房地產(chǎn)投資也是有風(fēng)險的！今天小編給大家?guī)�來�?018年房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理方案，有需要的小伙伴一起來參考一下吧，希望能給大家?guī)�來幫助�?/p>

摘要：我國城市化建設(shè)進(jìn)程進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽钪匾�的投資形式，對我國房地產(chǎn)投資工作產(chǎn)生了一定的影響。而在房地產(chǎn)投資項目中，不可避免的會遇到風(fēng)險管理問題，要想切實提高風(fēng)險管理工作的實際效果，就要結(jié)合房地產(chǎn)投資風(fēng)險的影響因素制定科學(xué)合理的風(fēng)險管理和控制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理工作的全面優(yōu)化開展。

在我國市場經(jīng)濟(jì)深化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中形成激烈市場競爭的社會背景下，要想保證房地產(chǎn)投資工作的系統(tǒng)優(yōu)化，推動投資工作的安全性和投資效益的逐步提高，就應(yīng)該在系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資工作的基礎(chǔ)上，對影響投資安全的因素進(jìn)行科學(xué)的考察，并結(jié)合不同的因素制定合理的投資風(fēng)險控制方案，切實提高房地產(chǎn)投資管理效果，為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈市場競爭中的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供良好的支持。

1、房地產(chǎn)投資特點

房地產(chǎn)投資具體指資本的持有者將其所擁有的資本在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營項目中投入并且希望借助科學(xué)的經(jīng)營管理促使資本創(chuàng)造更大的收益，實現(xiàn)對投資風(fēng)險的有效規(guī)避。也有研究者對房地產(chǎn)投資存在不同的看法，其認(rèn)為是國家、集體或是個人直接或者間接的將資本在房地產(chǎn)領(lǐng)域、房地產(chǎn)再生產(chǎn)領(lǐng)域中應(yīng)用的行為，不僅包含房地產(chǎn)生產(chǎn)方面的投資，也涉及到對舊建筑物的改造。對房地產(chǎn)投資管理工作進(jìn)行系統(tǒng)的研究，發(fā)現(xiàn)在城市化建設(shè)進(jìn)程逐步加快的社會背景下，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為獲取高利潤的重要投資形式，受到社會各界的廣泛關(guān)注。同時，在對房地產(chǎn)投資進(jìn)行系統(tǒng)研究的過程中，應(yīng)該明確認(rèn)識到房地產(chǎn)市場存在一定的特殊性，因此房地產(chǎn)投資也受到影響表現(xiàn)出相應(yīng)的個性化特征：其一，房地產(chǎn)投資具有明顯的高成本和投入的特點。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有資本密集的特征，而資本的密集性在一定程度上決定房地產(chǎn)投資方面資金量相對較大，不論是在獲取土地使用權(quán)還是在建筑建造方面，都需要較大的成本。其二，房地產(chǎn)投資周期長、回收期長。一般情況下，在開發(fā)房地產(chǎn)投資項目的過程中需要進(jìn)行可行性研究和項目論證等活動，并且涉及到項目論證、設(shè)計施工建設(shè)以及物業(yè)管理等多方面的內(nèi)容。而從房地產(chǎn)開發(fā)工作中土地的審批和房地產(chǎn)的建設(shè)到資金的回流需要較長的時間，因此要正確認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)和投資回收時間長的特點，制定合理的投資方案，避免出現(xiàn)投資風(fēng)險問題［1］。其三，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出高利潤和高風(fēng)險的特征。對房地產(chǎn)投資進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)存在不可替代性的特征，房地產(chǎn)市場也屬于非完全競爭市場，在市場中可以獲得巨大的投資效益。但是高利潤相對應(yīng)的是高風(fēng)險，房地產(chǎn)投資存在嚴(yán)重的不確定性問題，投資風(fēng)險較大，全方位保證投資成效，就需要對房地產(chǎn)投資進(jìn)行科學(xué)論證。其四，房地產(chǎn)投資項目受到政策的鼓勵和約束，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出一定的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)作用，在帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用，因此政府往往借助宏觀調(diào)控手段對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和市場進(jìn)行管理，制定鼓勵和約束措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)投資也受到政策約束和鼓勵的影響，在政策變化的作用下投資選擇也會做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

2、房地產(chǎn)投資的主要影響因素

對于房地產(chǎn)投資活動而言，其表現(xiàn)出一定的連續(xù)性特征，項目投資也涉及到資金的籌集、使用和管理增值等多方面，房地產(chǎn)投資本身可以形成循環(huán)的資金流，在資金流中促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的獲取。從當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資活動的基本情況進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)受到多種因素的影響，房地產(chǎn)投資工作中存在巨大的風(fēng)險，新時期要想促進(jìn)房地產(chǎn)投資活動中創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)社會效益，就要對房地產(chǎn)投資三個重要因素進(jìn)行分析，并以此為切入點制定合理的風(fēng)險管理和控制措施，為房地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制創(chuàng)造良好的條件。

