篇一：201*住宅寫字樓項(xiàng)目年工作計(jì)劃

　　一月份

　　1、防寒設(shè)施的巡查修補(bǔ)。

　　2、做好園林防火工作。

　　3、清理院內(nèi)枯草、枯枝、雜物。

　　4、根據(jù)氣候情況及項(xiàng)目要求進(jìn)行綠地淋水工作。

　　5、樹木修剪、整形。

　　落葉樹：本著去弱留強(qiáng)的原則整理樹形,及時(shí)疏剪掉過密枝、枯死枝、徒長枝、病蟲枝等。

　　松柏類：只剪干枯枝、折損枝、嚴(yán)重病蟲枝,剪口要稍離主干,且不宜一次修剪過多,防止傷口過大,流膠過多,影響樹勢。

　　6、雪后在樹下堆雪,可防寒、防旱。雪后及時(shí)清理白皮松上積雪，注意有融雪劑的積雪處理。

　　冬季是控制越冬病蟲害的有利時(shí)機(jī)。在蟲害較嚴(yán)重地方,清理、挖掘棲息在枯枝落葉、土壤等處的蟲蛹、蟲繭,并集中銷毀,對控制尺蠖、透翅蛾、刺蛾、蚧殼蟲等多種害蟲都有顯著效果。還可減少越冬的病原菌。

　　7、進(jìn)行職工技術(shù)培訓(xùn)。

　　二月份

　　1、防寒設(shè)施的巡查修補(bǔ)，加固防寒設(shè)施，不耐寒喬灌木的保護(hù)管理。視干旱情況必要時(shí)晴天中午補(bǔ)水或春季防火灑水。

　　2、做好園林防火工作，繼續(xù)清理院內(nèi)枯草、枯枝、雜物，并集中處理。

　　3、本月重點(diǎn)防治草鞋蚧，在樹體圍釘塑料薄膜，阻止介殼蟲上樹。

　　4、繼續(xù)進(jìn)行樹木冬季修剪,結(jié)合修剪剪除有越冬蟲卵、蟲繭、蟲蝸及病枝，對連翹、月季等進(jìn)行短截更新。

　　5、做好春季養(yǎng)護(hù)的準(zhǔn)備工作。對灌溉、噴灌設(shè)施進(jìn)行檢修維護(hù),準(zhǔn)備工具、水管等為春季澆水做好準(zhǔn)備。

　　三月份

　　1、根據(jù)氣候情況（平均氣溫穩(wěn)定零度以上）進(jìn)行澆水、追肥，促使草坪、綠地、花灌木早日返青、發(fā)芽生長。

　　2、根據(jù)氣溫、地溫、土壤含水量、不同植物根系活動(dòng)和萌芽情況等綜合因素，科學(xué)、及時(shí)地安排澆水時(shí)間和澆水量，確保樹木花草成活和返青。

　　結(jié)合澆水適量追肥,并根據(jù)氣候情況適時(shí)撤除防寒設(shè)施（去除樹干保護(hù)、圍擋等）。

　　3、追肥量：花灌木每畝追尿素20㎏；喬木每株挖穴追復(fù)合肥1㎏。白皮松、雪松開溝方式施肥。

　　4、草坪管理。清理草坪,摟除枯草,打孔通氣,下旬開始追肥,可施氮肥(尿素)10-15克/平米或草坪顆粒肥（緩釋型）促進(jìn)草坪返青。

　　5、病蟲害防治工作。對所有落葉喬灌木在未發(fā)芽前噴施一遍石硫合劑。上旬注意防草履蚧。下旬在樹木發(fā)芽前要防治國槐、桑白蚧兼治越冬紅蜘蛛和蚜蟲,噴施石硫合劑、多菌靈、阿維菌素等。月底防治松柏樹雙條杉天牛，可用菊酯類等觸殺性強(qiáng)的藥劑封干，防止成蟲產(chǎn)卵或做餌木誘殺成蟲等措施。

　　6、綠籬色塊干稍修剪，確保生長整齊。

　　四月份

　　1、確保返青水澆灌到位，保證植物長勢，特別是屋頂綠化，做好綠籬和花灌木的補(bǔ)植工作，草坪補(bǔ)種、修剪、疏草、斷根、生長勢弱的草坪可按三月份的用量再次施肥。

