán)的職能。

四、結(jié)語

住宅建設(shè)用地使用權(quán)是公民享有《憲法》規(guī)定的住宅權(quán)的基礎(chǔ)，也是城市居民安居樂業(yè)的前提，在公法上國(guó)家有義務(wù)保障該權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后無償續(xù)期，但征收土地使用稅的做法是平衡國(guó)家保障公民住宅權(quán)與國(guó)家行使土地所有權(quán)兩者關(guān)系的優(yōu)選方式，符合長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。并且在近期公布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》中涉及住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，文件確定要推定形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定的預(yù)期，由此可知我們無償續(xù)期的安排，保障居民享有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的長(zhǎng)久性和穩(wěn)定性是契合文件精神的。進(jìn)而進(jìn)一步證明此種續(xù)期安排符合國(guó)家要求，順應(yīng)未來的發(fā)展趨勢(shì)。

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