2.1區(qū)位因素

由于房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)品在生產(chǎn)過程中表現(xiàn)出不可移動的性質(zhì)，因此在房地產(chǎn)投資方面，區(qū)位因素是投資人需要重點考察的項目，是顧客群體應(yīng)該高度重視的因素之一。一般情況下，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，區(qū)位因素是房地產(chǎn)所處位置以及相關(guān)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)建設(shè)項目之間交互關(guān)系［2］。從宏觀角度對房地產(chǎn)的區(qū)位因素進(jìn)行細(xì)化解讀，能夠看出區(qū)位是項目所在區(qū)域，區(qū)位因素直接影響房地產(chǎn)投資效益，要想在房地產(chǎn)投資活動中實現(xiàn)對風(fēng)險的有效規(guī)避，就需要重點考察投資活動中既定環(huán)境與周圍各類環(huán)境因素之間產(chǎn)生的互動關(guān)系，對房地產(chǎn)區(qū)位價值進(jìn)行合理的判斷和評估，保證房地產(chǎn)評估決策的科學(xué)性和合理性，為投資項目的落實提供相應(yīng)的支持和指導(dǎo)，切實保證房地產(chǎn)投資開發(fā)工作的實際效果。

2.2時機因素

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在緊密的聯(lián)系，要想對房地產(chǎn)的發(fā)展形成客觀的認(rèn)識，就要綜合考察經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期規(guī)律，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性漲落對投資時機進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的研究，保證房地產(chǎn)投資可以形成較好的市場前景，為成功投資創(chuàng)造條件。簡言之，在房地產(chǎn)投資活動中，對投資時機的合理選擇和控制是影響投資成功率、實現(xiàn)對投資風(fēng)險有效控制的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)項目的投資人員要對各類型影響因素進(jìn)行準(zhǔn)確的研究，善于抓住時機制定科學(xué)合理的投資決策，保證投資效果，促進(jìn)投資風(fēng)險的有效控制。

2.3類型因素

對房地產(chǎn)投資類型進(jìn)行科學(xué)的劃分，主要可以分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩個類別，并且不同的投資類型基本目標(biāo)都是獲得最大的投資效益，形成房地產(chǎn)投資方面的穩(wěn)定經(jīng)常性收入，促進(jìn)房地產(chǎn)投資效果的全面提升［3］。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，要結(jié)合不同類型的影響因素對房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險抵御能力進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的分析，對區(qū)位敏感度加以判斷，進(jìn)而增強房地產(chǎn)投資開發(fā)工作的科學(xué)性和系統(tǒng)性，為我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供良好的支持，為房地產(chǎn)市場在新時期社會背景下的持續(xù)穩(wěn)定運行奠定基礎(chǔ)。

3、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的管理和控制措施

在系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險影響因素的基礎(chǔ)上，要想實現(xiàn)對投資風(fēng)險的科學(xué)合理控制，保證投資效益的全面提升，在實際組織開展房地產(chǎn)投資的過程中就應(yīng)該對投資風(fēng)險實施有效的管理和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)風(fēng)險投資控制質(zhì)量的全面提升，逐步推動我國房地產(chǎn)市場綜合管理水平的提高。結(jié)合影響因素，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的管理和控制可以從以下方面入手進(jìn)行系統(tǒng)研究，為房地產(chǎn)投資工作的科學(xué)化發(fā)展提供相應(yīng)的支持［4］。

3.1房地產(chǎn)市場投資環(huán)境的風(fēng)險管理和控制

一般情況下，對房地產(chǎn)市場投資環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)研究，發(fā)現(xiàn)投資環(huán)境風(fēng)險主要涉及到社會環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險和金融環(huán)境風(fēng)險、國際環(huán)境風(fēng)險等等，并且由于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生著至關(guān)重要的影響，因此房地產(chǎn)投資活動發(fā)展過程中會受到明顯的政策影響，政府能夠借助移動的宏觀調(diào)控手段對房產(chǎn)價格進(jìn)行控制，并且對貸款利率進(jìn)行重新規(guī)定、對土地供應(yīng)情況和土地使用情況進(jìn)行限制等，影響房地產(chǎn)項目的開發(fā)管理。如近幾年為了實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場中房產(chǎn)價格過快上漲情況的有效抑制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場控制效果的逐步提升，政府部門就在全面分析我國房地產(chǎn)市場實際發(fā)展情況的基礎(chǔ)上出臺了相應(yīng)的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的調(diào)控［5］。在此社會背景下，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在投資活動中為了規(guī)避投資決策方面可能產(chǎn)生的風(fēng)險，就需要對環(huán)境風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的研究，并且結(jié)合環(huán)境風(fēng)險的影響因素制定合理的投資方案，保障在投資活動中能夠?qū)Ω鱾�方面的影響因素形成客觀的認(rèn)識，把握政府宏觀動態(tài)情況，對市場新情況和新問題保持密切的關(guān)注，確保各項投資決策的調(diào)整都能夠適應(yīng)房地產(chǎn)市場的基本發(fā)展情況，盡量將風(fēng)險降低到可控制范圍內(nèi)，促進(jìn)風(fēng)險管理和控制工作取得更好的效果。此外房地產(chǎn)行業(yè)要對市場動態(tài)變化信息進(jìn)行全面觀察和控制，增強信息對稱性，避免由于信息不充分導(dǎo)致出現(xiàn)投資風(fēng)險問題，影響房地產(chǎn)投資收益。