　　2、病蟲害防治。喬木可在樹下埋藥防蟲，及時(shí)防治蚜蟲。上旬防治國槐、月季蚜蟲等，中旬防治柳毒峨、天幕毛蟲、楊尺蠖、桑剌尺蠖等幼蟲；預(yù)防松柏、黃楊紅蜘蛛和朱砂葉螨等,可用有壓力的清水或很低濃度的藥劑沖洗樹冠或噴殺螨劑（阿維菌素、噠螨靈等）。下旬防治草坪腐爛病和銹病,應(yīng)以草坪靈4號(hào)、多菌靈等高效低毒農(nóng)藥防治為主；防止腐爛病和潰殤病的病菌侵染。

　　3、迎五一園區(qū)清潔，草坪綠籬色塊修剪保持整齊劃一，此時(shí)天氣一般比較干旱，注意各種花草樹木澆水加大屋頂綠化養(yǎng)護(hù)，雜草的清除。

　　4、清理綠化垃圾，做好園區(qū)衛(wèi)生及防火

　　五月份

　　1、草坪修剪、澆水、追肥，每畝追復(fù)合肥15㎏。草坪澆水、修剪。中、下旬采用保護(hù)性殺菌劑（甲托）預(yù)防褐斑病和控制草坪銹病的發(fā)生。

　　2、本月是大多數(shù)植物枝、葉速長期和開花期,需水量很大,防止干旱,及時(shí)灌水。及時(shí)清理雜草，確保園區(qū)綠地純凈。

　　3、病蟲害防治。各種花草樹木噴藥（菊酯）防治病蟲害，防治對象主要是：蚜蟲、紅蜘蛛、草地螟、粘蟲、地老虎，銹病、白粉病、各種斑病。懸掛黃色粘蟲板。

　　上旬防治第一代槐尺蠟、越冬代柳毒峨、楊天社蛾幼蟲、油松毛蟲等,可噴滅幼脲、Bt乳劑、等藥劑；噴粉銹寧防治松柏等樹銹病；防治龍爪槐等樹上的木蠢蛾、天牛等蛀干害蟲,可采用注射藥劑（樹體一插凈）。中旬防治國槐潛葉蝶、細(xì)蛾、榆金花蟲等,可采取捕捉、清蟲葉、噴藥等措施。下旬防治月季黑斑病等，定期噴施多菌靈等。

　　4、清理綠化垃圾，做好園區(qū)衛(wèi)生及防火

　　六月份

　　1、加強(qiáng)日常管理發(fā)現(xiàn)綠籬色帶有過高新稍及時(shí)修剪，觀花月季植物夏剪，宿根花卉花后及時(shí)修剪；對弱樹和珍貴樹木可結(jié)合澆水施追肥。對紫薇施復(fù)合肥，增施磷鉀肥。

　　2、及時(shí)清理園區(qū)雜草，確保園區(qū)綠地純凈。

　　3、各種花草樹木施藥防治病蟲害，防治對象主要是：蚜蟲、紅蜘蛛、草地螟、白蛾類、蛀食類害蟲、銹病、白粉病、各種斑病。

　　5、及時(shí)修剪草坪，控制高度；加強(qiáng)草坪特別是冷季型草坪的修剪養(yǎng)護(hù)工作,適當(dāng)控水控肥,注意防止病害的發(fā)生蔓延。

　　6、病蟲害防治工作。上旬刷除樹枝、干上的蟲蛹；防治紫薇蚜蟲、斑衣蠟蟬。中旬柳毒蛾成蟲；防治白盾蚧、紫薇絨蚧等害蟲若蟲；嚴(yán)格控制各種樹木上紅蜘蛛的蔓延危害;可噴藥效期較長的觸殺劑防治光肩星天�；虿稓⒊上x。下旬主要防治第二代槐尺蠖、楊天社蛾、元寶楓細(xì)蛾、槐葉柄小蛾等害蟲的危害。噴灑夫蟲咹。

　　配合園林部門做好美國白蛾普查，針對泡桐叢枝病及時(shí)修剪內(nèi)膛細(xì)弱枝條、重疊枝。

　　7、喬木封穴、扶架，準(zhǔn)備防汛物資、做好防汛準(zhǔn)備。雨季前檢查和剪伐危險(xiǎn)樹木,防止暴風(fēng)雨造成倒伏。

　　8、大葉黃楊、紫葉小蘗加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)及修剪造型，保持清晰美觀。

　　9、清理綠化垃圾，做好園區(qū)衛(wèi)生，防止蚊蠅滋生。

　　七月份

　　1、及時(shí)清理園區(qū)雜草，確保園區(qū)綠地純凈，隨時(shí)修剪殘花；

　　2、各種花草樹木施藥防治病蟲害，噴灑菊酯、百菌清等，防治對象主要是：白蛾類、夜蛾類、蛀食類害蟲、病毒病、白粉病、各種斑��；

　　3、及時(shí)修剪草坪，注意控制冷季型草坪高度在5㎝以內(nèi)；繼續(xù)噴灑殺菌劑,控制草坪銹病、褐斑病、夏季斑枯病、腐霉病等病害發(fā)生與蔓延;及時(shí)清除綠地內(nèi)雜草,防止草荒出現(xiàn)。

　　4、根據(jù)氣候狀況，積極認(rèn)真做好防汛工作；加強(qiáng)防汛搶險(xiǎn),遇暴風(fēng)雨樹木倒伏或樹枝折斷等情況,要及時(shí)組織力量進(jìn)行搶險(xiǎn)。針對（白皮松、玉蘭、宿根花卉、色塊及時(shí)的排澇。

　　5、病蟲害防治。上旬防治月季等花灌木上的各種刺蛾；防治第一代柳毒蛾、合歡巢蛾、槐潛葉蛾和草坪粘蟲，針對草坪褐斑病、腐霉病等噴灑殺菌劑防治；根據(jù)天氣情況適時(shí)防治龍爪槐紅蜘蛛,防止成災(zāi)發(fā)生。中旬噴藥防治光肩星天牛成蟲,通過注意排水,控制濕度、噴藥、灌藥和清除病原等措施防治、月季、黃楊白粉病等。下旬注意防治毛白楊長白蚧、黃楊矢尖蚧、松針蚧等介殼蟲的若蟲。

　　6、針對綠地斑禿及生長不好的草坪隨時(shí)，補(bǔ)栽補(bǔ)種宿根鳶尾等，確保綠地完整

　　7、普查美國白蛾（第二代）。

　　8、草坪、綠籬、色塊修剪，清運(yùn)綠化垃圾，做好園區(qū)衛(wèi)生，防止蚊蠅滋生。

　　八月份

　　1、積極做好月季等花冠木的夏季修剪（摘心、抽枝、殘花等）修剪月季，并施肥，促使“十一”開花。。

　　2、花灌木及宿根花卉全面施肥、松土及時(shí)清理雜草，確保園區(qū)綠地純凈。

　　3、各種花草樹木施藥防治病蟲害，防治對象主要是：蚜蟲、紅蜘蛛、白蛾類、夜蛾類、蛀食類害蟲、銹病、白粉病、各種斑病；上旬防治第三代槐尺蠖、柏毒蛾、槐潛葉蛾等。中旬防治褐袖刺蛾、扁剌峨、黃刺蛾等第二代幼蟲及楊天社蛾、舟形毛蟲、第二代合歡巢蛾和大麗花螟蛾等;根據(jù)天氣情況適時(shí)防治國槐紅蜘蛛。中下旬注意防治槐樹上木蠹蛾、天牛等蛀干害蟲；注意防治衛(wèi)矛尺蠖；噴藥或高壓注射防治光肩星天牛初孵幼蟲、木蠢蛾。

　　4、雨水豐富，注意及時(shí)修剪草坪，控制高度；繼續(xù)做好冷季型草坪的病蟲害防治工作。

　　5、草坪、綠籬、色塊修剪，清運(yùn)綠化垃圾，做好園區(qū)衛(wèi)生，防止蚊蠅滋生。

　　6、根據(jù)氣候狀況，積極認(rèn)真做好防汛工作；加強(qiáng)防汛搶險(xiǎn),遇暴風(fēng)雨樹木倒伏或樹枝折斷等情況,要及時(shí)組織力量進(jìn)行搶險(xiǎn)。針對（白皮松、玉蘭、宿根花卉、色塊及時(shí)的排澇。