3.2投資時機風(fēng)險控制

對房地產(chǎn)開發(fā)活動進(jìn)行研究，可以看出房地產(chǎn)開發(fā)工作表現(xiàn)出明顯的周期性特征，房地產(chǎn)投資也具有周期性漲落的性質(zhì)，這就造成房地產(chǎn)市場供求呈現(xiàn)出動態(tài)變化的特征，并且房地產(chǎn)價格變動也存在一定的動態(tài)性特點，房地產(chǎn)開發(fā)收益受到房地產(chǎn)投資情況的影響不斷出現(xiàn)變化。在我國房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)周期與我國宏觀經(jīng)濟(jì)運行周期一般存在一定的一致性，因此房地產(chǎn)投資也必然存在高峰、蕭條、衰退、復(fù)蘇等幾個階段，從理論層面進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的論述，房地產(chǎn)投資活動中要想實現(xiàn)成功發(fā)展，就要結(jié)合投資時機對投資活動進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的選擇，通常情況下最佳投資時機是市場蕭條時期以最低成本完成對土地的購入和建設(shè)，而在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時期以較高的價格完成對產(chǎn)品的出售［6］。簡言之，就是針對房地產(chǎn)市場周期變化的特點，要想實現(xiàn)對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的有效控制，就要對投資時機進(jìn)行科學(xué)合理的選擇，并且在選擇房地產(chǎn)投資時機的過程中掌握房地產(chǎn)市場動態(tài)變化特征，對房地產(chǎn)項目供求關(guān)系等因素進(jìn)行合理的處理，進(jìn)而預(yù)估最佳投資時機，保證能夠借助投資時機的科學(xué)合理選擇最大限度的實現(xiàn)對投資風(fēng)險的規(guī)避和控制，切實保證房地產(chǎn)投資活動取得更好的效果，在有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上爭取在房地產(chǎn)市場中創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)社會效益。

3.3投資類型風(fēng)險控制

房地產(chǎn)投資類型方面的差異會對房地產(chǎn)投資效果產(chǎn)生不良影響，不同類型的房地產(chǎn)投資會產(chǎn)生差異性的區(qū)位價值，進(jìn)而形成不同的投資特性，產(chǎn)生差異化的敏感度，所以房地產(chǎn)項目投資的抗風(fēng)險能力也存在明顯的差別。房地產(chǎn)開發(fā)商在對項目類型進(jìn)行選擇的過程中必須對多重影響因素進(jìn)行科學(xué)合理的考察，并且制定科學(xué)投資方案，避免盲目投資的情況導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)投資類型方面的風(fēng)險。如房地產(chǎn)投資方面的住宅投資過程中要對層高、位置、交通便利性以及朝向等進(jìn)行分析，還要考察周圍是否存在醫(yī)院、大型超市、學(xué)校以及治安環(huán)境等問題，只有對這些情況進(jìn)行綜合分析，才能夠增強項目開發(fā)的全面性和科學(xué)性，為房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險的有效控制創(chuàng)造良好的條件。同時，需要注意的是，不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險抵抗能力和所能獲取經(jīng)濟(jì)效益的能力也存在明顯的差異，所以在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中為了可以實現(xiàn)對風(fēng)險的有效控制，促進(jìn)投資合理性的增加，還要結(jié)合房地產(chǎn)的類型探索組合投資模式，保證房地產(chǎn)投資效果［7］。例如房地產(chǎn)開發(fā)商在開展投資工作的過程中，可以將一部分資金在普通住宅開發(fā)方面應(yīng)用，一部分資金應(yīng)用到高檔寫字樓的開發(fā)方面，在房地產(chǎn)投資方面形成中低檔商品的有機結(jié)合，并實施差別定價，確保房地產(chǎn)投資能夠與市場多元化需求相適應(yīng)，力求進(jìn)一步增強客戶群體對房地產(chǎn)開發(fā)工作的認(rèn)可度，為房地產(chǎn)開發(fā)實踐中經(jīng)濟(jì)社會效益的獲取創(chuàng)造良好的條件。

4、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)投資管理涉及到多方面的內(nèi)容，要想促進(jìn)房地產(chǎn)投資管理效果的提升，推動房地產(chǎn)投資管理工作的全面系統(tǒng)優(yōu)化，就應(yīng)該對房地產(chǎn)投資方面涉及到的風(fēng)險因素進(jìn)行統(tǒng)籌分析，在正確認(rèn)識投資風(fēng)險的基礎(chǔ)上制定科學(xué)合理的管理方案，切實保證房地產(chǎn)風(fēng)險投資工作的實際效果，為房地產(chǎn)投資安全性的逐步提升創(chuàng)造良好的條件。

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