　　7、清理綠化垃圾，做好園區(qū)衛(wèi)生，防止蚊蠅滋生。

　　九月份

　　1、花灌木、綠籬修剪、澆水、追肥恢復(fù)長勢。

　　2、喬木開穴澆水，進(jìn)行綠籬草坪的補(bǔ)種。

　　3、各種花草樹木施藥防治病蟲害，防治對象主要是：蚜(來自:www.zaidian.cOm 在 點(diǎn) 網(wǎng))蟲、紅蜘蛛、白蛾類、夜蛾類、蛀食類害蟲、銹病、白粉病、各種斑病。上旬防治毛白楊蚜蟲、紫薇絨蚧、楊天社蛾等，以及樹木、花卉上的紅蜘蛛；以注射、塞藥、修剪等方法防治木蠹蛾等蛀干害蟲。中旬防治第二代柳毒蝶、第四代槐尺蠖，防治常綠樹上的紅蜘蛛和蚜蟲。下旬防治黃楊盾蚧、柿綿蚧、圓盾蚧等的若蟲。

　　4、及時(shí)清理雜草，（草坪、色塊）確保園區(qū)綠地純凈。

　　5、及時(shí)修剪草坪，控制高度，修剪綠籬保持綠籬平整。

　　6、清理綠化垃圾，做好園區(qū)衛(wèi)生。

　　十月份

　　1、做好日常養(yǎng)護(hù)管理工作。

　　2、各種花草樹木施藥防治病蟲害，防治對象主要是：蚜蟲、紅蜘蛛、白蛾類、夜蛾類、蛀食類害蟲、銹病、白粉病、各種斑�。簧涎�注意防治松蚜、柏蚜、棉蚜、月季長管蚜、等蚜蟲。挖槐尺蠖等害蟲越冬的蛹,消滅過冬蟲源。下旬及時(shí)清理樹下或綠地內(nèi)落葉,并集中銷毀,消滅越冬的病原菌。

　　3、根據(jù)園區(qū)狀況，隨時(shí)補(bǔ)栽草坪及宿根花卉斑禿地塊。

　　4、及時(shí)清理雜草、草花色塊殘花、鋪草坪，確保園區(qū)綠地純凈整齊、黃土露天。

　　5、及時(shí)修剪草坪，控制高度；冷季型草坪施秋肥,用量應(yīng)控制在20g/㎡(氮磷鉀復(fù)合肥),對延長綠色期、抗寒及翌年返青有利。

　　6、及時(shí)綠地落葉雜物，集中銷毀，消滅越冬原菌。

　　7、做好不耐寒花灌木的保護(hù)物資準(zhǔn)備工作。

　　十一月份

　　1、各種花草樹木澆水、采取埋肥、點(diǎn)施、撒施等方式追肥。

　　2、綠地樹木灌凍水，澆足澆透后封堰，確保樹木安全過冬。

　　3、不耐寒花灌木保護(hù)越冬。

　　4、各種花草樹木修剪去除干枯死叉、病蟲枝條集中銷毀。

　　5、做好冬季樹木修剪計(jì)劃。

　　篇二：寫字樓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

　　【報(bào)告導(dǎo)讀】

　　進(jìn)入21世紀(jì)以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆，創(chuàng)造出了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡，在很多地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，不論之前做過何種工作，仿佛一旦進(jìn)入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。然而，經(jīng)過幾年盲目的火爆之后，房地產(chǎn)市場的泡沫不斷增大，國家和政府也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問題，一些調(diào)控措施不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場終于開始逐漸回歸理性。那么，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來的趨勢又是如何，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后，房地產(chǎn)市場是否會(huì)如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？本文認(rèn)為對這個(gè)問題的思考將有助于今后房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展。雖然在過去的幾年中房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出了不完善的一面，但是我們有理由相信，在國內(nèi)作為有著剛性住房需求的房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去，而本文的研究在理論上金額以指導(dǎo)我們今后更好地完善這個(gè)產(chǎn)業(yè)。

　　【房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)】

　　1、地域性。

　　1）要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況。在我國，由于各區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、市場狀況區(qū)別較大，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思時(shí)就不能不考慮這些情況。

　　2）要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的市場情況。從市場角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的重點(diǎn)要把握市場的供求情況、市場的發(fā)育情況，以及市場的消費(fèi)傾向等。

　　3）要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位情況。如房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等。

　　2、前瞻性。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成周期少則二三年，多則五六年，甚至更長，如果沒有超前的眼光和預(yù)見能力，就會(huì)造成投入較大而產(chǎn)出較小，給企業(yè)帶來巨大的損失。這種超前眼光和預(yù)見的能力，表現(xiàn)在：

　　1）項(xiàng)目的可行性研究階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場情況；

　　2）投資分析與決策階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向；

　　3）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展階段；

　　4）營銷推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測未來市場的變化趨勢，為銷售價(jià)格的確定、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。

　　3、市場性。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要適應(yīng)市場的需求，主要表現(xiàn)在：

　　1）房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思自始至終要以市場的需求為依據(jù)——顧客需要什么房子，就建造什么房子；

　　2）房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要以市場為導(dǎo)向——房地產(chǎn)市場變了，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的思路、定位方式也要變；

　　3）房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要在現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)上，造就市場，創(chuàng)造市場。

　　4、創(chuàng)新性。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思要追求新意、獨(dú)創(chuàng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。因?yàn)楦拍钆c主題是項(xiàng)目的靈魂，是項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則，只有概念與主題有了新意，才能使項(xiàng)目有個(gè)性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。其次表現(xiàn)為方法新、方式新。項(xiàng)目構(gòu)思的方式與方法雖有共性，但運(yùn)用在

　　不同的場合、不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣，這需要通過構(gòu)思實(shí)踐來創(chuàng)新。

　　5、可操作性。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的可操作性特征要求：

　　1） 在實(shí)際市場環(huán)境中，項(xiàng)目具有市場條件的可操作性；

　　2）在具體的實(shí)施上有可操作的方法；

　　3）構(gòu)思方案要易于操作、容易實(shí)施。但是，在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，經(jīng)常有一些項(xiàng)目構(gòu)思方案完全脫離了市場的客觀或超出了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，形成空洞的“紙上談兵”項(xiàng)目構(gòu)思

　　6、多樣性。

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長避短，選擇最科學(xué)、最合理、最具操作性的一種，同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思方案也不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，不斷對構(gòu)思方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證構(gòu)思方案對實(shí)現(xiàn)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。

　　1.0 寫字樓項(xiàng)目概要

　　1.1 項(xiàng)目要點(diǎn)

　　1.2 項(xiàng)目背景

　　1.3 項(xiàng)目核心競爭力

　　1.4 項(xiàng)目內(nèi)容與特點(diǎn)

　　1.4.1 體系架構(gòu)

　　1.4.2 技術(shù)或資源特點(diǎn)

　　1.4.3 商業(yè)經(jīng)營模式特點(diǎn)

　　1.5 客戶基礎(chǔ)

　　1.6 市場機(jī)遇

　　1.7 項(xiàng)目投資價(jià)值

　　1.8 發(fā)展使命

　　1.9 成功關(guān)鍵

　　1.10 盈利目標(biāo)

　　2.0 寫字樓項(xiàng)目公司介紹

　　2.1 發(fā)起人介紹

　　2.2 項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)公司

　　2.3 公司組織結(jié)構(gòu)

　　2.4 [歷史]財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況（新建項(xiàng)目與公司沒有本章節(jié)）

　　2.5 公司地理位置

　　2.6 公司發(fā)展戰(zhàn)略

　　2.7 公司內(nèi)部控制管理

　　3.0 寫字樓項(xiàng)目（產(chǎn)品與服務(wù)）介紹

　　3.1 項(xiàng)目內(nèi)容與目標(biāo)

　　3.2 項(xiàng)目開發(fā)思路

　　3.3 項(xiàng)目創(chuàng)新與差異化

　　3.4 項(xiàng)目核心競爭力或特點(diǎn)

　　3.5 項(xiàng)目開發(fā)(條件)資源狀況

　　3.6 項(xiàng)目地理位置與背景

　　3.7 項(xiàng)目設(shè)備與設(shè)施

　　3.8 項(xiàng)目建設(shè)基本方案與內(nèi)容

　　3.9 經(jīng)營模式與盈利模式

　　3.10 項(xiàng)目進(jìn)展

　　4.0 寫字樓市場分析

　　4.1 行業(yè)市場分析

　　4.2 行業(yè)準(zhǔn)入與政策環(huán)境分析

　　4.3 市場容量分析

　　4.4 供需現(xiàn)狀與預(yù)測

　　4.5 目標(biāo)市場分析

　　4.6 銷售渠道分析

　　4.7 競爭對手分析

　　5.0 寫字樓項(xiàng)目SWOT綜合分析

　　篇三：寫字樓20xxx年工作總結(jié)及20xxx年工作計(jì)劃

　　20xxx年工作計(jì)劃

　　第一部分 前言

　　20xxx年是萬達(dá)發(fā)展的第二年。周浦店寫字樓物業(yè)管理處在公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷與支持下,始終貫徹萬達(dá)“安全”“服務(wù)”“品質(zhì)”的企業(yè)理念,遵循"一切為業(yè)主服務(wù)"的原則精神,根據(jù)寫字樓日常工作的實(shí)際情況,逐步理順完善各項(xiàng)管理制度,使寫字樓物業(yè)管理工作逐步走上規(guī)范化的軌道,物業(yè)管理工作取得了一定的成效,這與公司的領(lǐng)導(dǎo)及廣大員工的辛勞付出密不可分。

　　第二部分 主要數(shù)據(jù)

　　一、20xxx年寫字樓物業(yè)管理費(fèi)收繳率（截止xxx月7日）

　　20xxx年第一季度收繳率97.39%，第二季度收繳率98.30%，第三季度94.33%，第四季度91.47%，全年已到達(dá)95.89%。

　　第三部分 20xxx年工作中的創(chuàng)新點(diǎn)、亮點(diǎn)及存在的問題

　　客服工作（徐�。�

　　(一) 工作中的創(chuàng)新點(diǎn)、亮點(diǎn) 房屋管理

　　房屋管理、質(zhì)量維修是物業(yè)管理的重要內(nèi)容,由于房屋施工質(zhì)量及裝修等多方面工程

　　遺留問題，使得部分業(yè)主對我們的工作意見很大,從而造成了后期管理服務(wù)工作的困難重重、舉步維艱的情況。

　　為此,在施工維修管理工作方面,我們重點(diǎn)加強(qiáng)了以下方面的工作:

　　1) 由物業(yè)處安排工程人員對施工方完成的工作進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和復(fù)檢，對不合格的問題

　　點(diǎn)記錄存檔，與項(xiàng)目公司積極溝通，督促施工方進(jìn)行整改。

　　2) 客服人員對業(yè)主的質(zhì)量報(bào)修做好記錄，及時(shí)同業(yè)主溝通，對每一戶的維修工作

　　都安排客服人員做好上門監(jiān)督，整改房屋工作完成后聯(lián)系業(yè)主前來復(fù)檢將鑰匙收回并進(jìn)行電話回訪，從而使業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的工作予以肯定。

　　客戶服務(wù)工作

　　客戶服務(wù)工作是物業(yè)管理中的窗口,寫字樓內(nèi)的業(yè)主在第一時(shí)間都是同客服人員先行接觸，為此要求每位客服人員做好現(xiàn)場的接待工作，接聽電話注注意禮儀禮貌，針對業(yè)主提出的各類問題認(rèn)真的給予答復(fù)，對業(yè)主的投訴也做好記錄及時(shí)反映到相關(guān)部門，積極為業(yè)主解決各類問題。

　　1) 專門針對二次裝修的需要，對專人進(jìn)行二裝知識(shí)培訓(xùn)，使其對工作內(nèi)容更專業(yè)化，

　　順利完成了前期的二裝任務(wù)。

　　2) 針對2010年物業(yè)費(fèi)的欠收情況，我部于20xxx年將收繳率從2010年年底的95%提

　　高至99.45%。

　　3) 所有客服人員擔(dān)負(fù)起寫字樓公共區(qū)域的環(huán)境、消防及安全防范的巡查工作，同安

　　防及工程人員互相配合，確保寫字樓的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 4)

　　5) 日常工作中各樓內(nèi)客服人員加強(qiáng)對寫字樓內(nèi)業(yè)主、租客的信息建立，做到一戶一

　　檔，利用信息對業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)的催繳，確保寫字樓經(jīng)營收支的平穩(wěn)。 6) 全年累計(jì)完成接待客戶6000多人，上門走訪客戶5000多次,完成二次裝修辦理25

　　起。

　　7) 及時(shí)解決樓宇內(nèi)突發(fā)事件共計(jì)25起，得到業(yè)主一致好評(píng)。

　　(二)工作存在的主要問題

　　第一, 管理人員整體業(yè)務(wù)水平不高,服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),實(shí)際處理事務(wù)的能力還有待提高。 第二, 需要做好同業(yè)主、維保單位及項(xiàng)目公司的溝通工作。

　　針對以上幾個(gè)問題,在20xxx年工作中,我們吸取經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),努力提高員工的業(yè)主服務(wù)

　　技能與管理水平,把工作做到更好。

　　工程工作（賀鳴武）

　�。ㄒ唬┕ぷ髦械膭�(chuàng)新點(diǎn)、亮點(diǎn) 1、節(jié)能降耗

　　響應(yīng)集團(tuán)號(hào)召，做好節(jié)能降耗措施，我部采取了各種方式努力將能耗降到最低。消防通道照明燈全部換裝4W（LED）吸頂燈；A、B、C、D電梯廳安裝定時(shí)開關(guān)，控制照明時(shí)間；對公共區(qū)域走道照明燈開啟密集度采取手動(dòng)開閉合理調(diào)整，每月節(jié)約用電9000W左右。

　　2、遺留問題的整改

　　針對寫字樓遺留問題較多的時(shí)間情況，在我部與裝修施工單位努力下完成單元整改共計(jì)314套，經(jīng)驗(yàn)收合格交付業(yè)主。聯(lián)系項(xiàng)目公司補(bǔ)辦前期未作的驗(yàn)收交接手續(xù)，對公共區(qū)域多項(xiàng)遺留問題與項(xiàng)目公司積極溝通并協(xié)調(diào)解決： （1）D、E棟屋面欄桿進(jìn)行了焊接加固油漆； （2）ABC棟樓頂女兒墻改鋁塑板外罩； （3）電梯井地坑防水修補(bǔ)； （4）屋面漏水修補(bǔ)完成； （5）ABC棟門鈴對講已整改完成；

　　（6）D棟消防通道及電梯廳窗框周邊填膠密封 （7）室外步行街墻面噴砂修補(bǔ)；

　�。�8）ABC棟外墻保溫板接縫重新割除打膠、做有機(jī)硅濃縮液防水層； （9）D棟強(qiáng)弱電間及管弄井孔洞封堵；

　　（10）寫字樓與裙樓之間收縮縫防水卷材修補(bǔ)并做金屬罩保護(hù)。

　　（xxx）BCDE棟樓頂變頻泵控制柜做不銹鋼防水外罩，鐵扶梯加長，人孔做金屬防水蓋； （xxx）室外步行街3號(hào)門口地面積水嚴(yán)重、地磚重新鋪設(shè)； （13）ABC空調(diào)機(jī)位做防水完成823戶。

　　3、工程部日常管理工作

　　隨著寫字樓入住率的升高、公共設(shè)施進(jìn)入正常運(yùn)行。日常報(bào)修也日漸增多，包括裝修遺留的整改，公共區(qū)域的日常維修等，累計(jì)接報(bào)修2872起，其中工程部修理2558起，施工隊(duì)維修近314起。

　　完成每月用戶單元電表讀數(shù)的抄錄，一周一次的公共區(qū)域及各機(jī)房的巡檢、室外步行街商鋪安全用電檢查，供水系統(tǒng)的日檢、室外街商鋪電表讀數(shù)的抄錄日檢等。 （1）完成每季度xxx8個(gè)樓面強(qiáng)弱電井的維保工作； （2）完成376只用戶電箱的維保檢查工作； （3）完成電氣設(shè)備熱成像測溫檢查工作； （4）完成28戶二裝巡檢管控工作； （5）完成DE棟電梯機(jī)房空調(diào)安裝； （6）完成ADE棟強(qiáng)弱電間照明整改；

　　（7）不定期對用戶電表突擊檢查，是否存在竊電行為； （8）完成ABCDE棟消防通道吸頂燈罩加固工作。

　　4、寫字樓及室外步行街有償服務(wù)

　　周浦萬達(dá)廣場塔樓為全裝修房，裝修遺留問題由各承包施工方免費(fèi)維保，工程部面對業(yè)主的日常報(bào)修涉及裝修質(zhì)量問題的均是無償維修的。這便造成寫字樓工程部有償服務(wù)數(shù)量較少、金額不大，共計(jì)完成62起，收費(fèi)金額為2243.5元。

　　(二)工作存在的主要問題

　　在過去的一年里，寫字樓工程部xxx名員工尅盡職守，努力完成管控整改項(xiàng)目及維修工作。但在一些部門配合及施工方協(xié)調(diào)方面有待繼續(xù)加強(qiáng)，綜合技能需進(jìn)一步提高。寫字樓工程將在接下來的一年里要向先進(jìn)員工學(xué)習(xí)，努力提高服務(wù)品質(zhì)、技術(shù)水品，更好地為業(yè)主服務(wù)。

　　第四部分 20xxx年工作思路和重點(diǎn)

　　客服工作（徐�。�

　　根據(jù)寫字樓20xxx年的情況，在綜合考慮研討的情況下，制訂寫字樓20xxx年的工作計(jì)

　　劃。

　　20xxx年，是寫字樓提升服務(wù)質(zhì)量至為關(guān)鍵的一年。工作任務(wù)將從大批次維修入住完成到正常營運(yùn)的轉(zhuǎn)變。因此，20xxx年的工作重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到公司業(yè)務(wù)的正常開展方面來。為能夠順利的達(dá)到運(yùn)營需要，特制訂以下工作計(jì)劃。

　　一、抓服務(wù)、重安全。保證全年不發(fā)生安全事故。從制度規(guī)范入手,責(zé)任到人,并規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行,結(jié)合績效考核督促外包安防隊(duì)伍建設(shè),加大對住戶消防安全知識(shí)的宣傳力度,打開聯(lián)防共治的局面。

　　二、完善各項(xiàng)規(guī)章制度及工作程序，統(tǒng)一各項(xiàng)資料整理歸檔和日常管理。開展便民工作,提高住戶滿意度，以制度規(guī)范日常工作管理,完善樓宇、消防、公共設(shè)施設(shè)備的維保,讓住戶滿意,大力開展家政清潔、水電維修等有償服務(wù),在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　三、提高服務(wù)水平，全力抓好寫字樓物業(yè)施工整改工作，確保業(yè)主滿意。此為上半年度的工作重心。

　　四、開展多種經(jīng)營服務(wù)，以中介服務(wù)為重點(diǎn)，制定員工激勵(lì)計(jì)劃，增加多種經(jīng)營收入。 五、做好各種費(fèi)用的收繳。合理編制預(yù)算，量入為出，爭取資源利用最大化。 六、做好寫字樓客服技能培訓(xùn)及物業(yè)相關(guān)政策的培訓(xùn)工作，確保日常工作的正常運(yùn)行。開展崗位素質(zhì)教育,促進(jìn)員工愛崗敬業(yè),服務(wù)意識(shí)等綜合素質(zhì)的提高。

　　工程工作（賀鳴武）

　　一、ABCDE棟裝修遺留問題的整改。寫字樓交房將近2年，維保期即將過期，遺留問題將繼續(xù)跟進(jìn)整改。

　　二、計(jì)劃對ABCDE棟公共區(qū)域電梯廳及走道油漆污染部位進(jìn)行整修，ABC棟地下一層電梯廳墻面進(jìn)行改造。

　　三、完善ABCDE棟及室外步行街日常巡檢管理工作。做好每日供水系統(tǒng)巡檢、室外步行街每日的抄表統(tǒng)計(jì)、每周一次公共區(qū)域巡檢、每季度一次的各機(jī)房的維保與清潔，對巡查出的缺陷及損壞進(jìn)行修復(fù)。每周進(jìn)行室外步行街商鋪安全用電檢查。不定期對單元電表突擊檢查是否有竊電行為。

　　四、完善ABCDE棟及室外步行街日常報(bào)修工作。在做好跟進(jìn)裝修遺留問題整改的同時(shí)完成各類日常業(yè)主報(bào)修及公共區(qū)域的報(bào)修。

　　五、對第三方整改完成項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤觀察效果，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)聯(lián)系施工方維保。 六、對室外步行街餐飲商鋪環(huán)保設(shè)備缺失進(jìn)行全面整改，確保下水總管暢通，設(shè)備層屋面無重大污染。

　　七、對設(shè)備銹蝕部位重新油漆。

　　八、強(qiáng)化二次裝修管控。做到每日兩次必檢，查出違規(guī)施工等問題，跟進(jìn)整改結(jié)果，做好竣工驗(yàn)收等工作。以餐飲商鋪廚房防水為重中之重。

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